Los siete principales rasgos de un exitoso inversor inmobiliario

Se dice que los bienes raíces han hecho más millonarios que cualquier otra cosa. Para aquellos que han hecho dinero con éxito en él, no es difícil ver por qué. Con tantas formas diferentes de hacer crecer la riqueza invirtiendo en bienes raíces, hay toneladas de oportunidades para muchas personas diferentes con diferentes conjuntos de habilidades y talentos para tener éxito, ganar dinero y mejorar su posición financiera de manera significativa.

Soy un inversionista de bienes raíces y me he convertido en un estudiante de la creación de riqueza a través de él. Después de haber entrevistado a inversores de éxito en el podcast BiggerPockets y de haber establecido contactos con ellos de muchas formas, he reconocido patrones en las habilidades de un inversor que a menudo conducen a su éxito. He compilado una lista de algunos de los rasgos que veo aparecer una y otra vez entre los inversores más exitosos que he conocido. Tanto si se trata de un revendedor de casas, como de un propietario de viviendas residenciales o de un gran complejo de apartamentos, estos mismos rasgos están casi siempre presentes.

1. Conocimiento

No hay sustituto para el conocimiento. Cuando ves a los mejores haciendo lo que hacen, siempre parecen saber más que los que les rodean. Los inversores inmobiliarios con una gran cartera simplemente saben más sobre lo que impulsa los mercados, cómo cronometrar los ciclos del mercado y a qué cosas hay que prestar atención. Es mucho más probable que reconozcan los cambios en los mercados antes que los demás y estén preparados para aprovechar estas oportunidades cuando se presentan.

Los mejores nunca dejan de aprender, y el sector inmobiliario no es una excepción. BiggerPockets.com es un recurso online gratuito en el que los inversores pueden aprender, relacionarse y encontrar soluciones a sus problemas, todo ello de forma gratuita. Algunos de los mejores inversores que he conocido son grandes fans del sitio y participan montando artículos en el blog, creando vídeos o respondiendo a preguntas en los foros. También hay toneladas de libros escritos sobre cómo invertir en el sector inmobiliario. Muchos de los mejores inversores que conozco los leen con frecuencia.

Si quieres centrarte en dónde aumentar tus conocimientos, te recomiendo que empieces por desarrollar las siguientes habilidades:

• La capacidad de analizar una propiedad para el flujo de caja
• La capacidad de reconocer una propiedad infravalorada
• Desarrollar una comprensión básica para estimar los costos de rehabilitación
• Aprender los factores económicos que impulsan un mercado
• Aprender las diversas piezas en juego cuando se trata de tener una propiedad de alquiler (deberes de gestión de la propiedad, etc)

Cuanto más sepa sobre la inversión inmobiliaria, menos miedo tendrá. Superar el miedo es una de las mejores cosas que puedes aprender a hacer si quieres labrarte una carrera exitosa en el sector inmobiliario.

2. Paciencia

Tener paciencia puede parecer sencillo, pero no siempre es así. Cuando se trata de la inversión inmobiliaria, hay mucha presión para que se mueva y se mueva rápido. Los mejores negocios se hacen rápido, y dejar que los proyectos se pasen del plazo acordado puede resultar caro. Los inversores se enfrentan constantemente a presiones para hacer más, más rápido y más barato.

Los mejores inversores han aprendido a moderar esta presión con sabiduría y paciencia. Saben cuándo tienen que correr rápido y cuándo tienen que parar y esperar a ver cómo se desarrollan las cosas. La paciencia puede adoptar varias formas cuando se trata de la inversión inmobiliaria. Aprender a reconocer las áreas en las que necesitará practicarla puede salvarle de muchos errores costosos.

Un área importante en la que los inversores se equivocan es la de comprar una propiedad únicamente porque les permite cumplir un objetivo que han establecido en su propia mente. Muchos inversores novatos fijan fechas límite para la compra de su próxima propiedad, y luego se sienten presionados para hacerlo realidad, incluso si el acuerdo no es tan bueno. Los mejores inversores no sienten la necesidad de comprar un número predeterminado de casas al mes. Saben que si no compran una este mes, pueden comprar dos el mes que viene. Tener paciencia para esperar la oferta adecuada es crucial, y tener la fortaleza para esperar hasta que llegue es un rasgo valioso que hay que poseer.

Otro problema que tienen los inversores novatos es saltar en la parte equivocada del ciclo del mercado. Cuando todo el mundo está comprando una casa, puede ser tentador querer participar. Los mejores inversores hacen zig cuando todos los demás hacen zag. Son temerosos cuando otros son codiciosos y codiciosos cuando otros son temerosos. Esperar a que el mercado se ralentice, o incluso a que se desplome, puede requerir más fortaleza intestinal, pero también es un momento mucho mejor para adquirir activos.

Manejar la fricción entre la presión para actuar y la paciencia para esperar es una habilidad difícil de desarrollar. Los mejores inversores inmobiliarios han dominado esto y cosechan las recompensas de ello.

3. Visión

Aunque la inversión inmobiliaria puede parecer que es todo acerca de los números desde el exterior, esto rara vez es el caso. Mientras que la compra de propiedades con flujo de efectivo y su mantenimiento durante un largo período de tiempo generalmente construirá su riqueza, los mejores inversores hacen algo más que comprar y mantener. Compran y mejoran los activos de su cartera, añadiendo valor de forma adicional.

Tener la visión de ver lo que una propiedad podría ser, y luego perseguir esa visión, es lo que diferencia a los inversores medios de los mejores. En el sector inmobiliario existe un término llamado «highest and best use». Describe el concepto de encontrar el mejor uso para una propiedad y trabajar para ayudar a llevarlo a cabo. Los buenos inversores hacen esto bien.

En un mercado caliente, no sólo se encuentran buenas ofertas. Se hacen buenos negocios. Los mejores inversores ven formas de añadir valor a las propiedades sin gastar más dinero del necesario. Para los que tienen la visión de llevarlo a cabo, puede haber grandes recompensas para los que compran el patito feo y lo convierten en el hermoso cisne.

Algunas de las formas comunes en que los inversores hacen esto son:

• Añadir dormitorios a una casa con menos de tres
• Añadir baños a una casa con menos de dos
• Añadir metros cuadrados de forma barata. A menudo mediante la conversión de puertos de coche, salas de la Florida, salas de eficiencia, o áreas de almacenamiento cubierto para hacerlos parte de la propiedad
• Comprar propiedades con huesos fuertes que necesitan mejoras cosméticas baratas
• Comprar propiedad de ingresos y aumentar los alquileres
• Comprar propiedad comercial y disminuir los gastos

Hay muchas maneras de agregar valor a una propiedad y los mejores inversores de bienes raíces han dominado esto. Tanto si se trata de un gran promotor inmobiliario que crea una experiencia por la que los compradores pagarán mucho dinero, como si se trata de un manitas de fin de semana que compra un piso de segunda mano y hace el trabajo él mismo, todos los mejores inversores tienen la visión de tomar algo tal y como está y mejorarlo.

4. Eficiencia

La eficiencia es una habilidad que practican los mejores empresarios, y la inversión inmobiliaria no es una excepción. La gran mayoría de nosotros lograría mucho más de lo que hacemos en la vida si tuviéramos la capacidad de cortar las distracciones y hacer las cosas más rápido. Los mejores inversores inmobiliarios sobresalen en esta área.

Con el fin de ser eficientes en lo que hacen, las personas de negocios inteligentes buscan las cosas que les quitan tiempo a lo largo de su día y que no están añadiendo a la línea de fondo. Responder a todos los correos electrónicos, atender llamadas telefónicas no programadas y hacer un seguimiento de las tareas que son responsabilidad de otra persona son ejemplos de formas en las que evitamos centrarnos en lo que realmente importa.

Una vez que comprenda lo importante que es ser eficiente, es más probable que empiece a exigírselo a quienes le rodean. Es mucho menos probable que los contratistas incumplan sus plazos cuando saben que el jefe es una persona eficiente que espera lo mismo. Este principio se extiende a todos los aspectos de la empresa.

Los mejores inversores esperan que la información se entregue a tiempo y en el formato que mejor entienden. Utilizan su tiempo sabiamente, escuchando audiolibros y podcasts durante sus desplazamientos matutinos y aprovechando los asistentes para responder a los correos electrónicos y las llamadas telefónicas. Si quieres llevar tu negocio al siguiente nivel, empieza por aumentar tu propia eficiencia y comprueba si no tiene un resultado directo en tu productividad.

5. Enfoque

Este no debería ser una sorpresa. Los mejores inversores están muy centrados, saben lo que quieren y no dejan que nada les impida conseguirlo. Los obstáculos no son un problema para los enfocados. Una bombilla ilumina toda una habitación. Su energía se difunde y cubre una gran superficie: ése es su propósito. En cambio, un láser está muy concentrado. Su energía se concentra en una dirección específica. Los láseres pueden atravesar obstáculos que las bombillas no pueden.

Los mejores inversores tienen el enfoque de un láser. No dejan que los obstáculos les detengan y saben exactamente hacia dónde se dirigen. El «Principio de Pareto» (también llamado regla del 80/20 y desarrollado por el economista italiano Vilfredo Pareto) puede resumirse afirmando que el 20% de sus esfuerzos dará lugar al 80% de sus resultados. Los mejores empresarios se adhieren a esta creencia y su filosofía se ve en sus planes de negocio. Al centrar sus esfuerzos en el 20% del trabajo que produce el 80% de los resultados, superan a su competencia y progresan donde otros se estancan.

¿No me crees? Mira cómo se distribuyen los ingresos en todo el mundo. Mira la forma en que el 20% superior en la mayoría de las industrias obtiene el 80% del negocio. Ya sea a nivel macro (el 20% de la población de una nación controla el 80% de la riqueza), a nivel empresarial (el 20% de los mejores vendedores son responsables del 80% de los ingresos generados) o a nivel personal (llevas el 20% de la ropa de tu armario el 80% del tiempo), verás el principio 80/20 en funcionamiento.

Los mejores inversores entienden esto y reducen su enfoque para concentrarlo en lugar de ampliarlo para debilitarlo. La capacidad de concentrarse aumenta la producción y les permite atravesar los obstáculos que detendrían otros.

6. Construcción de relaciones

Si quieres saber en qué se centran los mejores empresarios en su 20% superior, es en la construcción de relaciones. Los que tienen las mejores relaciones siempre parecen ganar. Tanto si se trata de conseguir el primer acuerdo, como de conseguir que la ciudad apruebe sus permisos, de ganar la licitación del proyecto o de conseguir el mejor precio para la construcción, los que tienen las mejores relaciones van a tener éxito.

Todos hemos oído «no es lo que conoces, sino a quién conoces». Los mejores inversores han dejado de luchar contra este hecho y lo han adoptado. ¿Quieres saber por qué los empresarios más ricos quieren yates, casas enormes y caras, y hacen viajes lujosos? No siempre es por puro ego. Estas personas entienden que activos como estos pueden abrir puertas para la construcción de relaciones que dan mayores frutos más adelante.

Ese yate puede ser una gran manera de conocer a alguien para que le dé el préstamo comercial que su empresa necesita, y esa casa de vacaciones en las montañas puede ser muy útil cuando se trata de construir una relación con alguien que esquía. Poseer activos no es la única forma de mejorar la construcción de relaciones, pero es una indicación de que los hombres y mujeres de negocios inteligentes lo entienden.

Aportar valor a los demás es la base fundamental de la construcción de relaciones. Aprender que no siempre se trata de ti y dar pasos de fe para volcarse primero en otra persona puede abrirte grandes puertas más adelante. Libros como «How To Win Friends And Influence People» son clásicos atemporales porque exponen los fundamentos de la construcción de relaciones. Muchos de los mejores inversores inmobiliarios que he conocido leen este libro una y otra vez cada año

7. Apalancamiento

El último rasgo que he observado que es común entre los inversores inmobiliarios de éxito es su capacidad para utilizar el apalancamiento. Si quiere hacer algo a gran escala, aprender a apalancarse es absolutamente crucial.

El apalancamiento puede venir en varias formas, pero las tres que veo más comúnmente dominadas por los mejores inversores son el dinero, la gente y la oportunidad.

Dinero:

OPM, o «Dinero de otras personas» es uno de los inquilinos más comúnmente enseñados de la inversión inmobiliaria exitosa. En cierto punto de la carrera de todo inversionista exitoso, termina con más tratos y más oportunidades de las que tiene capital para comprar. En este punto, la capacidad de utilizar el dinero de otras personas (y pagarles por ello) es la mejor manera de escalar. Al aprovechar los recursos de otros, los mejores inversores hacen crecer su riqueza y el tamaño de su cartera, al tiempo que crean escenarios en los que todos ganan para quienes se asocian con ellos mediante el respaldo financiero. Si aspira a ser un inversor inmobiliario de éxito, sería prudente asumir que en algún momento necesitará OPM.

Personas:

Los inversores de éxito también aprovechan a las personas. Al contratar a personas talentosas, trabajadoras y confiables (o al asociarse con ellas), los inversionistas de alto nivel logran hacer mucho más de lo que podrían hacer por sí mismos. En cualquier proyecto, trabajo o negocio, hay un número específico de tareas que deben completarse para avanzar. Uno de los mayores errores del aficionado es asumir que debe ser él quien complete todas estas tareas. Los empresarios de éxito han aprendido a aprovechar los talentos y habilidades de otras personas para poder centrarse más en el 20% del negocio que les dará más resultados. Si planea ser un inversor de primera categoría, empiece a aprender todo lo que pueda sobre cómo contratar a personas con talento para que trabajen para usted.

Oportunidad:

La última cosa que observo que los mejores inversores aprovechan es la oportunidad. Los empresarios de éxito aprenden que cada victoria no es sólo una victoria, sino una oportunidad para otra victoria en el futuro. Cuando un proyecto se completa y los inversores de la operación están contentos, es mucho más fácil aprovechar ese éxito para volver a obtener su capital en la siguiente operación. Cuando se desarrolla y vende un terreno en una zona con gran demanda, es mucho más fácil aprender de esa experiencia y hacerlo mejor la segunda vez. Un esfuerzo exitoso casi siempre conduce a más oportunidades para repetirlo, y los mejores inversores siempre buscan capitalizar este hecho. Los mejores no desperdician las oportunidades de hacerlo aún mejor la próxima vez.

Considere a los Golden State Warriors, considerados como uno de los mejores equipos de baloncesto jamás reunidos en la historia de la NBA. Tras ganar el campeonato de liga, fueron capaces de reclutar a Kevin Durant, considerado candidato a mejor jugador de la liga. ¿Cómo lo consiguieron los Warriors? Su fórmula ganadora creó un entorno atractivo que atrajo a los mejores talentos para unirse a ellos, lo que hizo aún más fácil ganar otro campeonato al año siguiente (pasaron a ganar dos más en una fila). ¿Cómo funciona esto en la inversión inmobiliaria?

• Comprar más ofertas crea relaciones más fuertes con los que encuentran ofertas. Los mejores inversores son los primeros en conseguir estas ofertas.
• Hacer más rehabilitaciones ayuda a los inversores a aprender nuevas y creativas formas de ahorrar dinero en las rehabilitaciones en el futuro.
• Aprender a rehabilitar alquileres puede llevar a oportunidades para también voltear casas. Los conjuntos de habilidades entre los dos tienen una gran superposición.
• Aprender a leer un estado de pérdidas y ganancias y gestionar a los empleados puede crear oportunidades para iniciar nuevos negocios secundarios.
• Ser propietario de una gran cartera de propiedades de alquiler puede crear la oportunidad de abrir su propia empresa de gestión de la propiedad y escalar.
• La venta de un gran número de casas puede crear una oportunidad para construir una correduría de bienes raíces para venderlas, ahorrar en comisiones, y escalar.

Cuando se trata de la inversión inmobiliaria, muy poco es nuevo o innovador. La gran mayoría de los mejores inversores se limitan a aprender de lo que otros hacen y a ponerlo en práctica mejor que su competencia. Si quieres ser el mejor, empieza a estudiar lo que hacen, cómo actúan y cómo piensan. Si haces lo que hacen los mejores, algún día tú mismo te convertirás en el mejor.