Lo que usted necesita saber para un intercambio 1031 en California

Si usted es actualmente un propietario de una propiedad de inversión, un intercambio 1031 podría ser la transacción de bienes raíces ideal para usted si usted quiere comprar otra propiedad, mientras que la venta de su actual. Un intercambio 1031 es un intercambio de impuestos diferidos que le permite aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital, siempre y cuando usted está comprando otra propiedad «similar». Este mecanismo de intercambio es utilizado por algunos de los inversores inmobiliarios más exitosos y puede ser beneficioso en una variedad de situaciones. La siguiente es una guía general sobre el intercambio 1031 en California. Incluye detalles sobre qué es el intercambio 1031, cómo realizar el intercambio y por qué el intercambio podría ser beneficioso para usted. La comprensión de los intrincados detalles de un intercambio 1031 debe llevarse a cabo utilizando un «Intermediario Calificado» que es una empresa profesional de terceros que acomoda el proceso de intercambio y le ayuda a evitar cometer cualquier error crítico que podría poner en peligro su venta con ventajas fiscales.

¿Qué es un intercambio 1031?

Un intercambio 1031 es un intercambio que se produce cuando usted vende una propiedad de inversión con el fin de comprar otra. Al cambiar su propiedad de inversión actual por otra, normalmente se le exigiría el pago de una cantidad significativa de impuestos sobre la ganancia de capital. Sin embargo, si esta transacción se califica como un intercambio 1031, usted puede diferir estos impuestos indefinidamente. Esto permite a los inversores la oportunidad de pasar a una clase diferente de bienes raíces y / o cambiar su enfoque en una nueva área sin ser golpeado con una gran carga fiscal.

Los principales requisitos para un intercambio 1031 son: (1) debe comprar otra propiedad de inversión «similar»; (2) la propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor; (3) debe invertir todo el producto de la venta (no puede recibir ningún «arranque»); (4) debe ser el mismo titular y contribuyente; (5) debe identificar la nueva propiedad dentro de los 45 días; y (6) debe comprar la nueva propiedad dentro de los 180 días.

Para entender lo beneficioso que puede ser un intercambio 1031, usted debe saber lo que es el impuesto sobre las ganancias de capital. En la mayoría de las transacciones inmobiliarias en las que se posee una propiedad de inversión durante más de un año, deberá pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. Este impuesto grava directamente la diferencia entre el precio de compra ajustado (el precio inicial más los costes de mejora, otros costes relacionados y el factor de depreciación) y el precio de venta de la propiedad. El porcentaje que se grava sobre las ganancias de capital depende del tramo impositivo en el que se encuentre. El intercambio 1031 se define bajo la sección 1031 del código del IRS, que es donde se obtiene su nombre.

4 tipos de intercambios inmobiliarios

Hay cuatro tipos de intercambios inmobiliarios que puede considerar cuando desee participar en un intercambio 1031, que incluye:

• Intercambio simultáneo
• Intercambio diferido
• Intercambio inverso
• Intercambio de construcción o mejora

Intercambio simultáneo

Un tipo de intercambio 1031 es el intercambio simultáneo, que tiene lugar cuando la propiedad que está vendiendo y la propiedad que está adquiriendo se cierran el mismo día que la otra. Tenga en cuenta que este intercambio debe ser simultáneo para que pueda recibir los beneficios. Si el cierre de cualquiera de las propiedades se retrasa por un corto período de tiempo, el intercambio podría ser descalificado, lo que significa que usted tendría que pagar la totalidad de los impuestos sobre las ganancias de capital.

Un intercambio simultáneo puede ocurrir de tres maneras diferentes. El primer tipo de intercambio simultáneo es aquel en el que usted intercambia las escrituras con el propietario de la otra propiedad de inversión. El segundo tipo es un intercambio tripartito en el que la transacción entre usted y el propietario de la otra propiedad de inversión es facilitada por un tercero llamado Intermediario Cualificado. Los intermediarios cualificados estructurarán toda la transacción y tienen formación y experiencia en la gestión de este tipo de operaciones. Sin la ayuda de un Intermediario Calificado, usted corre el riesgo de anular el intercambio 1031 e incurrir en una gran carga fiscal.

Intercambio Retardado

Un intercambio retrasado es fácilmente el intercambio 1031 más común que usted puede hacer. Cuando usted realiza un intercambio retrasado, usted será capaz de renunciar o vender su propiedad de inversión antes de comprar otra propiedad de inversión. Esto le permite utilizar los fondos de una venta para adquirir otra propiedad. Este tipo de intercambio no puede producirse hasta que haya comercializado su propiedad, haya conseguido un comprador y haya ejecutado el acuerdo de venta y compra final. A continuación, será necesario contratar a un intermediario cualificado para que retenga los ingresos de la venta hasta que el vendedor adquiera una propiedad de características similares.

Tendrá 45 días para identificar una nueva propiedad y 180 días para el cierre. Durante este periodo, los beneficios de la venta de su anterior propiedad de inversión se mantendrán en un fideicomiso vinculante. De nuevo, mientras que la venta de su nueva propiedad debe completarse en 180 días, sólo tendrá 45 días para encontrar la propiedad de inversión que desea comprar. Este plazo le da un poco de margen en comparación con un intercambio simultáneo.

Intercambio inverso

Un intercambio inverso es único en que usted encuentra y compra una propiedad de inversión antes de vender su actual propiedad de inversión. Su propiedad actual será entonces intercambiada. Al comprar una nueva propiedad de antemano, puede esperar a vender su propiedad actual hasta que el valor de mercado de la propiedad aumente.

El principal problema con este tipo de intercambio es que la transacción suele ocurrir con el 100 por ciento en efectivo. También es importante entender que la mayoría de los bancos no proporcionan préstamos de intercambio inverso. Tenga en cuenta que la compra de otra propiedad con este intercambio significa que usted tendrá 45 días para determinar cuál de sus propiedades de inversión actuales van a ser cedidas. A continuación, tendrá otros 135 días para completar la venta.

Intercambio de construcción o mejora

Un intercambio de construcción o mejora es un tipo de intercambio que le permite realizar mejoras en la propiedad antes de que el intercambio real tenga lugar. La propiedad se colocará con un intermediario calificado durante 180 días, durante los cuales usted puede utilizar la equidad de intercambio para hacer las mejoras necesarias. Sin embargo, hay tres requisitos distintos que debe cumplir si quiere que todas las ganancias estén libres de impuestos.

En primer lugar, todo el capital de intercambio tendrá que ser gastado como un pago inicial o haciendo mejoras en la propiedad dentro de los 180 días. El contribuyente tendrá que recibir la misma propiedad que se identificó en el día 45, lo que significa que no puede cambiar significativamente. Una vez que la propiedad sea devuelta al contribuyente, deberá tener un valor igual o superior. Estas mejoras deben realizarse en un plazo de 180 días.

Definiciones básicas del intercambio 1031

¿Qué es una propiedad de tipo similar?

La propiedad que se obtiene debe ser una «propiedad de tipo similar» para que la transacción se considere un intercambio 1031. Sin embargo, este es un término amplio, lo que significa que la propiedad que se obtiene no tiene que ser exactamente la misma que la que se cede. Casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria puede ser objeto de este intercambio. Por ejemplo, puede intercambiar un dúplex por un edificio de apartamentos. Ambas propiedades tendrán que estar en los EE.UU.

¿Qué califica como propiedad de inversión?

La propiedad debe ser un negocio o propiedad de inversión, lo que significa que no puede ser propiedad personal. Su casa no calificará para un intercambio 1031. Sin embargo, una propiedad de alquiler unifamiliar que usted posee podría ser intercambiada por una propiedad de alquiler comercial.

¿Cómo se determina el valor igual o mayor en un intercambio?

La equidad y el valor de mercado de la propiedad de inversión que usted compra tendrá que ser igual o mayor que lo que usted vendió su propiedad actual. Si su propiedad tiene una hipoteca de 300.000 dólares sobre una casa de 1 millón de dólares, la propiedad que quiere comprar debe valer al menos 1 millón de dólares y debe tener la misma proporción (o mayor) de deuda sobre la propiedad.

¿Qué es la «bota»?

El término «bota» se refiere a la propiedad no similar a la especie recibida en un intercambio. Por lo general, la bota es en forma de dinero en efectivo, la deuda hipotecaria o la propiedad personal recibida en un intercambio. Si usted quiere que su intercambio sea totalmente libre de impuestos, no puede recibir el arranque en la venta de la propiedad. Cualquier bota que usted recibe será gravado.

¿Qué significa el mismo Titular / Contribuyente?

El nombre y la declaración de impuestos que aparece en el título de propiedad para la propiedad que usted vende tendrá que ser el mismo que el nombre y la declaración de impuestos que usted proporciona al comprar una nueva propiedad. Se permite una excepción si usted es el único miembro de una sociedad de responsabilidad limitada en la que la propiedad se pasa de su empresa a usted.

La ventana de identificación de 45 días

Sin importar el tipo de intercambio 1031 en el que participe, tendrá 45 días desde el cierre de la venta para encontrar hasta tres propiedades similares. Si usted identifica dos o tres propiedades, su valor total debe ser igual o superior al valor de la propiedad que se vende.

La ventana de compra de 180 días

Una vez que usted vende su propiedad actual, tendrá 180 días para comprar una propiedad de inversión de reemplazo y completar el intercambio 1031.

Cómo empezar con una transacción de la Sección 1031

Si cree que un intercambio 1031 es adecuado para usted, es esencial que sepa lo que está haciendo y siga todas las reglas. El primer paso es siempre ponerse en contacto con un intermediario calificado para ayudar a manejar su intercambio. Tanto si realiza un intercambio simultáneo como un intercambio diferido, la propiedad de inversión que elija para comprar debe ser similar a la propiedad que va a ceder. También es importante que no intente utilizar ninguna propiedad personal en este intercambio. Tenga en cuenta que tendrá 45 días para encontrar una propiedad y 180 días para completar el intercambio. Cualquier retraso en estos plazos podría hacerle pagar impuestos sobre las plusvalías.

Como inversor, estos intercambios pueden ser útiles de diversas maneras. Si desea diversificar sus activos con una propiedad diferente o le gustaría comprar una propiedad que tenga un rendimiento mejor estimado, un intercambio 1031 es una gran herramienta. También podría ser útil si actualmente gestiona la propiedad de inversión que posee pero prefiere comprar una que ya esté gestionada. Aunque ahora debería entender cómo empezar con una transacción de la sección 1031, este es un proceso increíblemente complicado que viene con muchos obstáculos que deben ser navegados. Póngase en contacto con AB Capital para obtener nuestra lista de Intermediarios Calificados de confianza.