Cuando usted vende una propiedad de negocios o de inversión y tiene una ganancia, generalmente tiene que pagar impuestos sobre la ganancia en el momento de la venta. La Sección 1031 del IRC proporciona una excepción y le permite posponer el pago de impuestos sobre la ganancia si reinvierte los ingresos en una propiedad similar como parte de un intercambio de especie similar que califica. La ganancia diferida en un intercambio en especie bajo la Sección 1031 del IRC es diferida de impuestos, pero no es libre de impuestos.
El intercambio puede incluir propiedad en especie exclusivamente o puede incluir propiedad en especie junto con efectivo, pasivos y propiedad que no son en especie. Sin embargo, si recibe dinero en efectivo, alivio de la deuda o bienes que no son de la misma clase, puede desencadenar alguna ganancia imponible en el año del intercambio. Puede haber tanto una ganancia diferida como una reconocida en la misma transacción cuando un contribuyente intercambia por una propiedad similar de menor valor.
Esta hoja informativa, la número 21 de la serie Tax Gap, proporciona orientación adicional a los contribuyentes con respecto a las normas y reglamentos que rigen los intercambios diferidos en especie.
¿Quién califica para el intercambio de la Sección 1031?
Los propietarios de bienes de inversión y de negocios pueden calificar para un aplazamiento de la Sección 1031. Los individuos, las corporaciones C, las corporaciones S, las sociedades (generales o limitadas), las compañías de responsabilidad limitada, los fideicomisos y cualquier otra entidad contribuyente pueden establecer un intercambio de propiedades de negocios o de inversión por propiedades de negocios o de inversión bajo la Sección 1031.
¿Cuáles son las diferentes estructuras de un intercambio de la Sección 1031?
Para lograr un intercambio de la Sección 1031, debe haber un intercambio de propiedades. El tipo más simple de intercambio de la Sección 1031 es un intercambio simultáneo de una propiedad por otra.
Los intercambios diferidos son más complejos pero permiten flexibilidad. Permiten deshacerse de la propiedad y posteriormente adquirir una o más propiedades de reemplazo similares.
Para calificar como un intercambio de la Sección 1031, un intercambio diferido debe distinguirse del caso de un contribuyente que simplemente vende una propiedad y utiliza los ingresos para comprar otra propiedad (que es una transacción gravable). Más bien, en un intercambio diferido, la enajenación de la propiedad cedida y la adquisición de la propiedad de reemplazo deben ser partes mutuamente dependientes de una transacción integrada que constituye un intercambio de propiedad. Los contribuyentes que realizan intercambios diferidos generalmente utilizan facilitadores de intercambio en virtud de acuerdos de intercambio de conformidad con las normas previstas en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta. .
Un intercambio inverso es algo más complejo que un intercambio diferido. Implica la adquisición de la propiedad de reemplazo a través de un titular de alojamiento de intercambio, con el que se estaciona durante no más de 180 días. Durante este período de estacionamiento el contribuyente dispone de su propiedad cedida para cerrar el intercambio.
¿Qué propiedad califica para un intercambio de especie similar?
Tanto la propiedad cedida que usted vende como la propiedad de reemplazo que usted compra deben cumplir con ciertos requisitos.
Ambas propiedades deben ser utilizadas en un comercio o negocio o para la inversión. La propiedad utilizada principalmente para uso personal, como una residencia principal o una segunda casa o casa de vacaciones, no califica para el tratamiento de intercambio de especie.
Ambas propiedades deben ser lo suficientemente similares para calificar como «similar». La propiedad similar es una propiedad de la misma naturaleza, carácter o clase. La calidad o el grado no importa. La mayoría de los bienes inmuebles serán similares a otros bienes inmuebles. Por ejemplo, los bienes inmuebles mejorados con una casa de alquiler son similares a los terrenos baldíos. Una de las excepciones en el caso de los bienes inmuebles es que la propiedad dentro de los Estados Unidos no es similar a la propiedad fuera de los Estados Unidos. Además, las mejoras que se transmiten sin tierra no son de tipo similar a la tierra.
Los bienes inmuebles y los bienes personales pueden calificarse como propiedades de intercambio en virtud de la Sección 1031; pero los bienes inmuebles nunca pueden ser de tipo similar a los bienes personales. En los intercambios de bienes personales, las normas relativas a lo que se califica como especie similar son más restrictivas que las normas relativas a los bienes inmuebles. Por ejemplo, los coches no son similares a los camiones.
Por último, ciertos tipos de propiedad están específicamente excluidos del tratamiento de la Sección 1031. La Sección 1031 no se aplica a los intercambios de:
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Inventario o acciones en el comercio
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Acciones, bonos, o pagarés
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Otros valores o deudas
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Participaciones en sociedades
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Certificados de fideicomiso
¿Cuáles son los límites de tiempo para completar un Intercambio en Especie Diferido de la Sección 1031?
Aunque un intercambio en especie no tiene que ser una permuta simultánea de propiedades, debe cumplir con dos límites de tiempo o toda la ganancia será gravable. Estos límites no pueden ser ampliados por ninguna circunstancia o dificultad, excepto en el caso de desastres declarados por el presidente.
El primer límite es que tiene 45 días desde la fecha en que vende la propiedad cedida para identificar las posibles propiedades de sustitución. La identificación debe ser por escrito, firmada por usted y entregada a una persona involucrada en el intercambio como el vendedor de la propiedad de reemplazo o el intermediario calificado. Sin embargo, no es suficiente la notificación a su abogado, agente inmobiliario, contable o personas similares que actúen como su agente.
Los bienes de sustitución deben estar claramente descritos en la identificación escrita. En el caso de los bienes inmuebles, esto significa una descripción legal, la dirección de la calle o un nombre distinguible. Siga las directrices del IRS para el número máximo y el valor de las propiedades que se pueden identificar.
El segundo límite es que la propiedad de reemplazo debe ser recibida y el intercambio completado a más tardar 180 días después de la venta de la propiedad intercambiada o la fecha de vencimiento (con prórrogas) de la declaración del impuesto sobre la renta para el año fiscal en el que se vendió la propiedad cedida, lo que ocurra primero. La propiedad de reemplazo recibida debe ser sustancialmente la misma que la propiedad identificada dentro del límite de 45 días descrito anteriormente.
¿Existen restricciones para los intercambios diferidos e inversos?
Es importante saber que tomar el control del dinero en efectivo u otros ingresos antes de que se complete el intercambio puede descalificar toda la transacción del tratamiento de intercambio en especie y hacer que TODA la ganancia sea inmediatamente imponible.
Si se recibe dinero en efectivo u otros ingresos que no son bienes en especie al final del intercambio, la transacción seguirá calificando como un intercambio en especie. La ganancia puede ser gravable, pero sólo en la medida de los ingresos que no son bienes en especie.
Una forma de evitar la recepción prematura de dinero en efectivo u otros ingresos es utilizar un intermediario calificado u otro facilitador de intercambio para mantener esos ingresos hasta que el intercambio se complete.
Usted no puede actuar como su propio facilitador. Además, su agente (incluyendo su agente o corredor de bienes raíces, banquero o corredor de inversiones, contador, abogado, empleado o cualquier persona que haya trabajado para usted en esas capacidades dentro de los dos años anteriores) no puede actuar como su facilitador.
Tenga cuidado en su selección de un intermediario calificado ya que ha habido incidentes recientes de intermediarios que se declaran en bancarrota o de otra manera no pueden cumplir con sus obligaciones contractuales con el contribuyente. Estas situaciones han dado lugar a que los contribuyentes no cumplan los estrictos plazos establecidos para un intercambio diferido o inverso, descalificando así la transacción del aplazamiento de la ganancia de la Sección 1031. La ganancia puede estar sujeta a impuestos en el año en curso, mientras que las pérdidas sufridas por el contribuyente se considerarían bajo secciones separadas del código.
¿Cómo se computa la base en la nueva propiedad?
Es fundamental que usted y su representante fiscal ajusten y hagan un seguimiento de la base correctamente para cumplir con las regulaciones de la Sección 1031.
La ganancia se difiere, pero no se perdona, en un intercambio en especie. Usted debe calcular y realizar un seguimiento de su base en la nueva propiedad que adquirió en el intercambio.
La base de la propiedad adquirida en un intercambio de la Sección 1031 es la base de la propiedad cedida con algunos ajustes. Esta transferencia de la base de la propiedad cedida a la propiedad de reemplazo preserva la ganancia diferida para su posterior reconocimiento. Un efecto colateral es que la base depreciable resultante es generalmente inferior a la que estaría disponible si la propiedad de reemplazo fuera adquirida en una transacción gravable.
Cuando la propiedad de reemplazo se vende en última instancia (no como parte de otro intercambio), la ganancia diferida original, más cualquier ganancia adicional realizada desde la compra de la propiedad de reemplazo, está sujeta a impuestos.
¿Cómo se reportan los Intercambios en Especie de la Sección 1031 al IRS?
Usted debe reportar un intercambio al IRS en el Formulario 8824, Intercambios en Especie y presentarlo con su declaración de impuestos para el año en que ocurrió el intercambio.
El formulario 8824 pide:
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Descripciones de las propiedades intercambiadas
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Fechas en que las propiedades fueron identificadas y transferidas
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Cualquier relación entre las partes del intercambio
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Valor de los bienes similaresespecie y otros bienes recibidos
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Ganancia o pérdida en la venta de otros bienes (no similares) cedidos
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Efectivo recibido o pagado; pasivos liberados o asumidos
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Base ajustada de la propiedad en especie cedida; ganancia realizada
Si usted no sigue específicamente las reglas para los intercambios en especie, puede ser responsable de los impuestos, sanciones e intereses de sus transacciones.
Cuidado con los esquemas
Los contribuyentes deben tener cuidado con las personas que promueven el uso indebido de los intercambios en especie. Normalmente no son profesionales de la fiscalidad. Los argumentos de venta pueden animar a los contribuyentes a intercambiar viviendas de vacaciones o segundas residencias que no cumplen los requisitos. Muchos promotores de intercambios en especie se refieren a ellos como intercambios «libres de impuestos» y no como intercambios de «impuestos diferidos». Los contribuyentes también pueden ser aconsejados para reclamar un intercambio a pesar de que han tomado posesión de los ingresos en efectivo de la venta.
Póngase en contacto con nosotros para el asesoramiento de expertos en el intercambio de bienes raíces en Bend Oregon. Siempre consulte a su contador, así como su exert.inmobiliaria.