De Robert J. Burnett
Calcularea redevențelor de producție și deducerea costurilor post-producție este un subiect fierbinte pentru proprietarii de terenuri din Pennsylvania. Dar există o altă problemă frustrantă și adesea confuză legată de redevențe care poate avea și are un impact asupra valorii redevențelor proprietarului de terenuri. De exemplu, imaginați-vă că, în 2015, semnați un contract de închiriere de petrol și gaze naturale cu un forator proeminent în ceea ce privește ferma de familie de 100 de acri din comitatul Washington. Petreceți nenumărate ore pentru a negocia contractul de închiriere și insistați asupra unei clauze de redevență de 17,5%. În noiembrie, primiți prima declarație de redevență, dar redevența nu este calculată la 17,5%, ci la 10,5%. Sunteți șocat, confuz și furios. Foratorul vă informează că, în 1937, bunicul dvs. a transferat o „redevență” de 7% către dl Smith, o persoană de care nu ați auzit niciodată. Foratorul vă spune că îi plătește dlui Smith 7% din redevența dumneavoastră. Cum este posibil acest lucru? Cum poate o tranzacție din 1937 să reducă redevența pe care ați negociat-o în mod specific în 2015? Această dilemă „redevență” vs. „interes de redevență” este destul de frecventă și, din păcate, afectează mulți proprietari de terenuri în fiecare an în Pennsylvania. Recent, Curtea Superioară din Pennsylvania a abordat acest aspect unic și confuz al legii petrolului/gazului în cauza Rohe v. Meehan.
În cauză în Rohe a fost o cesiune care a fost făcută în 1954 între familia Rohe și Meehan Trust („cesiunea din 1954”). Cesiunea din 1954 a acordat trustului Meehan „un interes indivizibil de o jumătate” într-un contract de închiriere de petrol și gaze existent între familia Rohe și H.R. Hirzel („Contractul de închiriere din 1949”). Contractul de închiriere din 1949 conținea un termen primar de zece ani, care urma să expire în 1959. Câțiva ani mai târziu, The California Company a achiziționat participația de lucru a lui Hirzel în baza contractului de închiriere din 1949. În 1955, The California Company a înregistrat o renunțare la un contract de închiriere prin care renunța la toate drepturile, titlurile și interesele sale în temeiul contractului de închiriere din 1949.
Cu vreo șaizeci de ani mai târziu, moștenitorii familiei Rohe au semnat un contract de închiriere de petrol și gaze cu Chesapeake Appalachia, LLC („Chesapeake”) cu privire la aceiași 62 de acri grevați anterior de contractul de închiriere din 1949. După semnarea noului contract de închiriere, Chesapeake a forat mai multe puțuri orizontale. Odată ce a început producția de la aceste puțuri, Chesapeake a început să rețină jumătate din redevențele familiei Rohe în conformitate cu cesiunea din 1954. Chesapeake a susținut că cesiunea din 1954, care a acordat trustului Meehan un interes de cincizeci la sută, era încă aplicabilă. Familia Rohe a contestat și a contestat reținerea și a susținut că pretinsa participație la redevențe a trustului Meehan a expirat și a încetat în momentul în care s-a renunțat la contractul de închiriere din 1949. Pe de altă parte, Meehan Trust a susținut că dreptul de redevență creat prin cesiunea din 1954 era „perpetuu” și că durata sa nu era limitată la contractul de închiriere din 1949. Instanța de judecată din comitatul Sullivan a fost de acord cu familia Rohe și a pronunțat o hotărâre sumară în ianuarie 2016.
Problema în apel a fost dacă cesiunea din 1954 a creat un drept de redevență perpetuu asupra hidrocarburilor care stau la baza celor 62 de acri sau doar un drept de cincizeci la sută din redevențele de producție generate în legătură cu contractul de închiriere din 1949. Această distincție este semnificativă.
Proprietatea minieră constă, în general, din cinci componente separate și distincte:
- dreptul de a dezvolta și extrage hidrocarburile subiacente
- dreptul de a închiria (i.e, dreptul de execuție)
- dreptul de a primi plata bonusului de semnare
- dreptul de a primi chirii de întârziere
- dreptul de a primi redevențe de producție
Aceste atribute, atunci când sunt luate împreună, sunt adesea denumite „pachet de bastoane”. Fiecare „băț” individual poate fi vândut și transmis separat de către proprietarul terenului. A se vedea, French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) („transmiterea unei proprietăți minerale nu trebuie neapărat să dispună de toate interesele; interesele individuale pot fi reținute, sau rezervate, de către concedent”); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) („proprietarul unei proprietăți minerale posedă un pachet de interese care pot fi transmise sau rezervate separat…”). Atunci când un proprietar de teren semnează un contract de închiriere de petrol și gaze, dreptul exclusiv de a dezvolta și extrage hidrocarburile este efectiv „transferat” către forator – celelalte patru componente sunt păstrate și rezervate de către proprietarul terenului. În schimbul transferului drepturilor de exploatare, compania de foraj este de acord să plătească proprietarului o „redevență” pentru producția generată de contractul de închiriere. Această redevență „de arendă” este separată și distinctă de „stick-ul” de redevență menționat mai sus – ea este creată în momentul negocierii și semnării contractului de arendă pentru petrol/gaze. În schimb, atunci când dreptul de redevență „minerală” (de exemplu, punctul 5 de mai sus) este transferat de către proprietarul terenului către o terță persoană, acesta este denumit în mod obișnuit drept un drept de redevență neparticipant („NPRI”). De obicei, NPRI-urile sunt create printr-o concesiune sau rezervare expresă într-un act de proprietate și sunt complet diferite de o redevență de tip „leasehold”.
Deținătorul unui NPRI nu are puterea de a negocia sau de a executa un contract de închiriere de petrol și gaze și nu are puterea de a intra pe teren pentru a extrage hidrocarburile. De asemenea, în cazul în care se execută un contract de închiriere de petrol și gaze, titularul INPRI nu va participa la plata primei de semnare sau a oricăror chirii de întârziere. Cu toate acestea, titularul are un drept dobândit și perpetuu la un anumit procent din producția de hidrocarburi extrase de pe teren. Cu alte cuvinte, în esență, INPRI rămâne latent până când există o producție efectivă. Odată ce începe producția, titularul INPRI primește automat partea sa din redevența de producție, indiferent dacă a semnat vreun contract de închiriere de petrol și gaze. Având în vedere că un NPRI este un interes imobiliar, acesta este de natură perpetuă și poate fi transferat sau cesionat ca orice altă proprietate.
În Rohe, Curtea Superioară din Pennsylvania a concluzionat că pretinsul interes creat prin cesiunea din 1954 nu se ridica la nivelul unui NPRI. Având în vedere că limbajul cesiunii din 1954 prevedea în mod expres că interesul de cincizeci la sută era limitat la contractul de închiriere existent din 1949 (sau la orice alt contract de închiriere cu H.R. Hirzel), instanța a opinat că nu a existat nicio intenție de a acorda un interes de redevență perpetuă asupra celor 62 de acri subiacente. Instanța a observat că cesiunea din 1954 a fost pur și simplu „un transfer, mai degrabă decât o acordare de interes”. Ca atare, atunci când contractul de închiriere din 1949 a fost predat în 1955, pretinsul interes de redevență atribuit trustului Meehan a expirat în mod automat și s-a întors înapoi la familia Rohe.
Deși nu a fost rezultatul în cazul Rohe, NPRI-urile sunt perpetue și nu expiră. Spre deosebire de o redevență de tip „leasehold”, care expiră atunci când contractul de închiriere subiacent se încheie, INRP este atașat de imobilul specific la care se face referire în concesiunea sau rezervarea inițială. Acest lucru poate fi o sursă de frustrare pentru proprietarii de terenuri și poate complica negocierile de închiriere. Redevența de 17,5% pe care ați negociat-o poate fi, de fapt, de numai 10,5% din cauza INPRI preexistent. Atunci când un proprietar de terenuri descoperă existența unui potențial NPRI în lanțul său de titluri de proprietate, merită ca un avocat cu experiență în domeniul petrolului și gazelor naturale să revizuiască instrumentul original pentru a determina dacă NPRI este, de fapt, valabil și obligatoriu.
.