Las leyes de gravamen de los mecánicos y los hombres de los materiales de Arizona proporcionan protección a las partes que suministran mano de obra, servicios profesionales, materiales, maquinaria, accesorios o herramientas para la mejora de la propiedad real. El propósito principal de las leyes es proteger de los peligros de la falta de pago, a aquellos que han proporcionado mano de obra o materiales que mejoran el valor de la propiedad de otro. En pocas palabras, cada persona o empresa que mejora el valor de la propiedad de otro, como un contratista de la construcción, tiene la capacidad de colocar un gravamen sobre la propiedad para asegurarse de que reciben el pago del dueño de la propiedad. Es importante que los contratistas, subcontratistas y proveedores de materiales entiendan el proceso para que puedan completar todos los pasos necesarios con el fin de protegerse adecuadamente a sí mismos y a sus derechos de embargo. Los tribunales no siempre han exigido el cumplimiento estricto de cada paso y las leyes de embargos suelen interpretarse de forma liberal; sin embargo, en algunos casos el cumplimiento estricto es absolutamente necesario. Por lo tanto, en general, no es aconsejable arriesgar sus derechos mediante un cumplimiento chapucero cuando es relativamente fácil cumplir estrictamente con la ley. Establecer y seguir las mejores prácticas en su negocio le ayudará a proteger sus derechos de retención y su capacidad para cobrar. Este artículo le guiará a través del proceso básico de embargo para que pueda entender el marco legal y desarrollar las mejores prácticas. Este artículo no pretende ser una explicación exhaustiva de la ley de embargos de Arizona y sus complejidades; de hecho, ciertamente no debería ser un sustituto del asesoramiento legal específico en caso de que se encuentre con problemas o preguntas sobre embargos. En caso de duda, busque ayuda legal competente antes de que sea demasiado tarde.
Proyectos Protegidos – En Arizona, los embargos preventivos de mecánicos y materialistas sólo se aplican a proyectos de construcción privados, no a proyectos de propiedad pública como escuelas o carreteras. Las personas y las empresas que suministran mano de obra o materiales a un proyecto de construcción pública no tienen derechos de gravamen, pero en su lugar, suelen estar protegidos por el pago específico del proyecto y los bonos de rendimiento. También existen limitaciones en relación con las viviendas ocupadas por sus propietarios.
Personas protegidas – En términos generales, toda persona que proporcione mano de obra, servicios profesionales, materiales, maquinaria, accesorios o herramientas en la construcción, alteración o reparación de un edificio u otra mejora estructural tiene derecho a reclamar un gravamen. Sin embargo, hay varias limitaciones específicas de los hechos a esa declaración general:
- Un proveedor que suministra materiales a otro proveedor probablemente no tiene derechos de gravamen
- Un subcontratista de un subcontratista probablemente no tiene derechos de gravamen
- Los contratistas sin licencia no tienen derechos de gravamen si se requiere una licencia para hacer el trabajo realizado
Si usted se enfrenta a un escenario que implica una de las tres limitaciones, debe consultar a un abogado inmediatamente para evaluar el escenario específico y el curso de acción apropiado.
Notificación preliminar de 20 días – Con el fin de registrar correctamente un gravamen, la ley de Arizona requiere que todas las personas (que no sean las que realizan el trabajo real por el salario) den a las siguientes personas/entidades una notificación preliminar por escrito de 20 días con respecto a sus derechos de gravamen:
- el propietario (o supuesto propietario)
- el contratista general (o supuesto contratista general)
- el prestamista de la construcción (si lo hay), y
- la persona con la que el reclamante ha contratado
Así, un proveedor de un subcontratista debe enviar una notificación de 20 días al subcontratista, al contratista general, al propietario y al prestamista de la construcción.
La notificación preliminar de 20 días es un aviso por escrito de un posible reclamante de gravamen que se da antes de registrar un gravamen de mecánico. No es un gravamen; en cambio, es simplemente como decir «puedo presentar un gravamen sobre la propiedad más tarde si no me pagan. Si me pagas según nuestro contrato, nunca presentaré un embargo». La notificación debe seguir formularios y procesos legales específicos.
La notificación debe realizarse en un plazo de 20 días a partir del momento en que usted comienza a trabajar o entrega materiales o equipos en el proyecto, con el fin de proteger la totalidad de sus derechos y el pago. En efecto, el aviso «se remonta» y protege 20 días antes de su envío. Por lo tanto, si comienza un proyecto el día 1 y envía la notificación antes del día 21, estará protegido por todo el trabajo y los materiales entregados o realizados. Si avisas el día 35, el aviso se remonta 20 días atrás y te protege desde el día 15 en adelante. Sus derechos de embargo, y por lo tanto la capacidad de hacer cumplir el pago por el trabajo y los materiales a través de las leyes de embargo, en los días 1 a 14 se pierden. Dar este aviso es un requisito absoluto para poder hacer valer sus derechos de embargo más tarde.
Algunos contratistas y subcontratistas dudan en enviar estos avisos; por miedo a que molesten al cliente o al contratista general. Sin embargo, este temor es erróneo. Como se ha mencionado anteriormente, el aviso no es un gravamen. No se trata de una amenaza de embargo. Tampoco transmite el mensaje de que no se confía en el cliente o en el contratista general. El mensaje que transmite es que usted conoce la ley y quiere asegurarse de que todos la cumplen. Eso es todo. Todo contratista general, subcontratista y cliente con experiencia espera que usted dé los avisos preliminares de 20 días. De hecho, el hecho de no dar dicho aviso puede transmitir un mensaje propio: que usted es poco sofisticado y no conoce los fundamentos de la ley.
Registro del derecho de retención – El registro del derecho de retención puede ser necesario para asegurar el pago si usted no recibe el pago durante demasiado tiempo después de la finalización del proyecto. Si ha completado el proyecto y no le han pagado, debe considerar la posibilidad de registrar un gravamen rápidamente. Existen estrictos requisitos de tiempo que deben cumplirse para mantener sus derechos de embargo. Por lo general, el «plazo» para registrar un derecho de retención es de 120 días después de la finalización del proyecto, a menos que el contratista general o el propietario del proyecto hayan registrado debidamente una «notificación de finalización» en el condado y se la hayan notificado a usted. «Finalización del proyecto» significa que todo el proyecto está terminado, no sólo la parte individual de un subcontratista o proveedor. Si no se le ha pagado en los 50 días siguientes a la finalización del proyecto y se ha registrado una notificación de finalización, debe consultar con un abogado inmediatamente para asegurarse de que mantiene sus derechos de retención y maximiza las probabilidades de recibir el pago. Si no se le ha pagado dentro de los 100 días después de la finalización del proyecto y no se registró un Aviso de Finalización, debe consultar con un abogado para asegurarse de mantener sus derechos de gravamen y maximizar las probabilidades de recibir el pago.
Las Leyes de Gravamen de Arizona son bastante técnicas, pero son fáciles de cumplir una vez que se conocen los fundamentos. Si sabe qué proyectos están protegidos, quién está protegido y los requisitos legales, debería ser relativamente fácil proteger sus intereses en todos y cada uno de los proyectos en los que participa. Si desea hablar de sus procesos de gravamen, tiene preguntas, o no han sido pagados después de la finalización de un proyecto, por favor no dude en ponerse en contacto conmigo en 480-344-4597 o ir a davismiles.com para solicitar una consulta.