Las ventas al descubierto pueden ser una excelente oportunidad para que los compradores potenciales consigan una buena oferta. Si está interesado en comprar una casa en venta corta, tendrá que prepararse para un largo proceso de cierre y prepararse para pasar por algunos obstáculos que generalmente no se asocian con las ventas tradicionales. Y si usted es un aspirante a comprador de venta corta, también tendrá que armarse con el conocimiento de cómo encontrar las ventas cortas cerca de usted.
Si usted está considerando este tipo de compra de vivienda, aquí está nuestro explicador respaldado por expertos en lo que es una venta corta, ¿cuáles son los posibles pros y los contras de la compra de uno, y cómo encontrar los listados de venta corta en su área.
¿Qué es una venta al descubierto?
Una venta al descubierto ocurre cuando un propietario debe más en su casa de lo que vale actualmente, pero sin embargo necesita vender. Puede suceder cuando el propietario compró la casa en la parte superior del mercado y luego el mercado tiene un golpe.
La Gran Recesión es un excelente ejemplo de este escenario, y creó un montón de ventas cortas. «La gente había hecho una financiación del 100% en sus casas», dice Jessica Wallace, un agente de ventas de primera línea con sede en el área de Santa Cruz, California, por lo que tenían cero equidad cuando «el mercado cayó un 10%».
Otra razón por la que un propietario podría tener que vender en una venta corta es si se extendió demasiado con préstamos de capital de la vivienda o líneas de crédito.
Para que este tipo de venta se lleve a cabo, el vendedor tendrá que convencer a su prestamista de que acepte menos de lo que vale la casa (en otras palabras, que se quede «corto» en la venta). Los prestamistas están incentivados a hacer esto – si la casa vale menos de lo que el prestatario pagó, y el prestatario realmente no tiene manera de hacer los pagos – con el fin de evitar el proceso de ejecución hipotecaria, que también es costoso.
¿Por qué querría considerar la compra de una casa de venta corta?
La razón principal para comprar una casa de venta corta? Usted podría obtener una gran ganga.
Por ejemplo, digamos que usted está comprando de un propietario que compró en la parte superior del mercado … y tuvo la suerte de venir a lo largo de cuando el mercado tiene una caída importante.
Además, hay menos competencia de otros compradores para estos listados. Y a diferencia de una ejecución hipotecaria (a través de la cual también podría terminar obteniendo una ganga), usted será capaz de caminar a través de una casa de venta corta antes de hacer una oferta.
También puede obtener cualquier inspección en la propiedad que le gusta, incluso antes de hacer la oferta, si el vendedor está de acuerdo. Y al final, una venta corta es probable que esté en mejor forma que una casa real ejecutada.
¿Cuáles son algunas de las desventajas de comprar una venta corta?
Las casas en venta corta suelen venderse tal cual. Y los prestamistas pueden no querer pagar todos los honorarios que son normalmente parte de los costos de cierre del vendedor para ahorrarse algo de dinero porque ya están tomando una pérdida.
«La única razón por la que querrías comprar una venta corta es que vas a obtener un buen precio en ella», dice Wallace.
«Porque en una venta al descubierto, usted no va a conseguir las reparaciones que deben hacerse en la propiedad, ya sea por el dueño de casa que estaba perdiendo dinero y no tiene ninguno para poner en la casa, o por el banco que va a perder dinero también. Es una situación en la que el comprador debe tener cuidado».
Además, la compra de una venta al descubierto puede poner a prueba su paciencia: Todo el proceso podría alargarse mucho tiempo, porque se está esperando una respuesta no de un individuo, sino del banco o del prestamista.
«Una venta al descubierto es corta en dinero, pero muy larga en tiempo», explica Wallace «He visto que tarda hasta un año. Vas a estar esperando mucho tiempo, y si tienes tu corazón puesto en una propiedad, puedes estar muy decepcionado»
Eso es porque incluso si el propietario ha aprobado la oferta, «el prestamista puede volver seis meses más tarde y decir, ‘No, no vamos a aceptar este precio’. Así que usted va a estar esperando mucho tiempo – y puede que nunca obtener la aprobación «.
OK, creo que estoy interesado. ¿Dónde puedo encontrar casas de venta corta?
Si usted está en el mercado para comprar una venta corta cerca de usted, primero encontrar un agente del comprador. «Usted quiere conectarse con un agente de bienes raíces local que está bien establecido y conoce la zona», dice Wallace. «Ellos son los que saben sobre las ventas en corto y pueden informarle».
Muchos corredores proporcionan listas de ventas en corto a las personas que han dicho a la correduría que están interesados, así que pregunte a su agente si su correduría ofrece un servicio como este. También hable con su agente acerca de la creación de acceso a la MLS para que pueda buscar casas de venta corta en su área.
Usted puede buscar las ventas cortas directamente a través de la MLS, que las listas, a veces marcado directamente. A menudo se puede distinguir una venta corta mirando las descripciones del listado. Pueden decir «venta al descubierto» directamente – o si no, pueden incluir otro lenguaje revelador como «sujeto a la aprobación del banco», «aviso de impago», «dirigido a la subasta», u otros regalos sobre el estado.
Otra forma de encontrar las ventas al descubierto es a través de un agente que se especializa en las ventas al descubierto: Estos son los agentes que representan a los prestamistas, y por lo general son el listado de las casas a granel. Probablemente tendrán una certificación SFR (ventas cortas y recursos de ejecución hipotecaria) de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. (Pero aún así, probablemente querrá que su propio agente de compras lo represente y proteja sus intereses si encuentra su venta corta de esta manera.)
También puede encontrar ventas cortas directamente a través del juzgado. En la oficina del secretario de la ciudad o del condado, usted puede ver las listas de personas en incumplimiento de préstamo – también conocido como pre-ejecución hipotecaria. Este es el paso antes de la ejecución hipotecaria, y hay un período por lo general de unos seis meses después de la última falta de pago de la hipoteca de un propietario antes de que el banco realmente ejecutar la hipoteca.
Wallace señala que esto es simplemente una manera de rastrear las casas que pueden convertirse en las ventas cortas – pero lejos de una garantía de que lo harán. «La mayoría de las veces, encuentran una manera de hacer los pagos de la hipoteca», dice. «Pero es una indicación de quién tiene problemas para pagar la hipoteca, y va a haber un montón de ellos en este momento», añade, dada la pandemia de coronación y la crisis económica asociada.
Si usted tiene la sensibilidad de la vieja escuela, podría tener suerte en la búsqueda de ventas en corto a través del periódico. Busque en la sección inmobiliaria local y vea lo que puede encontrar. O bien, puede examinar los anuncios clasificados al estilo digital, en Craigslist. Haga una búsqueda local bajo «bienes raíces en venta» y busque el término «venta corta» o «ejecución hipotecaria».
De manera similar, puede utilizar los clasificados a la inversa: para publicar un anuncio anunciando su búsqueda. Usted puede anunciar su interés en la compra de una casa en venta corta en los tablones de anuncios de la comunidad, los grupos de medios sociales apropiados, y otros espacios digitales y de la vida real.
Usted puede utilizar sus chuletas de redes para buscar las ventas cortas, también. Tal vez hay un club local de inversores inmobiliarios en su área que usted podría unirse. Los inversores son su competencia para estas casas, pero también están buscando específicamente para los alquileres o fix-and-flips, por lo que podría ser una buena fuente para los hogares que no se ajustan a sus cajas de compra – pero encajan perfectamente en el suyo.
También puede mirar a las plataformas en línea: Algunas plataformas (como Zillow) tienen búsquedas específicas de ventas cortas para compradores.
Aunque la Gran Recesión de hace una década creó muchas ventas cortas, está por ver si la crisis económica actual hará lo mismo. «Ninguno de nosotros puede predecir el futuro», dice Wallace, explicando que deberíamos saber más en seis meses o un año. Pero si los precios caen un 10% o más, dice, entonces es el momento de «empezar a abrir los ojos y buscar las ventas al descubierto».