Los propietarios de inmuebles en Oregón que deseen diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de la propiedad pueden hacerlo mediante la celebración de un acuerdo de intercambio de la Sección 1031 en lugar de completar una venta tradicional bajo las reglas del Servicio de Impuestos Internos. En un esfuerzo por garantizar que los intercambios 1031 cumplan con las complejas y siempre cambiantes normas, así como para salvaguardar los fondos y los documentos de propiedad durante un intercambio, los participantes en un intercambio 1031 están obligados a utilizar un intermediario cualificado, o QI, para completar la transacción.
El papel del QI es el de un facilitador, lo que significa que el QI toma posesión de los títulos y los fondos y los distribuye a las partes apropiadas en el momento adecuado. Debido a que un QI actúa en un papel fiduciario, muchos estados individuales han aprobado legislación además de la que se encuentra bajo las normas federales que dicta aún más los deberes y responsabilidades de un QI. Oregón es uno de esos estados; sin embargo, en Oregón un Intermediario Cualificado se denomina Facilitador de Intercambio, o EF. Su EF será su guía para garantizar que se cumplan todas las normas y requisitos de un intercambio 1031.
La Ley 3484 de la Cámara de Representantes de Oregón
En un intercambio 1031 de Oregón, la HB 3484 aborda el papel de un EF. Bajo HB 3484, un EF está obligado a mantener una fianza de fidelidad en una cantidad de $ 1 millón, depositar en una institución financiera los fondos o cartas de crédito irrevocables por valor de $ 1 millón, o ser incluido en un asegurado nombrado en una fianza de fidelidad en una cantidad no inferior a $ 1 millón. No se requiere una fianza de fidelidad si los fondos se mantienen en una cuenta de depósito en garantía cualificada (QEA). Además, un FA debe mantener en todo momento una póliza de errores y omisiones por un importe no inferior a 250.000 dólares o depositar fondos o cartas de crédito irrevocables en una cuenta financiera por un importe no inferior a 250.000 dólares. No se requiere que el FA tenga licencia o esté registrado.
Además de mantener el nivel apropiado de fondos, bonos, uso de una QEA o pólizas de seguro, un FA en Oregón también debe hacer sólo inversiones con los fondos de los clientes que «cumplan con un estándar de inversionista prudente y que satisfagan los objetivos de inversión de liquidez y preservación del capital.» Aunque puede haber otras situaciones que califican para una violación de la norma de inversor prudente, HB 3484 establece específicamente que la norma de inversor prudente se viola si el EF a sabiendas co-mezcla los fondos con la cuenta de operaciones del QI o si el EF presta o transfiere de otra manera los fondos a alguien que está afiliado o relacionado con el EF con la excepción del Titular de Acompañamiento de Intercambio utilizado en el intercambio de mejora inversa o diferida.
Además, las normas de intercambio 1031 en Oregón establecen que los fondos no están sujetos a embargo o ejecución contra cualquier reclamación hecha contra el FA y el FA no puede mantener dinero en una cuenta financiera a nombre de un cliente a menos que el cliente haya confiado los fondos al FA.
Además de los deberes y responsabilidades de un FA en Oregón, hay una serie de cosas que un FA tiene prohibido hacer, entre ellas:
- Hacer una declaración falsa o una tergiversación con la intención de engañar a un cliente
- No rendir cuentas del dinero o de los bienes dentro de un plazo razonable
- Incurrir en una conducta que constituya fraude o deshonestidad o cometer un delito que implique fraude, tergiversación, engaño, malversación de fondos, robo o hurto
- Incumplir con su deber contractual
Cuando un FA no cumple con sus deberes, o viola cualquiera de las disposiciones de HB 3484, un cliente perjudicado tiene derecho de acción sobre las fianzas o depósitos que debe mantener el FA. Cualquier acción legal contra un FA debe presentarse en el Tribunal de Circuito de Oregón correspondiente.
Disposición de devolución
Se impone un impuesto de «devolución» sobre la ganancia de la propiedad cedida en Oregón cuando se vende una propiedad de reemplazo fuera del estado. Para aquellos contribuyentes que vendan bienes inmuebles de Oregón y los sustituyan por otros de fuera del estado, Oregón exige a los contribuyentes que presenten un informe anual al Departamento de Hacienda de Oregón, de acuerdo con los artículos 316.738 y 317.327 de la Ley de Hacienda de Oregón. Esta es sólo una de las muchas reglas de los intercambios 1031 en Oregón que normalmente sólo un intermediario cualificado, o EF, conocerá.