Cuando era más joven, su casa era el lugar perfecto. Su espacioso patio trasero, a la sombra de los árboles, proporcionaba el lugar para que sus hijos corrieran, rieran y jugaran. Su cocina, junto con su frigorífico totalmente abastecido, proporcionaba continuamente abundantes comidas para alimentar a su creciente familia. El salón y la sala de estar, equipados con la televisión de la casa, servían de punto de encuentro familiar para alejar a cada miembro de sus habitaciones individuales con el fin de cultivar el tiempo de unión familiar.
Durante esos años, puede que haya pensado que lo último que se le pasaría por la cabeza sería dejar el hogar que usted y su familia adoran. Pero al entrar en la jubilación y cuando sus hijos han abandonado el nido, puede empezar a darse cuenta de que prefiere envejecer en una casa nueva que se adapte mejor a esta etapa de su vida.
¿Por qué comprar una casa nueva siendo mayor?
Quizá la casa que sirvió perfectamente a su creciente familia en el pasado le parece ahora demasiado grande para sus necesidades actuales. Tener una casa de varios niveles, con varias habitaciones y un enorme jardín puede suponer más trabajo del que está dispuesto a realizar para mantenerla y, si está jubilado, puede preferir reducir el tamaño a una casa más pequeña y manejable. O tal vez necesite una vivienda que se adapte a sus nuevas necesidades físicas, como una casa de un solo nivel con rampas o pasamanos y puertas más anchas. Puede que el atractivo de un clima más cálido le resulte atractivo, o puede que simplemente decida mudarse más cerca del resto de su familia. Sean cuales sean sus razones, existe una opción viable para envejecer en una nueva casa en lugar de la actual.
La HECM para la compra
A principios de la década de 1980, se aprobó un nuevo producto de préstamo llamado hipoteca inversa para ser asegurado por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Este préstamo sobre el valor de la vivienda asegurado por el gobierno, más específicamente llamado Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM), fue desarrollado exclusivamente para las personas mayores y se convirtió en ley en 1988. Esta herramienta financiera se convirtió en uno de los únicos métodos que permitían a los propietarios de viviendas de la tercera edad acceder a una parte de su patrimonio neto sin tener que abandonar su casa ni aumentar sus gastos mensuales. En 2008, el préstamo evolucionó para incluir una nueva variante que permitía a los propietarios mayores las mismas ventajas de la hipoteca inversa HECM tradicional, pero añadía también la opción de comprar una nueva vivienda. Este préstamo se denominó HECM para la compra y, con el tipo de financiación que ofrece, puede ser justo la respuesta que está buscando.
¿Cómo funciona?
La HECM para la compra es una solución que permite cumplir dos objetivos en una sola transacción: conseguir una residencia principal más adecuada y obtener una hipoteca inversa. Esto puede ahorrarle dinero, ya que incurre en un solo conjunto de costos de cierre porque consolida dos transacciones financieras -la compra de una vivienda y la financiación con un préstamo de hipoteca inversa- en una sola.
Con la hipoteca inversa HECM para compra, el prestatario proporciona un pago inicial utilizando la venta de la vivienda anterior u otros ahorros. El patrimonio obtenido mediante el pago inicial y el valor de la nueva vivienda se utiliza entonces para calcular el importe del préstamo de la hipoteca inversa. Durante este proceso, es posible que los prestatarios tengan que cumplir los requisitos de la relación préstamo-valor con un pago inicial significativo y proporcionar la verificación de los ingresos y fondos personales. La totalidad o parte de los fondos de la hipoteca inversa cubren entonces el costo restante de la vivienda, al igual que con una hipoteca tradicional.
La ventaja de la financiación con una hipoteca inversa es que, en lugar de pagar el préstamo todos los meses a lo largo del tiempo, como en una hipoteca tradicional, el reembolso de la hipoteca inversa se aplaza hasta el vencimiento del préstamo (véase ¿Cuándo vence una HECM para la compra? a continuación). De este modo, los prestatarios mayores con ingresos fijos pueden financiar la compra de una nueva vivienda sin la carga de tener que hacer los pagos mensuales de la hipoteca. Los prestatarios son responsables de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y el mantenimiento de la vivienda.
Otra información importante sobre la HECM para la compra
Tipos de propiedades elegibles
Las viviendas unifamiliares y las propiedades existentes con cuatro unidades o menos suelen ser elegibles para una HECM para la compra, y según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), las siguientes propiedades no son elegibles:
- Unidades cooperativas
- Residencias de nueva construcción en las que la autoridad local correspondiente no haya emitido un Certificado de Ocupación o su equivalente
- Casas de huéspedes
- Establecimientos de alojamiento y desayuno
- Casas prefabricadas existentes construidas antes del 15 de junio de 1976; y
- Casas prefabricadas existentes construidas después del 15 de junio de 1976 que no se ajusten a las normas de seguridad para la construcción de casas prefabricadas, como lo demuestran las etiquetas de certificación colocadas (por ejemplog., placa de datos y etiqueta de certificación del HUD) y/o carecen de cimientos permanentes, tal como se exige en la Guía de cimientos permanentes para viviendas prefabricadas del HUD, o casas que están instaladas o fueron ocupadas anteriormente en otro sitio o ubicación.
Obligaciones del prestatario
Las obligaciones bajo la HECM para compra son las mismas que las de la hipoteca inversa tradicional. Se debe continuar con los pagos de los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario, las cuotas de la asociación de propietarios y el costo de mantenimiento básico de la vivienda, para evitar el incumplimiento del préstamo.
Hay algunos aspectos de la HECM para compra que difieren de la hipoteca inversa tradicional. Debido a que las hipotecas inversas están destinadas a ayudar a las personas mayores a envejecer en su lugar, usted debe mudarse a la nueva casa dentro de los 60 días posteriores al cierre, y la nueva casa debe convertirse en su residencia principal.
¿Cuándo vence el préstamo HECM para compra?
Aunque no hay una fecha específica en la que vence el préstamo HECM para compra, algunos eventos pueden hacer que el préstamo sea vencido y pagadero. Los siguientes son tales eventos que causarían el vencimiento del préstamo:
- El último prestatario restante o el cónyuge no prestatario fallece o deja la casa para vivir en otro lugar durante más de 12 meses consecutivos.
- La casa se vende.
- No cumple con las obligaciones del prestatario de mantener el pago de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de los propietarios, las cuotas de la asociación de propietarios y las reparaciones básicas de la casa o no cumple con otros términos del préstamo.
Historia real de un prestatario
Algunos prestatarios están utilizando ahora este producto de préstamo para ayudarles a comprar su casa. Para los prestatarios de American Advisors Group, Andy y Beatrice Hollimon, el préstamo HECM para la compra los llevó a su hermosa casa nueva: una casa de 2.000 pies cuadrados y tres dormitorios en Lake Worth, Florida.
«Teníamos nuestra casa en el área de St. Louis durante bastante tiempo… y estábamos buscando cambiar de ubicación para la jubilación», compartió Andy Hollimon, mientras explicaba el sueño que él y su esposa compartían de escapar de los fríos inviernos del Medio Oeste y mudarse al sur, a un clima más templado.
Con la HECM para compra, los Hollimon pudieron vender su antigua casa y comprar una nueva con una hipoteca inversa. Sin la HECM para compra, el costo de la casa de sus sueños habría estado fuera de su alcance. Ahora, están disfrutando de su nueva vida sin pagos mensuales de la hipoteca. Los prestatarios siguen siendo responsables del pago de los impuestos sobre la propiedad, del seguro del propietario y del mantenimiento de la casa. Su historia apareció recientemente en el Huffington Post.
Una de las ventajas de un préstamo de hipoteca inversa HECM para la compra es que le permite evitar el uso de todos sus activos de jubilación para comprar una nueva casa. También puede abstenerse de utilizar sus ingresos mensuales fijos en un pago mensual de la hipoteca, lo cual es típico de las hipotecas tradicionales. Con un HECM para compra, los prestatarios tienen acceso a una herramienta financiera que les ayuda a: evitar agotar sus activos, adquirir una vivienda más adecuada y envejecer en ella sin tener que hacer pagos hipotecarios mensuales. Los prestatarios son responsables de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y el mantenimiento de la vivienda. Para obtener más información sobre cómo esta herramienta financiera podría funcionar para usted, póngase en contacto con un profesional de la hipoteca inversa HECM for Purchase de American Advisors Group en el 1-888-998-3147.
Fuentes:
Wargo, Buck. «Pareja de San Luis utiliza la hipoteca HECM para comprar la casa de sus sueños en Florida». NP. 28 de junio de 2015. Web. 8 de julio de 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
«Comprar una casa con una hipoteca inversa». Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 de junio de 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
«Comprar una casa con una hipoteca inversa HECM». MtgProfessor.com. Profesor de hipotecas. NP. ND. Web. 24 de junio de 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
«HECM para la compra Preguntas frecuentes». HUD.gov. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. NP. ND. Web. 23 de junio de 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. «¿Utilizar una hipoteca inversa para comprar una casa?». BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 de junio de 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
«La venta del HECM para la compra». ReverseReview.com La revisión inversa. NP. ND. Web. 23 de junio de 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html