Pros y contras: Asociaciones de inversión inmobiliaria

Las asociaciones de inversión inmobiliaria pueden reunir a inversores inmobiliarios con ideas afines para hacer algunas de sus cosas favoritas: invertir en bienes raíces y crear riqueza.

Cuando compré mi primera propiedad de inversión inmobiliaria, elegí trabajar con un socio por varias razones. En primer lugar, vi el beneficio de dividir las responsabilidades y los gastos. En segundo lugar, pensé que era mejor embarcarse en una nueva aventura con otra persona en lugar de hacerlo solo.

Las sociedades de inversión inmobiliaria son cuando dos o más personas se unen para poner en común su dinero, recursos y más para invertir en bienes raíces. Las asociaciones pueden ser simples acuerdos entre dos personas o complicados acuerdos estructurados con diferentes socios que aportan diferentes niveles de capital y recursos. Las asociaciones pueden formarse como empresas, como una LLC o C Corporation, o un simple acuerdo entre dos o más personas.

Ahora hablaremos de algunos de los pros y los contras de las asociaciones de inversión inmobiliaria para que pueda decidir si una asociación inmobiliaria es lo mejor para usted.

Ventajas de las sociedades de inversión inmobiliaria

Ya sabes lo que dicen: «Cuantos más, mejor».

Este dicho también es cierto para las sociedades. Dentro de una asociación, puedes tener acceso a otras ideas además de las tuyas. Además, se obtiene una mezcla de habilidades y experiencia, y se tiene la oportunidad de dividir el trabajo de gestión de la empresa inmobiliaria. Lo mejor de todo es que no tienes que planificar tu aventura empresarial en solitario. Trabajar con un equipo garantizará que el proyecto esté bien planificado y tenga el mayor éxito posible.

Dinero, conocimientos o experiencia – ¿Qué aporta cada uno?

Si usted es un nuevo inversor inmobiliario, asociarse con alguien que tenga más experiencia puede ayudarle a minimizar sus errores y pérdidas de dinero. Para que una asociación prospere, todas las partes deben aportar algo al proyecto, como apoyo financiero, conocimientos o experiencia.

Dinero, efectivo, crédito

Una asociación puede incluir que cada socio aporte cantidades iguales de dinero a la operación. Sin embargo, no todas las asociaciones implican que todos aporten dinero a la mesa o dividan los costes por igual. Por ejemplo, si tiene fondos limitados, puede contribuir a los costes de cierre o al pago inicial a cambio de un porcentaje de capital en la operación.

Otra alternativa es aportar su crédito para la financiación. Si tiene un crédito sólido, puede ayudar a financiar la operación a cambio de una parte de los ingresos que se obtengan posteriormente de la inversión. Sólo ten cuidado porque poner tu crédito en la línea también te hace responsable si el acuerdo no funciona. Con algunos bancos y prestamistas privados, pueden exigir que todos los socios estén en el préstamo para que todos sean legalmente responsables del préstamo independientemente de lo que ocurra.

Experiencia y conocimientos

Si usted es el inversor más experimentado de la sociedad, podría aportar su experiencia y tiempo a cambio de una parte de los ingresos. Por ejemplo, los agentes inmobiliarios son excelentes socios porque pueden acceder a ofertas inmobiliarias antes de que se hagan públicas, negociar la venta y ahorrar dinero en los costes de cierre como agente. Los agentes inmobiliarios también tienen acceso a redes que incluyen a propietarios de viviendas, vendedores y otros inversores, lo que puede ser útil cuando se buscan buenas inversiones y posibles socios.

Si usted es el inversor con más experiencia, podría ayudar a un novato a sortear los retos que surgen durante la operación inmobiliaria trabajando con contratistas, cobrando el alquiler a los inquilinos o encontrando otros inversores que participen en la operación. Contribuir con su tiempo y experiencia a cambio de beneficios podría ser un buen negocio para usted.

Dividir y conquistar responsabilidades

Si usted es un inversor a tiempo parcial o lo hace a tiempo completo, probablemente esté ocupado. Una sociedad le permite dividir y conquistar las tareas importantes relacionadas con su propiedad de inversión. Usted y su(s) socio(s) también pueden optar por externalizar algunas tareas.

Si usted y sus socios deciden autogestionar una propiedad, una persona podría encargarse de las tareas administrativas, como la obtención de la licencia de alquiler o la redacción del contrato de arrendamiento de la propiedad. Otro socio podría encargarse de mostrar y comercializar la propiedad. Otra persona podría encargarse de gestionar los gastos de la propiedad, incluidas las facturas, los impuestos sobre la propiedad o el mantenimiento.

Por otro lado, si opta por contratar a un administrador de la propiedad, éste se encargaría de cobrar el alquiler, gestionar las reparaciones después de la medianoche y atender las llamadas del inquilino. Tanto si se autogestiona como si contrata a un administrador de fincas, usted y su(s) socio(s) deben decidir cómo gestionar los costes, incluidos los honorarios del administrador de fincas, del contratista general o de cualquier otro gasto de la propiedad.

En la mayoría de los casos, estos costos provendrán de los ingresos generados por la propiedad. Pero si usted incurre en gastos antes de que la propiedad gane dinero, es importante determinar quién es responsable de qué. Lo que contribuya puede basarse en el patrimonio de cada persona o en el acuerdo al que llegaron antes de establecer la sociedad.

Fortalecimientos y habilidades

Las responsabilidades de cada socio deben basarse en sus habilidades y fortalezas. Si tienes un don para las reparaciones o una fuerte relación con los contratistas, podrías ser el que se encargue de todas las reparaciones. Si tu socio tiene una sólida formación contable, quizá se encargue de la contabilidad, los impuestos o las compras rutinarias. En caso de que uno de los socios sea agente inmobiliario o corredor, podría tomar la iniciativa en la búsqueda de propiedades de inversión y en la negociación de las compras.

Las buenas sociedades tienen transparencia con todos los socios, lo que permite que todos sepan lo que ocurre en la sociedad. Por ejemplo, aunque usted no sea el contable, debe conocer los pormenores del dinero que se maneja en su sociedad inmobiliaria.

De cualquier manera, juntos también pueden tomar decisiones sobre la contratación de contratistas, administradores de la propiedad, o más. Con más de una persona, puede tener acceso a varias opiniones para las preguntas sobre la inversión o los problemas que surjan. Lo mejor es que podéis rebotar ideas entre vosotros y solucionar problemas en equipo.

Desventajas de las sociedades de inversión inmobiliaria

Con cualquier equipo, puede haber desacuerdos. Así que es clave hacer una lluvia de ideas antes de tiempo sobre los problemas que podrían surgir y prepararse para ellos en consecuencia. Si te metes en una empresa con socios, haz un plan de antemano para algunas de las cosas que destaco a continuación. Recuerda que planificar lo que puede ocurrir no significa que vaya a ocurrir.

Dividir los beneficios

En una sociedad, puedes dividir los costes pero también tienes que dividir los beneficios. Esto puede significar que se necesita más tiempo o que las operaciones son más grandes antes de que puedas alcanzar tus objetivos de ingresos. Esboza muy claramente cómo se va a dividir el dinero antes de que cualquier dólar cambie de manos.

Si no lo hace, podría encontrarse con que usted y su pareja se pelean por el dinero, lo que puede resultar caro si tienen que intervenir los abogados o los tribunales. Es mejor tener un documento legalmente vinculante que defina los términos y asegurarse de que todos los socios firmen el acuerdo.

Considere la posibilidad de establecer una entidad comercial como una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para proteger a todas las partes en el acuerdo de inversión. Ya sea que invierta con un amigo, un miembro de la familia o un inversionista que acaba de conocer, siempre establezca un acuerdo que describa el trato, las responsabilidades de cada persona y las divisiones de las ganancias.

Ponga por escrito todo lo que usted y sus socios acuerden. ¡No puedo enfatizar esto lo suficiente! No todos los negocios salen mal, pero a veces surgen conflictos o desacuerdos. Y cuando lo hagan, agradecerá el acuerdo que escribió cuando todos estaban sonrientes y felices, en comparación con el que tiene ahora, cuando está enfadado y con ganas de legislar.

Escriba qué tareas requieren la atención de todos, una votación, o si una persona puede tomar la decisión en nombre de la sociedad. Cuando se tiene el papeleo adecuado, cuando las cosas van mal, se tiene un conjunto de reglas y procedimientos ya establecidos para resolver cualquier problema. Esto tiene un valor incalculable cuando el pensamiento racional sale por la puerta.

Las conversaciones sobre el dinero pueden ser difíciles, pero si no puedes hablar de finanzas con tu(s) socio(s), tal vez no deberías estar en el negocio juntos. Cada uno tiene que ser transparente en lo que puede y no puede permitirse. Si acordáis repartir todos los gastos al 50%, entonces cada uno tiene que ser capaz de pagar su parte, sin excusas.

Cuando un contratista necesita cobrar, no quiere oír que usted o su socio no tienen el dinero. Considera la posibilidad de abrir una cuenta conjunta para la empresa en la que todos contribuyan por adelantado, lo que te permitirá acceder fácilmente a los fondos. Una cuenta bancaria de la empresa a la que todos puedan acceder también añade transparencia a la forma en que se gestionan y utilizan los fondos.

Costes de la creación de una sociedad

La creación de una nueva entidad empresarial tiene sus costes, pero merece la pena. Además de las tasas estatales, puede necesitar un abogado para redactar un acuerdo de funcionamiento, y puede utilizar un servicio, como IncFile o LegalZoom, para presentar su documentación con tasas adicionales. Busque el consejo de un abogado cuando se trate de la entidad correcta (por ejemplo, LLC, LLP, C-Corp) para usted.

Si quiere ganar dinero como un negocio, necesita operar como uno. La creación de una entidad comercial es sólo otro costo de hacer negocios y un gasto que definitivamente puede cancelar.

Dado que su sociedad puede estar aislada a uno o cubrir varios acuerdos de inversión diferentes, es posible que necesite crear una entidad comercial separada para cada una de sus sociedades. Nunca mezcle los fondos o la contabilidad entre sus diferentes empresas o con sus fondos personales. No querrá exponer los activos de sus otros negocios (¡o sus activos personales!) a cualquier disputa financiera si se produce algún problema.

Lo más importante es que los costes pueden ser un pequeño precio a pagar si van a ganar mucho más juntos como una sociedad exitosa. Recuerde que establecer la estructura empresarial adecuada protege a todos los socios y no debe tomarse a la ligera. Consulte a un abogado si necesita ayuda.

Choque de titanes

Puede haber un momento en el que usted y su socio no estén de acuerdo. Si estuvieras trabajando solo, tu opinión podría ser la última palabra. Sin embargo, cuando trabajas con otras personas, no es tan sencillo. Al igual que usted se beneficia de la red de contactos o de la experiencia de su socio, tiene que estar preparado para lidiar con sus opiniones y puntos de vista, que pueden no coincidir con los suyos.

Si ambos están convencidos de algo y no pueden encontrar una forma de avanzar, puede que tengan que recurrir a un tercero, amigo o inversor para que les ayude a llegar a una solución. Aquí es cuando tener un acuerdo firmado puede ayudar. En caso de que no puedan encontrar un terreno común, es posible que tengan que poner fin a la asociación y encontrar una manera de dividir los activos (dinero en el banco, la propiedad, etc.) y los pasivos (la hipoteca) de una manera que funcione para todos. Afortunadamente para ti, estableciste un papeleo que lo explicaba todo por escrito, así que la división no será difícil de resolver.

Cómo encontrar un socio inmobiliario

Mira a tu alrededor, probablemente estés rodeado de toneladas de posibles socios inmobiliarios. Usted puede asociarse con miembros de la familia, la gente en un grupo de reunión o los inversores ángeles. Si usted es serio acerca de entrar en las asociaciones de inversión de bienes raíces, los programas de investigación y las iniciativas en su área. Puede haber clubes de inversión locales o intentar buscar en foros online, como Bigger Pockets, para encontrar socios potenciales.

Como con todas las cosas en la inversión inmobiliaria, haga su tarea. Conozca a cualquier socio potencial con el que quiera invertir. Entienda cuál es su situación financiera. Asegúrese de que pueden trabajar juntos como un equipo. Asegúrese de que todos tienen los mismos objetivos y comprenden los riesgos. Desconfíe de cualquier cosa que parezca demasiado buena para ser cierta o de cualquiera que no quiera ser transparente con usted. Hay muchos otros socios potenciales.

También podría asociarse con gobiernos locales o promotores comunitarios. Sin embargo, esos grupos pueden querer ver la experiencia inmobiliaria previa o el flujo de caja que usted puede aportar, así que prepárese para un mayor escrutinio antes de que un programa gubernamental o un promotor se asocie.

Si se rodea de las personas en las que aspira a convertirse, como otros inversores inmobiliarios, encontrará oportunidades de asociación en todas partes. Pero no persiga todos los acuerdos que vea. Haz tu propia diligencia, especialmente cuando haya grandes sumas de dinero en juego.

¡Salga y vaya!

Ahora es el momento de ponerse a trabajar. Deja de soñar con convertirte en un inversor inmobiliario y hazlo. Si una sociedad le va a ayudar a llevar sus objetivos de ingresos e inversión al siguiente nivel, hágalo. En todo caso, la experiencia de la asociación profundizará tus conocimientos y tu amor por la inversión inmobiliaria. O aprenderás lo que no te gusta y considerarás otras formas de construir riqueza si descubres que las sociedades de inversión inmobiliaria no son el mejor camino para ti.

Acquania Escarne es la creadora de El Propósito del Dinero, una comunidad de mujeres que construyen riqueza generacional para sus familias un dólar a la vez. Como empresaria, inversora inmobiliaria y agente de seguros con licencia, Acquania siempre ha sido una apasionada de la educación financiera. En su sitio web, Acquania escribe en su blog sobre formas de ayudarle a mejorar sus hábitos monetarios, crear riqueza e invertir en bienes raíces. Sigue a Acquania en las redes sociales para obtener consejos diarios.

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