11 cosas importantes que hay que saber sobre los intercambios 1031 en Florida

Cuando usted vende una inversión y se beneficia de la venta, la transacción suele estar sujeta a un impuesto sobre las ganancias de capital. Un intercambio 1031 puede permitirle diferir estos impuestos, siempre que reinvierta todo el producto de la venta en otra inversión similar.

Un intercambio 1031 toma su nombre del capítulo 1031 del Código de Rentas Internas (IRC) y normalmente implica la venta de propiedades de alquiler, vacacionales o de inversión, pero también puede implicar la venta de bienes personales, como aviones, yates, obras de arte, etc. Este artículo explica 11 cosas importantes que usted necesita saber acerca de los intercambios 1031 en la Florida.

Cómo los inversionistas de bienes raíces de la Florida pueden beneficiarse de un intercambio 1031

Como se mencionó anteriormente, un intercambio 1031 le permitirá diferir los impuestos sobre la ganancia de capital en la propiedad de inversión que usted vende, siempre y cuando reinvierta todos los ingresos en otra propiedad de inversión. Así que, ¿exactamente cómo le beneficia esto como inversionista de bienes raíces de la Florida?

Digamos que usted hizo una ganancia de $ 200.000 en la venta de la propiedad de alquiler, por lo que incurrirá en $ 70.000 en impuestos sobre las ganancias de capital. Entonces sólo le quedarían 130.000 dólares para invertir en otra propiedad. Si suponemos que tendrá que dar un 25% de entrada en la nueva propiedad y que la relación hipoteca-valor es del 75%, sólo podría comprar otra propiedad con un valor de 520.000 dólares o menos.

Sin embargo, un intercambio 1031 le permitiría aplazar los 70.000 dólares de impuestos, dándole 200.000 dólares para reinvertir en la compra de una propiedad de sustitución. Teniendo en cuenta los mismos supuestos relativos al pago inicial y a la relación hipoteca-valor que los anteriores, usted podría entonces comprar una propiedad de reemplazo con un valor de 800.000 dólares, en lugar de la propiedad de 520.000 dólares que podría permitirse de otro modo.

Lo que este ejemplo demuestra es que un intercambio 1031 puede permitirle construir la riqueza más rápido al mantener todo su dinero trabajando para usted en lugar de ir a los impuestos.

Su propiedad 1031 debe haber sido mantenida para el negocio o la inversión

Con el fin de calificar para un intercambio 1031, la propiedad que usted vende debe haber sido mantenida para fines comerciales o de inversión. De hecho, la propiedad que usted vende y su propiedad de reemplazo deben ser considerados ambos mantenidos para el negocio o la inversión. Si no, el IRS puede rechazar su intercambio.

Dicho esto, una amplia gama de bienes inmuebles puede calificar para un intercambio 1031 como mantenidos para fines comerciales o de inversión, por ejemplo:

1. Tierra – siempre califica como mantenidos para fines de inversión
2. Propiedad comercial – esto significa que el edificio en sí, no el negocio real
3. Propiedad productora de ingresos – una propiedad con actividad de alquiler sería productora de ingresos y por lo tanto califica para un intercambio 1031 como mantenidos para fines comerciales.

Flips no suelen calificar

Todo lo relacionado con un intercambio 1031 se basa en la intención de inversión a largo plazo. Si su objetivo es la reventa inmediata en lugar de la inversión a largo plazo, entonces usted no puede ser un buen candidato para un intercambio 1031.

Las propiedades mantenidas para la reventa o para arreglar y vender inmediatamente (flip) no se recomiendan para un intercambio 1031, ya que el IRS normalmente los considera inventario en lugar de inversiones. Hay, sin embargo, un par de cosas que usted puede hacer que puede calificar estos tipos de propiedad para un intercambio 1031:

1. Alquilar la propiedad a valor de mercado, para hacerla productora de ingresos
2. Mantener la propiedad durante al menos un año y un día para alcanzar la tasa de impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo.

Es importante tener en cuenta, sin embargo, que el cumplimiento de estas dos cosas por sí solas no siempre permitirá que su fixer-upper o flip para calificar para un intercambio 1031. Usted puede tener que establecer otros hechos y circunstancias, como un historial de alquiler y la depreciación, también. Por lo tanto, usted debe consultar primero con un CPA que tiene experiencia con los intercambios 1031.

Su intercambio 1031 debe involucrar propiedades similares

Para calificar para un intercambio 1031, tanto la propiedad vendida y la propiedad de reemplazo deben ser similares. Esto puede ser confuso para algunos inversores porque creen erróneamente que esto significa que tienen que reinvertir en el mismo tipo de propiedad que han vendido-una propiedad residencial por otra propiedad residencial, por ejemplo.

Sin embargo, este no es el caso. Un bien similar puede ser cualquier tipo de inmueble. Por ejemplo, puede vender una propiedad residencial de alquiler y comprar un terreno, vender un terreno y comprar un edificio de oficinas, etc.

Por otro lado, no puede vender una propiedad de inversión y sustituirla por una propiedad destinada a uso personal. Además, no se puede vender una propiedad en los Estados Unidos y luego diferir los impuestos mediante la reinversión en una propiedad extranjera (o viceversa).

Casas de vacaciones e intercambios 1031

El IRS normalmente no cuestionará si una propiedad residencial o de vacaciones se mantiene con fines comerciales o de inversión si se cumplen requisitos específicos con respecto a su propiedad y uso. Estos requisitos son los siguientes:

1. Para que una propiedad cedida reúna los requisitos, debe haberla poseído durante al menos 24 meses inmediatamente antes del intercambio. Del mismo modo, para que una propiedad de reemplazo para calificar, se debe mantener durante al menos 24 meses después del intercambio.
2. Por cada 12 meses del período de propiedad de calificación mencionado anteriormente, usted debe haber alquilado la propiedad a otra parte en el valor justo de mercado durante al menos 14 días. Usted puede alquilar la propiedad a un miembro de la familia si el miembro de la familia utiliza la propiedad como su residencia principal y paga un alquiler justo de mercado.
3. Usted no debe haber ocupado la propiedad para uso personal durante más de 14 días o el 10% del número de días que la propiedad fue alquilada, lo que sea mayor.

Aquí, el término uso personal se refiere a:

1. Uso por usted mismo, un miembro de la familia, o cualquier persona que tiene un interés en la propiedad.
2. Uso por cualquier persona que utiliza la propiedad bajo un acuerdo que también le permite tener algún uso de la propiedad.
3. Uso por cualquier persona que alquila por menos del valor justo de mercado. Si una propiedad residencial o de vacaciones se alquila por el valor justo de mercado se determina sobre la base de todos los hechos y circunstancias que existían cuando se firmó el contrato de alquiler.

Una propiedad de vacaciones que no cumple con estos requisitos todavía puede calificar para un intercambio 1031 como propiedad cedida o de reemplazo, pero todos los demás requisitos legales aplicables, por supuesto, tendrá que ser cumplido.

Debe reinvertir el 100% de los ingresos de las ventas

Con el fin de utilizar un intercambio 1031 para diferir todos sus impuestos sobre las ganancias de capital, debe reinvertir el 100% del efectivo que recibe de la venta de su propiedad cedida. Esto significa que el costo de su propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el precio de venta neto de la propiedad que vendió.

Por ejemplo, si usted vendió un condominio frente a la playa por $ 250,000, entonces para un intercambio válido 1031, debe gastar al menos $ 250,000 para comprar una o más propiedades de reemplazo, siempre y cuando la reinversión combinada sea igual o mayor que el precio de venta neto del condominio que vendió.

Si se encuentra por debajo de esta marca, puede utilizar parte de los ingresos de la venta para pagar pequeñas mejoras en su propiedad de reemplazo. Del mismo modo, si reinvierte en una parcela de terreno no mejorada, los fondos utilizados para construir en ese terreno pueden servir para igualar su intercambio. (Ver Intercambio de Construcción mencionado más adelante)

Si usted compra una propiedad de reemplazo de menor valor, sólo tendrá derecho a ejecutar un intercambio parcial y cualquier dinero no gastado será gravado al tipo impositivo aplicable.

También es importante tener en cuenta que los intercambios 1031 son de impuestos diferidos y no libres de impuestos. Si eventualmente decide vender su propiedad de reemplazo, tendrá que pagar los impuestos que previamente aplazó, a menos que reinvierta los ingresos en otro intercambio 1031.

Debe usar un Intermediario Calificado

Para diferir exitosamente los impuestos con un intercambio 1031, no se le permite tocar los ingresos de la venta de su propiedad cedida. En su lugar, debe utilizar un Intermediario Calificado y dejar que ellos manejen la transferencia de fondos para usted o arriesgarse a que su intercambio 1031 sea rechazado.

Trabajar con un intermediario calificado (QI), también conocido como un facilitador 1031, agente o intercambiador es esencial para su intercambio 1031, ya que es requerido por el IRS para completar con éxito una transacción de impuestos diferidos.

El papel del QI en su intercambio 1031 será el siguiente:

• Redactar los documentos necesarios para su intercambio 1031
• Guardar y salvaguardar sus ingresos de ventas 1031 entre la venta de su propiedad cedida y la compra de su propiedad de reemplazo.
• Trabajar estrechamente con usted para asegurar que el papeleo necesario se complete correctamente y que se cumplan todos los plazos legales.
• Guiarle a través del proceso de intercambio 1031 y asegurar que se cumplan todos los requisitos para un intercambio 1031 válido, lo que le permitirá diferir sus impuestos.

Quién puede actuar como su intermediario calificado

El IRC no dice quién puede actuar como un QI para un intercambio 1031, pero sí le dice quién no puede. Ejemplos de partes que no pueden actuar como su QI incluyen:

• Su abogado
• Su CPA
• Su agente inmobiliario
• Su empleador
• Su empleado
• Sus familiares

El objetivo del IRC es asegurarse de que la parte que tiene sus ganancias es genuinamente neutral y no tiene ninguna relación de agencia con usted. Por lo tanto, la conclusión es que su QI debe ser un tercero neutral. Cualquiera que haya tenido una relación de agencia o fiduciaria con usted en los últimos dos años queda automáticamente descalificado para actuar como su QI.

Los plazos del intercambio 1031

Tiene 180 días naturales desde el día en que se cierra la venta de su propiedad cedida para cerrar su propiedad de sustitución. Sin embargo, sólo tiene 45 días naturales para identificar las posibles propiedades de reemplazo que desea comprar y presentar formalmente esta lista a su QI.

No hay excepciones o extensiones dadas tanto para el período de identificación de 45 días como para los plazos del período de cierre de 180 días. Falte a cualquiera de estos plazos y su intercambio 1031 será rechazado.

Identificación de las propiedades de reemplazo en su intercambio 1031

Hay tres reglas que rigen la forma en que usted puede identificar las propiedades potenciales de reemplazo que desea comprar en un intercambio 1031:

1. La regla de 3 propiedades – le permite identificar tres propiedades de cualquier valor como propiedades potenciales de reemplazo.
2. La regla del 200% – le permite identificar más de tres propiedades potenciales para comprar, pero su valor combinado no puede exceder el 200% de lo que su propiedad cedida vendió.
3. La regla del 95% – le permite identificar cualquier cantidad de propiedades, de cualquier valor, pero usted debe cerrar en el 95% de la cantidad total identificada.

Usted no tiene que estar en la plica o tener un contrato en cualquiera de las propiedades que desea identificar como propiedades potenciales de reemplazo. Sin embargo, debe identificarlos formalmente a su QI dentro del período de 45 días permitido.

Una vez transcurrido el período de identificación de 45 días, sólo se le permitirá comprar propiedades que haya identificado formalmente en su lista de 45 días. Si usted no puede comprar cualquiera de estas propiedades por cualquier razón, entonces su intercambio será rechazado, y usted estará sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de su renunciado.

Tipos de intercambios 1031

Hay 4 tipos básicos de intercambios 1031 que pueden ser utilizados por los inversores inmobiliarios de la Florida:

1. Intercambios simultáneos
2. Intercambios diferidos
3. Intercambios inversos
4. Intercambios de construcción

Intercambios simultáneos

Un intercambio simultáneo implica que un inversor cierre la plica de la propiedad que vendió y su propiedad de reemplazo en la misma fecha. Un intercambio simultáneo es la forma más antigua de intercambio 1031. De hecho, antes de 1991, la mayoría de los intercambios 1031 eran intercambios simultáneos en los que un contribuyente intercambiaba la propiedad directamente con otro contribuyente.

Un intercambio simultáneo funciona muy bien si usted y otra parte tienen cada uno una propiedad que el otro quiere. Por ejemplo, cuando dos agricultores tienen cada uno tierras de cultivo que el otro desea, los dos pueden básicamente intercambiar propiedades, y en algunos casos, incluso sin involucrar a un QI o cualquier otro tercero.

Intercambio retrasado

Un intercambio retrasado también llamado un intercambio a plazo o diferido, es generalmente lo que se refiere cuando se habla de un intercambio 1031 y es el tipo más común de intercambio 1031 ejecutado. En un intercambio retrasado, usted vende una propiedad calificada un día y compra una propiedad de reemplazo calificada en algún momento dentro de los 180 días posteriores.

La mayoría de las personas estructuran sus intercambios 1031 como intercambios retrasados porque les permite el tiempo y la flexibilidad para vender la propiedad que desean ceder a una parte y luego compra la propiedad de reemplazo que desean de una parte diferente.

Intercambio inverso

En el mercado inmobiliario actual, puede tomar mucho tiempo para vender su propiedad actual, pero usted no quiere perder la oportunidad de adquirir una nueva propiedad cuando el precio es correcto. Un intercambio inverso puede permitirle aprovechar el momento cuando vea una gran oferta.

Es más, un intercambio inverso puede ser útil cuando ya ha hecho una oferta por una propiedad de reemplazo, pero la propiedad que quiere ceder no se está vendiendo tan rápido como esperaba. Esto se debe a que, con un intercambio inverso, puede comprar una propiedad de reemplazo en primer lugar y luego diferir los impuestos sobre la venta de una propiedad cedida, siempre que se venda dentro de los 180 días.

Un intercambio inverso puede ser una herramienta excepcionalmente poderosa para un inversor que debe actuar en la compra de una nueva propiedad inmediatamente. Sin embargo, dado que los bancos no siempre conceden préstamos para los intercambios inversos, y usted no tendrá dinero de la venta de su propiedad cedida (porque todavía no la ha vendido), un intercambio inverso es generalmente sólo una opción para aquellos con mucho dinero en efectivo para comprar o que están dispuestos a ir a un prestamista de dinero duro para financiar la compra. Por esta razón, los intercambios inversos sólo representan aproximadamente el 5% de todos los intercambios 1031.

Intercambio de construcción

Un intercambio de construcción, también conocido como un intercambio de mejora o de construcción a medida, puede permitir a un inversor comprar un terreno y construir una propiedad de reemplazo a sus propias especificaciones para que obtenga exactamente la propiedad de reemplazo que necesita y desea.

Así es como funciona un intercambio de construcción:

Usted vende la propiedad que desea ceder y los ingresos se transfieren a su QI. A continuación, encontrar un pedazo de tierra cruda o propiedad que necesita ser rehabilitado y negociar el precio más bajo que puede obtener. Pero, en lugar de cerrar la propiedad usted mismo, usted autoriza a su QI para adquirir la propiedad para usted.

Su QI entonces mantiene el título de la propiedad durante el resto del período de intercambio y utilizar el resto de sus fondos de intercambio para pagar por la construcción o las mejoras a la propiedad de reemplazo. Una vez que la construcción se ha completado, la propiedad mejorada será transferida a usted como propiedad de reemplazo.

Un intercambio de construcción también se puede realizar como un intercambio de construcción inversa, por lo que su QI compra la propiedad en su nombre e inicia las mejoras antes de que su propiedad cedida haya sido vendida.

Consulte con un experimentado agente de bienes raíces de la Florida

Con la ayuda adecuada, un intercambio 1031 puede ser un proceso muy simple y le permitirá disfrutar del beneficio de diferir el 100% de sus impuestos sobre las ganancias de capital. Esto, a su vez, le permitirá mantener todo su dinero trabajando para usted, para que construya riqueza más rápido.