Los verdaderos grandes mayoristas son lo suficientemente inteligentes como para no considerar un acuerdo sin una estrategia de salida adecuada. Para ello, los mayoristas más prolíficos de nuestro tiempo van siempre un paso por delante; saben que los acuerdos inminentes de venta al por mayor requieren no sólo una estrategia de salida, sino dos. La capacidad de ejercer múltiples opciones de cierre en cualquier cierre es un mérito para cualquier inversor y puede inclinar fácilmente la balanza a su favor. De particular importancia para los mayoristas de hoy en día son los dos métodos más comunes para cerrar un acuerdo: la venta de un contrato y el doble cierre.
Si bien la mayoría de los mayoristas se inclinan por el método de cesión de contratos, les conviene tener un plan de respaldo: el doble cierre. También conocido como doble plica, el doble cierre está pensado para facilitar un acuerdo de venta al por mayor en caso de que no se pueda asignar un contrato; es un plan B, y uno muy valioso. Familiarizarse con la estrategia de doble cierre de bienes raíces hoy en día los mejores inversores ya saben podría significar la diferencia entre una buena carrera y una gran carrera.
¿Qué es un doble cierre?
Un doble cierre es una estrategia de venta al por mayor alternativa al método de venta de contrato muy popular. Más específicamente, sin embargo, los cierres dobles serán testigos de un inversor que realmente compra una propiedad, sólo para dar la vuelta y venderla con bastante rapidez, de ahí el nombre de doble cierre. En un doble cierre, el inversor cerrará literalmente dos operaciones independientes (una con el vendedor original y otra con el comprador final). Al fin y al cabo, un doble cierre no es tan diferente de la forma en que se suele comprar y vender una propiedad; simplemente ocurre en un periodo de tiempo mucho más corto. No es raro que los cierres dobles ocurran en horas, días o semanas.
Para poner las cosas en perspectiva, un cierre doble tendrá dos transacciones separadas. La primera transacción tendrá lugar entre el vendedor original de la vivienda y el inversor que pretende vender la propiedad al por mayor. La segunda transacción es, por tanto, nada menos que entre el mayorista y el nuevo comprador. Se trata de una distinción importante, ya que un cierre doble debe constar de dos transacciones individuales, cada una de las cuales tiene sus propias declaraciones de liquidación.
El primer conjunto de declaraciones de liquidación, conocido como HUD-1, describirá las cifras acordadas en el trato, es decir, por cuánto se ha negociado la compra de la propiedad. No es de extrañar que la segunda declaración identifique cuánto ha acordado vender la misma propiedad a un comprador final.
Cuando llegue el momento de vender el trato a otro comprador, usted celebrará un segundo acuerdo de compra y venta, sólo que esta vez estará supeditado al primer cierre (el que le hizo comprar la propiedad al propietario original). En consecuencia, debe revelar que hay otro acuerdo que debe cerrarse antes de que el acuerdo posterior pueda avanzar. Para que quede claro, debe revelar todo lo relativo a la primera transacción a las partes implicadas en la segunda.
Si todavía tiene que firmar algún contrato de doble cierre propio, le recomiendo encarecidamente que busque asesoramiento legal. No haga ningún movimiento hasta que un profesional del derecho se haya asegurado de que todo está en regla. Una transacción inmobiliaria de doble cierre no es exactamente una ciencia espacial, pero hay que seguir muchas reglas. Con un representante legal en su esquina, no hay razón para no saber cómo hacer un doble cierre dentro de los límites de la ley.
Cabe señalar que, en el curso de un doble cierre, los inversores incurrirán en los honorarios estándar asociados con un cierre de bienes raíces, que están directamente correlacionados con el estado en el que la transacción se lleva a cabo. Además, el inversor se añadirá a la cadena de titularidad, ya que en un momento dado fue propietario de la propiedad.
Cierre doble frente a cesión de contrato
Como ya he aludido, existen dos estrategias principales de venta al por mayor: la cesión de contrato y el cierre doble. Esta última ya la repasé en profundidad, pero la primera tiene varias diferencias que merecen tu atención, a saber, la transferencia de la propiedad, o la falta de ella. Mientras que en un cierre doble el mayorista adquiere la propiedad (por lo tanto, se compromete con la cadena de titularidad), la cesión de un contrato no requiere que el mayorista la adquiera. En cambio, las estrategias de cesión de contrato (también conocidas como venta de un contrato) al por mayor serán testigos de cómo los mayoristas venden sus derechos de compra de la propiedad en cuestión, no la propiedad en sí. Vale la pena repetirlo: cuando usted vende un contrato, no está vendiendo la propiedad, sino que está vendiendo su derecho a comprar la propiedad a otro inversor.
En el transcurso de una operación de cesión de contrato al por mayor, el inversor firmará un contrato con el vendedor que le otorga el derecho a comprar la propiedad. El contrato otorga legalmente al inversor un «interés equitativo» en la vivienda en cuestión; no tiene derecho al título de propiedad. Por lo tanto, cuando se produce la cesión de contrato, el inversor está vendiendo sus derechos dentro de los términos ya acordados con el vendedor original.
A diferencia de un doble cierre, la cesión de contrato nunca hará que un inversor tome el título de la casa, ni aparecerá en la cadena de título. Y lo que es aún más importante, una cesión de contrato no suele requerir ninguna financiación por parte del inversor. En su lugar, el nuevo comprador pagará al inversor por los derechos de compra de la casa.
¿Necesita un comprador dinero en efectivo en un acuerdo de doble cierre?
El dinero en efectivo es la forma más impactante de capital cuando se lleva a cabo un doble cierre. Aunque sólo sea por eso, el efectivo facilita la velocidad necesaria para hacer posible un doble cierre. Las fuentes de efectivo pueden incluir, pero no se limitan a:
-
Líneas de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOCs)
-
Dinero privado
-
Dinero duro
-
AutodirigidoIRAs
Cuando utilizar un doble cierre
La estrategia de doble cierre de venta al por mayor de bienes raíces es típicamente mejor relegado a un papel de reserva. Eso no quiere decir que el doble cierre en el sector inmobiliario no sea una opción viable, sino que suele ser mejor asignar los contratos cuando es posible. Dicho esto, el mejor momento para llevar a cabo un cierre doble es cuando la venta de un contrato no es una opción.
Hay dos razones principales por las que un cierre doble debería servir como alternativa a la venta de contratos: la financiación y los honorarios. Para empezar, la venta de un contrato puede completarse en tan sólo unas horas, sin necesidad de financiación propia. El comprador final es en realidad el que le paga a usted por la oportunidad de comprar la vivienda. Sin embargo, lo más importante es que la venta de un contrato no está sujeta a las comisiones que se han convertido en sinónimo de las transacciones inmobiliarias. Como ya he mencionado, un cierre doble requerirá que los inversores paguen todos los honorarios y costes que suelen acompañar a las transacciones en el sector inmobiliario. Por lo tanto, si se quiere evitar el pago de honorarios adicionales, la cesión de un contrato será una mejor alternativa.
Pros y contras del doble cierre
La capacidad de realizar un doble cierre es inestimable para los inversores. Sin embargo, a diferencia de cualquier otra estrategia, un doble cierre tiene pros y contras que deben ser sopesados entre sí. Echemos un vistazo a algunas de las razones por las que los inversores pueden querer considerar la realización de un cierre doble y algunas de las razones por las que pueden no querer hacerlo.
Pros del cierre doble
Los cierres dobles son una herramienta importante para que los inversores tengan a su disposición. Estas son algunas de las razones más importantes por las que es bueno saber cómo realizar un doble cierre
-
Un doble cierre da a los inversores inmobiliarios opcionalidad. Si la asignación de un contrato no funciona, la capacidad de facilitar un doble cierre hace que la posibilidad de un acuerdo transpira mucho más probable.
-
En la mayoría de los estados, un doble cierre se trata igual que un cierre tradicional, que no requiere un agente de bienes raíces con licencia.
-
Los mayoristas no necesitan revelar los precios al comprador final porque se trata de una transacción completamente diferente.
Contrarios del cierre doble
Los cierres dobles no están exentos de inconvenientes, entre los que destacan:
-
Como su nombre indica, los cierres dobles representan el doble de trabajo. Los inversores cerrarán, literalmente, dos operaciones distintas, lo que exige el doble de trabajo.
-
Los cierres dobles pueden ser estresantes, ya que existen múltiples posibilidades de que las partes indecisas se echen atrás en la operación.
-
Los cierres dobles son ilegales en algunos estados, por lo que es importante consultar las leyes locales antes de seguir adelante con esta estrategia.
-
Como los cierres dobles no son comunes, los inversionistas se encontrarán con agentes de cierre que no saben cómo hacerlos o simplemente no los hacen.
-
Dado que los cierres dobles tienen muchas partes móviles, puede ser difícil alinear los horarios de todos los involucrados en un acuerdo.
Resumen
Vender un contrato ha demostrado ser una estrategia de salida viable para los mayoristas de hoy. Sin embargo, hay muchas razones por las que una cesión de contrato puede no estar en las cartas. Por lo tanto, los inversores necesitan saber cómo llevar a cabo un doble cierre; de esa manera, pueden aumentar sus probabilidades de realizar un acuerdo exitoso. Por lo menos, el acceso a cada estrategia se encargará de que usted pueda seguir con más tratos.
Consignas clave
- Aunque un doble cierre es ciertamente una estrategia viable de venta al por mayor, generalmente es una alternativa al método de asignación de contratos.
- Para el doble cierre de operaciones inmobiliarias, los inversores tendrán que completar realmente dos transacciones independientes.
- Las estrategias de doble cierre inmobiliario son a menudo mal entendidas, pero eso no las hace menos viables.