1031 Exchange Explained

Un intercambio 1031 es una manera de diferir la responsabilidad fiscal sobre los ingresos de la venta de bienes raíces, si tiene la intención de reinvertir los ingresos en otra compra de bienes raíces dentro de un período de tiempo especificado. El uso de la palabra «intercambio» es probablemente un poco confuso, porque no es una transacción en la que usted intercambia su propiedad por la de otra persona.

Siguiendo las reglas y procedimientos establecidos por la Sección 1031 del IRS significa que cualquier ganancia que usted haga en la venta de la propiedad original no está sujeta a impuestos inmediatos como ganancias de capital. Esto se debe a que la venta de su propiedad existente (conocida como la «propiedad cedida») y la adquisición de una nueva propiedad (conocida como la «propiedad de reemplazo») se considera un intercambio.

Puede diferir estos impuestos siempre que continúe intercambiando cada vez que venda la propiedad en el futuro. Específicamente, los impuestos de los que estamos hablando son el impuesto sobre las ganancias de capital y la «recaptura» de cualquier depreciación previamente tomada.

Asegurando un intercambio exitoso

Con el fin de capturar todos los beneficios fiscales de su transacción de bienes raíces al participar en un intercambio, es necesario seguir el procedimiento adecuado, que incluye:

• Establecer el papeleo de intercambio y el uso de un Intermediario Calificado (QI) antes de la venta de su propiedad existente.
• Vender la propiedad existente, o la propiedad cedida -en el cierre, el producto de la venta se entregará al QI (no al dueño de la propiedad) para cumplir con las reglas de intercambio de la Sección 1031.
• Identificar una propiedad de reemplazo que cumpla con todos los requisitos de un intercambio en especie. Usted debe hacer esto dentro de un plazo específico bajo las reglas de intercambio existentes.
• Comprar la propiedad de reemplazo dentro de un plazo específico como se indica en las reglas de intercambio. El QI paga los ingresos directamente al vendedor de la propiedad de reemplazo para cumplir con las reglas del IRS, y usted recibe la escritura.

Hay otros tipos de intercambios, incluyendo intercambios inversos, intercambios de mejoras e intercambios de propiedad personal. Es importante trabajar con un QI experimentado para que las transacciones se ejecuten sin problemas y usted sea capaz de realizar todos los beneficios fiscales de la transacción.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Si usted está vendiendo su propiedad en una pérdida, un intercambio 1031 no sería la opción correcta para usted, ya que no hay ganancias para proteger; pero si usted está vendiendo su propiedad por un precio mayor que cuando la adquirió, un intercambio 1031 puede ahorrarle el impuesto que normalmente tendría que pagar sobre la ganancia. Esto puede sumar un ahorro sustancial!

Dado que la reinversión de los ingresos que usted gana en una venta de bienes raíces es bueno para la economía, el gobierno (Véase el Código del IRS en 1031 Intercambios) ha permitido este procedimiento de ahorro de impuestos como un incentivo para que usted pueda reinvertir esos ingresos inmediatamente.

Recaptura de la depreciación

La depreciación no se aplica cuando usted está vendiendo la tierra. La depreciación es una cancelación sancionada por el IRS (véase la publicación del IRS sobre la depreciación), o la deducción de sus ingresos anuales, vinculados al valor total de sus bienes raíces, menos el valor de la tierra debajo de ella. Es la forma en que el gobierno reconoce que su edificio se deteriora con el tiempo a través del desgaste normal.

Por ejemplo: Usted compra una casa de alquiler por 100.000 dólares (Véase la publicación del IRS sobre la depreciación de la propiedad de alquiler). Se determina que el valor del terreno bajo la casa es de $20,000. Usted puede comenzar a depreciar los $ 80,000 en su declaración de impuestos un poco cada año durante los próximos 27½ años (sí, eso es un número extraño-no me pregunte cómo se les ocurrió).

El cálculo de la depreciación

Precio de compra – Valor del terreno = Valor del edificio
$100.000 – $20.000 = $80.000

Valor del edificio dividido por 27 ½ = Deducción anual de la depreciación de la renta
$80.000 ÷ 27 ½ = $2.909/año de deducción

Ahora deduce $2.909/año de su renta imponible. Avanza rápidamente 10 años, y has deducido un total de 29.090 dólares de tu renta imponible durante este periodo. Ahora vende su propiedad por 150.000 dólares. Si no hace un intercambio 1031 (¿en qué estaba pensando?), no sólo pagará el impuesto sobre las ganancias de capital en la ganancia, sino que también tendrá que pagar el impuesto (recaptura) en toda la depreciación que ha tomado en los últimos 10 años.

Intermediario calificado

Para tener un intercambio legítimo, la ley requiere que un tercero independiente actúe como facilitador. También se llama Intermediario Calificado, el facilitador:

• Prepara los documentos de intercambio
• Retiene los fondos de intercambio (el producto de la venta)
• Asegura el cumplimiento de los requisitos de intercambio de la Sección 1031 del IRS
• Coordina con su agente inmobiliario, compañía de títulos,
• Mantiene una comunicación constante y le notifica de todos los plazos
• Proporciona asistencia en la identificación de la propiedad de reemplazo adecuada

Ahora que usted sabe más sobre el proceso de intercambio, vamos a empezar a trabajar. Póngase en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarle en todo lo que podamos.

¿Qué es la Sección 1031 del IRC?

La Sección 1031 del Código de Rentas Internas permite a un propietario de una propiedad de inversión intercambiar una propiedad y diferir el pago de los impuestos federales y estatales sobre la ganancia de capital (hasta el 15% federal, el 25% de recaptura de depreciación y los impuestos estatales aplicables) si compran una propiedad «similar» siguiendo las reglas y regulaciones del Código de Rentas Internas. Esto permite a los inversores utilizar todos los ingresos de la venta para apalancarse en bienes inmuebles más valiosos, aumentar el flujo de caja, diversificar en otras propiedades, reducir la gestión o consolidar las participaciones.

¿Qué es una propiedad «Like-Kind»?

Hay cierta confusión con respecto a qué tipo de propiedad califica para un intercambio de impuestos diferidos §1031. La Sección 1031 del Código de Impuestos Internos establece que «la ganancia o la pérdida se reconocerá en el intercambio de la propiedad mantenida para uso productivo en un comercio o negocio o para la inversión si dicha propiedad se intercambia únicamente por la propiedad de tipo similar que se va a mantener ya sea para uso productivo en un comercio o negocio o para la inversión.» La propiedad «similar» puede incluir, pero no se limita a, cualquiera de los siguientes, siempre que se mantenga para la inversión:

• Alquiler de vivienda unifamiliar
• Dúplex
• Apartamento
• Propiedad comercial
• Terreno agrícola

Por ejemplo, la tierra cruda puede ser intercambiada por un alquiler de vivienda unifamiliar, o apartamentos o un edificio comercial. Las propiedades pueden ser intercambiadas en cualquier lugar dentro de los Estados Unidos.

¿Es necesario que un intercambio sea simultáneo?

No, al contrario de lo que algunos propietarios imaginan, un intercambio de impuestos diferidos § 1031 rara vez es un intercambio de dos partes. La mayoría de los intercambios son intercambios retrasados, por lo que el Intercambiador tiene 180 días entre la venta de la propiedad cedida y el cierre de la propiedad de reemplazo. Deben identificar la propiedad de reemplazo potencial (o propiedades) dentro de los 45 días naturales desde el cierre de la propiedad cedida.

¿Cuándo es aplicable un intercambio § 1031?

Es aplicable siempre que un propietario tenga la intención de VENDER cualquier propiedad que no sea su residencia principal (y que entre dentro de la definición de «similar») y planee COMPRAR otra propiedad «similar» dentro de los 180 días naturales siguientes al cierre de la propiedad cedida.

La clave de cualquier intercambio es un Intermediario Calificado competente y con experiencia. 1031 Exchange Place es la entidad que estructura, guía y documenta la transacción de intercambio de principio a fin.