Cómo ganar dinero con Airbnb (¡Más de 10.000 dólares al mes!)

MM Nota: Este es un post invitado de mi amigo Jerry que es un súper anfitrión de Airbnb extremadamente experimentado que hace más de $10,000 por mes y está en camino de alcanzar la independencia financiera usando los alquileres de Airbnb! Le pedí que escribiera una guía completa sobre cómo ganar dinero con Airbnb. Esto es legítimo!

Jerry Airbnb Host

Aquí hay un poco de información sobre mí: Mi nombre es Jerry Xiong y soy un Super Anfitrión con 9 listados en Columbus, OH. Soy un millennial que se graduó de Ohio State y era un agente de bienes raíces antes de mudarse a Los Ángeles. Aunque no soy el mayor anfitrión de AirBnB ni mucho menos, creo que muchas personas que buscan entrar en el negocio de Airbnb son similares a mí.

En 2 años he acumulado más de 500 valoraciones de cinco estrellas y he generado unos ingresos de seis cifras con una inversión mínima tanto de tiempo como de capital. Voy a repasar los distintos pasos que di para adquirir las propiedades, así como consejos para gestionar las propiedades de forma remota para que puedas seguir manteniendo tu trabajo diario.

Si yo puedo gestionar mis listados de Airbnb desde el otro lado del país, ¡tú podrás gestionarlo mientras tienes un trabajo a tiempo completo si así lo decides!

Tabla de contenidos:

• ¿Qué es Airbnb &Cómo funciona?
• ¿Deberías convertirte en anfitrión de Airbnb?
• Cómo ganar dinero con Airbnb
• Estudio de caso de Airbnb frente al alquiler tradicional
• Las 3 principales razones para convertirse en anfitrión de Airbnb
• ¿Hay riesgos al usar Airbnb?

¿Qué es Airbnb?

Airbnb comenzó en 2008 como un mercado online para organizar el alojamiento entre individuos que buscan alquilar su espacio y aquellos que buscan alojamiento.

Parece mucho trabajo gestionar una operación que es efectivamente un mini motel. La verdad es que no hace falta tener experiencia ni una tonelada de capital para empezar. La economía compartida está en sus etapas primitivas en este momento y si te metes en este negocio secundario mientras el mercado aún no está saturado, puedes construir un buen nido de huevos para tu viaje hacia la independencia financiera.

¿Cómo funciona Airbnb?

¿Te has preguntado alguna vez cómo la gente está alquilando sus apartamentos o casas en Airbnb?

El modelo de negocio es muy sencillo: personas como tú tienen espacio extra en su propiedad y quieren utilizarlo de forma que subvencionen su coste de propiedad, al igual que el house hacking. Los viajeros necesitan un lugar asequible en el que puedan descansar para un viaje rápido a la ciudad o una opción alternativa a la vivienda corporativa si necesitan un alojamiento más largo.

Airbnb se creó pensando en la economía colaborativa: empezó como una pequeña empresa emergente en San Francisco, pero ya cuenta con más alojamientos que las mayores cadenas hoteleras del mundo

¿Debería convertirme en anfitrión de Airbnb?

Beneficios de Airbnb!

¿Dónde encaja usted en esta ecuación?

Airbnb depende casi por completo de anfitriones potenciales como usted. La empresa en sí no posee ninguna propiedad y actúa efectivamente como intermediario para conectar a los viajeros con los anfitriones. En los últimos años, la popularidad de Airbnb ha seguido aumentando, lo que ha provocado una escasez de inventario en Airbnb. Como superanfitrión, he visto cómo mis tasas de ocupación se disparan a más del 90% durante los meses de mayor demanda. Incluso cuando aumento el precio de mi listado para permitir a mis limpiadores algún tiempo de descanso y permitir las renovaciones, parece que la demanda nunca se detiene.

Esto indica una GRAN oportunidad para los posibles anfitriones para capturar su parte del pastel y aumentar sus ingresos pasivos.

Cómo ganar dinero con Air b and b

Ahora que tengo su atención, quiero correr a través de las finanzas de operar un Air B and B. Una de las cosas más importantes que hacer antes de abordar cualquier hustle lado es la planificación de su negocio. Por supuesto, no seas demasiado reacio al riesgo, pero tienes que tomar riesgos calculados para lograr la máxima rentabilidad, así como asegurar el éxito.

Asegúrate de que tu mercado tiene demanda para tu anuncio. No intente alquilar una lujosa mansión en medio de la nada. Necesitas entender tu mercado y asegurarte de que puedes cubrir los gastos en los que incurres.

Arrendamiento tradicional vs. Alquiler a corto plazo en Airbnb

El ejemplo asumirá que estamos financiando la propiedad, pero si necesitas una aventura de bajo capital puedes alquilar la propiedad. Por supuesto, usted necesitará el permiso del propietario, pero si usted puede lanzar su propuesta correctamente la mayoría de los propietarios lo permitirán!

Para nuestros propósitos de análisis, vamos a ver mi propiedad ubicada cerca del campus de la OSU. La mayoría de las propiedades alrededor de esa área tradicionalmente alquilan a los estudiantes a un 1% del costo de la propiedad cuando se trata de la renta mensual. Eso significa que una casa que vale $300,000 generalmente recibirá $3,000 en renta mensual – aunque parece que no sería un retorno significativo, hay que recordar que en realidad no estaría invirtiendo el valor total de la casa.

Airbnb como una inversión inmobiliaria

Aquí es donde entra en juego el «dinero de otras personas». Cuando se adquiere una propiedad de inversión, generalmente se pone un 15-25% de entrada. Si quiere solicitar una hipoteca como residente principal (esto funciona muy bien si quiere maximizar su rendimiento viviendo en una habitación y alquilando las demás) puede que incluso sólo se le exija un 3,5% de entrada utilizando un préstamo FHA para una propiedad de hasta 4 unidades. Al apalancar su capacidad de endeudamiento, podrá invertir efectivamente más dinero del que podría invertir de otro modo.

Aún así, ¿necesita convencerse? En este artículo, Grant repasa cómo puede crear un imperio inmobiliario. También puede obtener información más detallada con respecto a los detalles de entrar en la inversión inmobiliaria (evitar el PMI, la expansión, etc).

Airbnb vs. Arrendamiento tradicional: Estudio de caso

Utilicemos una propiedad que vale 300.000 dólares para nuestra comparación. Nuestros costes iniciales serán un pago inicial del 20%, así como los costes asociados al cierre de una propiedad (inspección, seguro, etc). Estimemos que el coste de adquirir esta propiedad es de unos 70.000 dólares.

¡No se preocupe! Esta casa es casi el doble del costo de una propiedad aceptable. Usted puede encontrar fácilmente propiedades en mercados prósperos por menos de $150,000.

Ingresos del inquilino tradicional

Suponiendo que usted encuentra un inquilino tradicional para un contrato de 12 meses a una tasa de $3,000 por mes, usted tendría un ingreso de $36,000 para el año. Por supuesto, habrá gastos en los que incurrirás. Supongamos que seguimos un coste de mantenimiento estándar del 1% del valor de la casa. Eso resta 3.000 dólares a nuestros ingresos. También tendremos que pagar a una empresa de gestión o valorar nuestro tiempo a la hora de gestionar la propiedad. Las empresas de gestión cobrarán 500 dólares al principio y 100 dólares al mes por un servicio completo de gestión. Teniendo en cuenta estos gastos, los ingresos aproximados serán de 31.300 dólares al año.

¿Cuál es el rendimiento de la inversión?

En nuestro primer año de funcionamiento, ingresamos más de 30.000 dólares cuando invertimos un total de 70.000 dólares. ¡Eso suena como un gran número! Espera: todavía tienes que tener en cuenta el pago de la hipoteca, el seguro, así como el impuesto sobre la propiedad. Para esta propiedad, el costo mensual promedio de los tres pagos es de alrededor de $2000. Eso significa que sólo nos llevamos a casa un neto de 7.300 dólares. Teniendo en cuenta nuestro coste inicial de 70.000 dólares, esto nos dará una rentabilidad neta preajustada del 10,42%.

¿Qué…? ¿Eso es todo?

Si estás pensando que es un poco bajo y tienes 100% de razón. La rentabilidad del 10,42% no es nuestra rentabilidad real.

¿Recuerdas esos 12 pagos mensuales que hicimos? Cada uno de esos pagos tiene incluido el capital no realizado. Eso significa que si vendiéramos la casa, nuestra base sería el saldo menos la reducción del coste del capital acumulado. En términos sencillos: ¡estamos pagando la casa al hacer estos pagos! Además, si usted presenta su propiedad en sus impuestos como una propiedad de inversión su CPA será capaz de deducir los gastos de intereses, depreciación y otros costos de los ingresos totales generados por la propiedad.

Si usted no es un genio de los impuestos y necesita ayuda, hay CPA que se especializan en ofrecer la contabilidad de la economía compartida. Descargo de responsabilidad: no los he utilizado pero por mi comunicación con ellos creo que pueden ser un recurso.

Ganancias no realizadas y oportunidades fiscales

Esto producirá un rendimiento mucho mayor que el 10,42%, lo que lo convertirá en una oportunidad de inversión significativamente más atractiva. Nota: Tenga en cuenta que la mayoría de las hipotecas se amortizan, lo que significa que el diferencial capital/interés se inclinará en gran medida hacia los intereses durante las primeras etapas del préstamo (es posible que pague principalmente intereses durante los primeros años de la hipoteca). Esto es para proteger al banco y reducir su riesgo. Lo sé, es un engaño.

Tenga en cuenta que estas cifras son estimaciones. Pueden diferir en su mercado, pero para la mayoría de las áreas fuera de las grandes ciudades, he encontrado estos números para ser indicativo del mercado de alquiler. Otros factores que debe tener en cuenta antes de considerar la adquisición de una propiedad de alquiler es la movilidad de su carrera personal. Hay grandes costos de transacción asociados con la venta de una casa (honorarios del agente inmobiliario, la financiación, los costos de cierre, etc) por lo que cuando usted está analizando una oportunidad debe ser consciente de este riesgo.

¿Cómo se compara un alquiler de Airbnb?

Usando la misma propiedad como un ejemplo para nuestro análisis a corto plazo comenzamos por considerar nuestro mercado. Utilice herramientas como AirDna o los listados de búsqueda de Airbnb para comprobar las propiedades comparables en su área. Pondremos nuestro ejemplo como una casa compartida con habitaciones privadas. Simplemente consulte la función de mapa en su área con un filtro establecido para habitaciones privadas para comprobar los listados cercanos. Mire las reseñas así como la disponibilidad de las propiedades que ha seleccionado como comps.

Identifique sus comps

Para asegurar los comps más precisos, necesita asegurarse de que las propiedades son realmente similares en términos de comodidades, costo y ubicación. Una vez que haya determinado la tarifa media por noche, es necesario comprobar sus calendarios para ver si el costo es realmente representativo de lo que se indica. Revise sus calendarios y busque discrepancias en los precios (algunos anfitriones pondrán una fecha específica a un precio muy bajo sólo para que Airbnb liste un precio que no es reservable).

Ahora que tiene una tarifa diaria promedio podemos pasar al análisis financiero que va por el camino del alquiler a corto plazo.

En el mercado de Columbus, puede ver que la tarifa diaria promedio es de alrededor de $50 por noche. Por supuesto, este número fluctúa significativamente basado en el momento de la reserva, pero podemos utilizarlo para simplificar. Utilizaré los números que son relevantes para agosto de 2018 para este artículo.

Estimando los costos de operación de Airbnb

Para la propiedad de $300,000, promediaremos nuestras habitaciones para que cuesten $50 por noche antes de agregar los costos de limpieza. Esto significa que nuestra propiedad tendrá un total de 150 noches reservables por mes. Suponiendo una tasa de rotación media de 14 (he utilizado una media móvil de 3 meses en una habitación privada de uno de mis listados) podemos calcular nuestros ingresos medios. Suponiendo una tasa de ocupación del 90%, podemos esperar 135 noches reservadas para el mes. Multiplique eso por 50 dólares por noche y obtendrá un ingreso previo a la limpieza de 6.750 dólares.

Gastos adicionales de un Airbnb

Ahora tenemos que contabilizar los gastos de funcionamiento de un alquiler a corto plazo. A diferencia del alquiler tradicional, ahora tendrá que pagar los suministros, los servicios públicos, así como los turnos de limpieza. Afortunadamente, Airbnb permite a los anfitriones cobrar una tarifa de limpieza por cada estancia para ayudar con los gastos añadidos de limpieza. Por lo general, establezco mis tarifas de limpieza lo suficientemente altas como para desalentar las estancias de corta duración y, al mismo tiempo, poder alcanzar la máxima ocupación. Se puede estimar que cada rotación genera 12 dólares en tasas de limpieza.

¿Cuántas veces se limpia un anuncio de Airbnb cada mes?

Dado esto, puede asumir que habrá aproximadamente 70 rotaciones para su propiedad en el transcurso de un mes. Recibirá unos ingresos adicionales de 840 dólares de Airbnb, lo que eleva sus ingresos totales a 7.590 dólares.

Ahora podemos contabilizar los gastos. Si vas a pagar a un limpiador para facturar las habitaciones privadas, gastarás aproximadamente 20 dólares por habitación. Esto fluctuará dependiendo de su área, pero una limpieza «aceptable» en términos generales tomará alrededor de 15 minutos para completar. Esto nos costará 1.400 dólares al mes en gastos de limpieza.

Coste de utilidades y suministros de Airbnb

Siguiente: Los servicios públicos. Nuestra factura de servicios públicos será más alta debido al gran volumen de personas en la casa. Internet será de $ 50 por mes, el agua es un promedio de $ 100 por mes, la electricidad es de $ 150 por mes (esto podría flipar con el gas si el sistema de HVAC de su casa se centra en uno u otro), y finalmente el gas a $ 100 por mes.

Otro gasto que debe tener en cuenta es el costo de los suministros. Los propietarios de b y b deben proporcionar sábanas, toallas, jabón y otros elementos esenciales a sus huéspedes. Podemos reservar el 10% de los ingresos de cada mes para los gastos.

El análisis de hoy repasa la aproximación, no los detalles. Dado un ingreso de $6,750, reservaremos $250 este mes para gastos variables (regla del 1% del valor de la propiedad).

Ahora a nuestro cálculo de ingreso neto. De forma similar a nuestro alquiler tradicional, pagaremos nuestra hipoteca, así como el seguro y el impuesto sobre la propiedad. Hay que tener en cuenta que, aunque Airbnb ofrece una garantía de anfitrión de 1 millón de dólares, hay que considerar la posibilidad de contratar un seguro de alquiler vacacional para cubrir el riesgo en casos de catástrofe.

¿Es rentable Airbnb?

Este es el flujo de caja incremental de la conversión del alquiler a corto plazo:

Los ingresos de Airbnb de 7.590 dólares – los costes de limpieza (1.400 dólares)- los servicios públicos (400 dólares)- el coste de los suministros (600 dólares)- la hipoteca (2.000 dólares) arrojan un ingreso neto de 2.515 dólares. Factor en su prima de seguro adicional ($ 100 por mes extra) y obtendrá un ingreso mensual de $ 3,440.

Al igual que nuestro alquiler tradicional, vamos a poner $ 70,000 para adquirir la propiedad. Ten en cuenta que estarás amueblando la propiedad por lo que tu inversión total en efectivo será mayor. Asumiendo un presupuesto de decoración de 2.000$ por habitación + 3.000$ de salón nuestra inversión total alcanzará los 85.000$. Utilizando el mismo cálculo que en el arrendamiento tradicional, ahora podemos ver que nuestro rendimiento anual en efectivo será del 48,56%. Se trata de una mejora gigantesca. Nota: ¡eso es incluso antes de que tengamos en cuenta las plusvalías no realizadas!

Ingresos de Airbnb

¡Espera un minuto….Airbnb es rentable!

Apuesto a que ahora estás interviniendo en tu mente: ¡pero debe haber una gran cantidad de tiempo requerido para ejecutar un Airbnb! Debe haber más riesgo involucrado cuando se trata de alquileres a corto plazo!

Ahora le daré un resumen de por qué creo que un alquiler a corto plazo planificado es en realidad MENOR en el riesgo y los requisitos de tiempo que los alquileres tradicionales.

¿Cuándo es un contrato de arrendamiento tradicional una buena opción?

Inquilinos confiables – una vez que usted investigue cuidadosamente a su inquilino potencial y ejecute su crédito generalmente puede esperar un cheque de alquiler mensual para entrar. En áreas de alta demanda, usted tendrá el siguiente grupo de inquilinos en su lugar antes de que los primeros se muden. Usted puede planificar agresivamente durante todo el año utilizando el flujo de caja proyectado de su propiedad.

Baja inversión inicial – a diferencia de los alquileres de vacaciones a corto plazo, su inversión inicial será menor. Usted no tiene que proporcionar los muebles para la mayoría de los arrendamientos tradicionales. Sólo tiene que entregar las llaves y empezar a ganar dinero.

Fácil acceso a la gestión – Las empresas de gestión de larga duración son abundantes en la mayoría de las áreas. Encontrar un equipo de gestión cualificado no será un problema para los arrendamientos tradicionales. Dado este panorama competitivo, también puede estar seguro de que su coste de gestión no será exorbitante.

Bajo riesgo de regulación – La mayoría de las propiedades están aprobadas para los arrendamientos tradicionales. Usted no tiene que preocuparse por no poder alquilar su propiedad cuando se trata de la ciudad. Siempre y cuando su propiedad pase la inspección de la ciudad y siga el código una orden de cierre es extremadamente improbable.

3 razones para convertirse en un anfitrión de Airbnb

Altos ingresos potenciales – como podemos ver en nuestro análisis financiero, los ingresos potenciales de un alquiler a corto plazo son significativamente mayores. Si eres capaz de operar correctamente tu negocio, tu rendimiento será magnitudes más altas que un alquiler tradicional.

Ingresos de baja varianza- Una idea errónea que tienen muchos anfitriones nuevos es que hay un gran riesgo a la hora de ganar dinero, especialmente en los meses iniciales. Los alquileres a corto plazo son en realidad una ruta de varianza MENOR que los arrendamientos tradicionales. Esto se debe a que su ocupación media no fluctuará lo suficiente a lo largo del año si usted pone el precio correcto a su anuncio. En un arrendamiento tradicional, si no puede alquilar la propiedad durante un mes, ¡perderá 1/12 de sus ingresos anuales! Un mal mes para Airbnb sólo resultaría en una pérdida del 10% en sus ingresos mensuales.

Menos daños y desgaste en su propiedad – ha oído bien. Acabo de decir que los alquileres a corto plazo resultan en MENOS daños y desgaste en su propiedad que los arrendamientos tradicionales. Escúcheme: los alquileres a corto plazo requieren que su propiedad sea revisada constantemente. Cualquier daño será inmediatamente identificado y solucionado por usted y el huésped. Los huéspedes no se quedan tanto tiempo como para infligir un daño sostenido (¿ha visto alguna vez esos baños en los que la gente no enciende las rejillas de ventilación?) Cualquier pequeño daño se resuelve entre el anfitrión y el huésped o por la Garantía de Anfitrión.

Los listados de Airbnb a tiempo parcial

Aunque yo recomendaría a la mayoría de la gente ir por el camino de alquiler a corto plazo en este momento, también se puede considerar un enfoque mixto con lo que viene a alquilar su propiedad. Si hay un límite en la cantidad total de días que puede alquilar su propiedad en las plataformas de alquiler a corto plazo, esto puede ser una manera de capturar lo mejor de ambos mundos.

Un ejemplo: algunas ciudades han propuesto un límite en la cantidad total de días que uno puede alquilar sus propiedades. Muchos anfitriones pensaron que esto supondría el fin de la rentabilidad del alojamiento, pero estoy aquí para decirte que no es así.

Si estás en una zona que tiene una gran población estudiantil, puedes ofrecer un alquiler de 9 meses. Se trata de un alquiler muy solicitado, ya que la mayoría de los estudiantes vuelven a casa durante los meses de verano o realizan prácticas en otras partes del país. Al ofrecer un contrato de alquiler más corto que se adapte a sus necesidades, podrá cobrar una prima. Además, dispondrá de mobiliario para el alquiler a corto plazo en los meses de descanso. Esto se traducirá en un alquiler mensual más alto, ya que los inquilinos no tendrán que incurrir en los costes de transacción de mover grandes piezas de mobiliario.

Alquile en Airbnb cuando la demanda sea alta

Además, podrá operar su alquiler a corto plazo durante los meses con más demanda. Los meses de verano han sido tradicionalmente los de mayor ocupación para Airbnb. Tendrá un flujo fiable de ingresos durante los meses de baja demanda y todavía podrá capturar el exceso de valor en los meses en los que la demanda de alquiler a corto plazo está en su punto máximo. Ejemplo: por mi propia experiencia, he podido cobrar una tarifa diaria significativamente más alta durante el verano debido a que la gente necesita un lugar para quedarse antes de mudarse a su alojamiento a largo plazo.

¿Cuáles son los riesgos de Airbnb?

Como con todas las oportunidades de inversión, tendrá que entender que hay riesgos que están involucrados. Las propiedades de inversión no son una excepción.

Con los arrendamientos tradicionales, tendrá que planificar para los períodos de vacante, así como la potencial falta de pago de sus inquilinos, así como las facturas de reparación inesperadas. Un inversor inteligente tiene que ser capaz de planificar en consecuencia para hacer frente a cualquier problema que pueda surgir.

Para los alquileres a corto plazo, un anfitrión debe asegurar una amplia cobertura para operar un negocio. Investigue para asegurarse de que está protegido en lo que respecta a la responsabilidad civil.

Tenga un plan si su ciudad regula el mercado de alquileres vacacionales. Prepárate para convertirte en un arrendamiento híbrido o tradicional si plataformas como Airbnb pasan a estar prohibidas. Ajuste sus expectativas y el presupuesto para cualquier gasto inesperado y reinvierta sus ganancias adicionales de nuevo en el negocio a través de la expansión o el pago de la hipoteca.

¿Está usted listo para ser un superanfitrión de Airbnb?

Espero que este artículo le haya convencido para considerar convertirse en un anfitrión de Airbnb. A veces hay que enfrentarse a un reto de frente y arriesgarse. La economía colaborativa está aquí para quedarse y quiero que cada uno de vosotros se una a mí en esta aventura.

Airbnb es sólo uno de los mejores «side hustles» y es fácil empezar a ganar dinero con Airbnb. Complementa otras plataformas como Turo y Uber. La libertad de un horario rígido te permite aprovechar cualquier oportunidad que surja. Gracias por leer y buena suerte en tu viaje hacia la libertad financiera y la jubilación anticipada.

Jerry Xiong dirige un blog llamado SharingEconomySecrets donde ayuda a los nuevos buscavidas a iniciar sus negocios. Aprenda cómo integró varias oportunidades para obtener ingresos a tiempo completo utilizando aplicaciones como Airbnb, Turo y Uber.

¡Conviértase en un anfitrión de Airbnb!