Grossistii cu adevărat buni sunt suficient de inteligenți pentru a nu accepta o afacere fără o strategie de ieșire adecvată. În acest scop, cei mai prolifici angrosiști din zilele noastre sunt întotdeauna cu un pas înainte; ei știu că afacerile iminente cu ridicata necesită nu doar o strategie de ieșire, ci două. Capacitatea de a exercita mai multe opțiuni de închidere la orice închidere este un merit pentru orice investitor și poate înclina cu ușurință balanța în favoarea sa. De o importanță deosebită pentru angrosiștii din ziua de azi sunt cele două metode cele mai comune de încheiere a unei tranzacții: vânzarea unui contract și închiderea dublă.
În timp ce majoritatea angrosiștilor sunt înclinați să favorizeze metoda de cesiune a contractului, este în interesul lor să aibă un plan de rezervă: închiderea dublă. Altfel denumită dublu escrow, o dublă închidere este menită să faciliteze o tranzacție cu ridicata în cazul în care un contract nu poate fi cedat; este un plan B și unul valoros. Familiarizarea cu strategia imobiliară de închidere dublă pe care cei mai buni investitori din ziua de azi o cunosc deja ar putea însemna diferența dintre o carieră bună și o carieră grozavă.
Ce este o închidere dublă?
O închidere dublă este o strategie alternativă de vânzare cu ridicata la metoda foarte populară de vânzare prin contract. Cu toate acestea, mai exact, închiderile duble vor fi martorii unui investitor care cumpără efectiv o proprietate în cauză, doar pentru a se întoarce și a o vinde destul de repede – de aici și numele de închidere dublă. În cadrul unei închideri duble, un investitor va încheia literalmente două tranzacții independente (una cu vânzătorul inițial și una cu cumpărătorul final). La urma urmei, o închidere dublă nu este atât de diferită de modul în care cumpărați și vindeți în mod obișnuit o proprietate; doar că se întâmplă într-o perioadă de timp mult mai scurtă. Nu este neobișnuit ca închiderile duble să aibă loc pe parcursul a câteva ore, zile sau săptămâni.
Pentru a pune lucrurile în perspectivă, o închidere dublă va avea două tranzacții separate. Prima tranzacție va avea loc între vânzătorul inițial al casei și investitorul care intenționează să vândă cu ridicata proprietatea. A doua tranzacție este, prin urmare, între nimeni altul decât angrosistul și noul cumpărător. Aceasta este o distincție importantă de făcut, deoarece o dublă închidere trebuie să fie formată din două tranzacții individuale, fiecare dintre acestea având propriile declarații de decontare.
Primul set de declarații de decontare, denumit HUD-1, va prezenta cifrele convenite în cadrul tranzacțiilor – cât ați negociat pentru a cumpăra proprietatea. Nu este surprinzător faptul că a doua declarație va identifica cât de mult ați fost de acord să vindeți aceeași proprietate unui cumpărător final.
Când vine timpul să vindeți afacerea unui alt cumpărător, veți încheia un al doilea acord de vânzare-cumpărare, numai că de data aceasta va fi condiționat de prima încheiere (cea în care ați cumpărat proprietatea de la proprietarul inițial). Prin urmare, trebuie să dezvăluiți faptul că există un alt acord care trebuie să se încheie înainte ca acordul ulterior să poată merge mai departe. Pentru a fi clar, trebuie să dezvăluiți totul despre prima tranzacție părților implicate în cea de-a doua tranzacție.
Dacă nu ați semnat încă niciun contract de închidere dublă al dumneavoastră, vă recomand cu căldură să solicitați consiliere juridică. Nu faceți nicio mișcare până când un profesionist juridic nu s-a asigurat că totul este în regulă. O tranzacție imobiliară cu dublă închidere nu este chiar o știință a rachetelor, dar trebuie respectate multe reguli. Cu un reprezentant legal în colțul tău, nu există niciun motiv pentru care să nu știi cum să faci o dublă închidere în limitele legii.
Este demn de remarcat faptul că, pe parcursul unei duble închideri, investitorii vor suporta taxele standard asociate cu o închidere imobiliară, care sunt direct corelate cu statul în care are loc tranzacția. Mai mult, investitorul va fi adăugat la lanțul titlurilor de proprietate, deoarece a deținut pentru scurt timp proprietatea la un moment dat.
Double Close Vs Contract Assignment
Dupla închidere vs. Contract Assignment
După cum am făcut deja aluzie, există două strategii primare de vânzare angro: contractul de cesiune și dubla închidere. Pe cea din urmă am analizat-o deja în profunzime, dar prima are câteva diferențe care merită atenția dumneavoastră, și anume, transferul de proprietate, sau lipsa acestuia. În timp ce o dublă închidere va face ca un angrosist să cumpere efectiv proprietatea (fiind astfel angajat în lanțul de titluri de proprietate), cesionarea unui contract nu va necesita ca angrosistul să o cumpere. În schimb, strategiile de cesiune de contracte (cunoscute și sub denumirea de vânzare a unui contract) vor fi martorii unor strategii de vânzare cu ridicata care vor fi martori la vânzarea de drepturi de cumpărare a proprietății în cauză – nu a proprietății în sine. Acest lucru merită repetat: atunci când vindeți un contract, nu vindeți proprietatea – de fapt, vindeți dreptul dvs. de a cumpăra proprietatea unui alt investitor.
Pe parcursul unei tranzacții de cesiune de contract cu ridicata, investitorul va semna un contract cu vânzătorul care îi dă dreptul de a cumpăra proprietatea. Contractul îi conferă investitorului, din punct de vedere legal, un „interes echitabil” în locuința în cauză; acesta nu are dreptul la titlu. Prin urmare, atunci când are loc cesiunea contractului, investitorul își vinde drepturile în cadrul termenilor deja conveniți cu vânzătorul inițial.
În mod diferit de o închidere dublă, prin cesiunea contractului, investitorul nu va avea niciodată un investitor care să preia titlul de proprietate asupra casei și nici nu va apărea în lanțul titlului de proprietate. Poate chiar mai important, o cesiune de contract nu va necesita, de obicei, nicio finanțare din partea investitorului. În schimb, noul cumpărător va plăti investitorului pentru drepturile de a cumpăra casa.
Acumpărătorul are nevoie de numerar într-o tranzacție cu dublă închidere?
Cash este cea mai importantă formă de capital atunci când se realizează o dublă închidere. Dacă nu pentru altceva, numerarul facilitează viteza necesară pentru a face posibilă o dublă închidere. Sursele de numerar pot include, dar nu se limitează la:
-
Liniile de credit pentru capitalul propriu (HELOCs)
-
Bani privați
-
Bani grei
-
Bani autohtoni
-
Bani proprii.Directed IRAs
Când să folosiți o dublă închidere
Strategia de vânzare cu ridicata a bunurilor imobiliare cu dublă închidere este, de obicei, cel mai bine relegată la un rol de rezervă. Asta nu înseamnă că dubla închidere în domeniul imobiliar nu este o opțiune viabilă, ci mai degrabă că, de obicei, este mai bine să atribuiți contractele atunci când este posibil. Acestea fiind spuse, cel mai bun moment pentru a efectua o închidere dublă este atunci când vânzarea unui contract nu este o opțiune.
Există două motive principale pentru care o închidere dublă ar trebui să servească drept alternativă la vânzarea contractelor: finanțarea și taxele. Pentru început, vânzarea unui contract poate fi finalizată în doar câteva ore, fără a avea nevoie de finanțare proprie. Cumpărătorul final este de fapt cel care vă plătește pentru oportunitatea de a cumpăra casa. Cu toate acestea, poate chiar mai important, vânzarea unui contract nu este împovărată de comisioanele care au devenit sinonime cu tranzacțiile imobiliare. Așa cum am menționat deja, o închidere dublă va necesita ca investitorii să plătească toate taxele și costurile care însoțesc de obicei tranzacțiile din industria imobiliară. Prin urmare, dacă doriți să evitați să plătiți taxe suplimentare, cesionarea unui contract va fi o alternativă mai bună.
Pro și contra dublei închideri
Capacitatea de a efectua o dublă închidere este neprețuită pentru investitori. Cu toate acestea, nu spre deosebire de orice altă strategie, o închidere dublă are atât avantaje, cât și dezavantaje care trebuie cântărite una față de cealaltă. Să analizăm câteva dintre motivele pentru care investitorii ar putea dori să ia în considerare efectuarea unei închideri duble și câteva dintre motivele pentru care ar putea să nu vrea să o facă.
Pros Of Double Closing
Închiderile duble sunt un instrument important pe care investitorii îl au la dispoziție. Iată câteva dintre cele mai importante motive pentru care este bine să știi cum să efectuezi o închidere dublă
-
O închidere dublă le oferă investitorilor imobiliari opționalitate. Dacă cesionarea unui contract nu va funcționa, abilitatea de a facilita o închidere dublă face ca posibilitatea ca o afacere să se concretizeze să fie mult mai probabilă.
-
În majoritatea statelor, o închidere dublă este tratată la fel ca o închidere tradițională, care nu necesită un agent imobiliar licențiat.
-
Vânzătorii nu trebuie să divulge prețurile cumpărătorului final, deoarece este o tranzacție complet diferită.
Cons Of Double Closing
Încheierile duble nu sunt lipsite de dezavantaje, printre care se numără:
-
După cum sugerează și numele lor, închiderile duble reprezintă de două ori mai multă muncă. Investitorii vor încheia, la propriu, două tranzacții separate, solicitând de două ori mai multă muncă.
-
Încheierile duble pot fi stresante, deoarece există mai multe șanse ca părțile indecise să se retragă din afacere.
-
Încheierile duble sunt ilegale în unele state, așa că este important să verificați legile locale înainte de a merge mai departe cu această strategie.
-
Din moment ce închiderile duble nu sunt comune, investitorii vor da peste agenți de închidere care fie nu știu cum să le facă, fie pur și simplu nu le vor face deloc.
-
Din moment ce închiderile duble au multe părți în mișcare, poate fi dificil să se alinieze programele tuturor celor implicați într-o tranzacție.
Rezumat
Vânzarea unui contract s-a dovedit a fi o strategie de ieșire viabilă pentru angrosiștii de astăzi. Cu toate acestea, există multe motive pentru care o cesiune de contract poate să nu fie în cărți. Prin urmare, investitorii trebuie să știe cum să efectueze o închidere dublă; în acest fel, ei își pot crește șansele de a realiza o tranzacție de succes. Cel puțin, accesul la fiecare strategie va avea grijă să puteți duce la bun sfârșit mai multe tranzacții.
Key Takeaways
- În timp ce o închidere dublă este, cu siguranță, o strategie viabilă de vânzare angro, aceasta este, de obicei, o alternativă la metoda de atribuire a contractului.
- Pentru a încheia de două ori o tranzacție imobiliară, investitorii vor trebui să încheie de fapt două tranzacții independente.
- Strategiile de închidere dublă în domeniul imobiliar sunt adesea prost înțelese, dar asta nu le face mai puțin viabile.
.