Requisitos básicos
Si usted está considerando un intercambio de la Sección 1031 o simplemente quiere saber más acerca de cómo funciona un intercambio, este es un buen lugar para empezar a aprender. De ninguna manera es esta información completa y en todos los casos usted querrá consultar con un asesor fiscal profesional antes de iniciar un intercambio.
La Sección 1031 del código IRC tiene muchas disposiciones que deben seguirse para ejecutar un intercambio exitoso. Los siguientes temas representan un subconjunto de esas disposiciones. Los presentamos aquí para crear un punto de partida en la comprensión de los requisitos básicos para ejecutar con éxito un intercambio 1031 y para presentar los posibles problemas que podrían retrasar o descalificar un escenario de intercambio de otra manera aceptable. Como siempre, busque el consejo temprano con su contador y / o asesores fiscales.
Propiedad que califica
La propiedad que usted está dando (la «propiedad cedida») debe ser utilizado en su comercio / negocio o mantenido para la inversión, y no para uso personal.
La propiedad que usted planea adquirir (la «propiedad de reemplazo») también debe ser utilizado en su comercio / negocio o mantenido para la inversión, y no adquiridos para uso personal.
La Propiedad Cedida y la Propiedad de Reemplazo no debe ser un inventario, u otra propiedad que se mantiene principalmente para la reventa en el curso ordinario de los negocios («propiedad de distribuidor»).
Aplazamiento de impuestos
Para que el intercambio sea 100% diferido de impuestos, el precio de compra de la Propiedad de Reemplazo debe ser igual o superior al precio de venta de la Propiedad Cedida, y usted no debe recibir dinero en efectivo en el cierre de la Propiedad Cedida. Todo el dinero en efectivo o cualquier otro bien «diferente» que se reciba en el canje se denomina «arranque» y puede dar lugar a una ganancia imponible. La deuda «antigua» debe sustituirse por una deuda «nueva» o por efectivo «nuevo». El «boot» recibido puede no estar totalmente sujeto a impuestos si el importe del «boot» recibido es inferior a la ganancia obtenida en la transacción o si alguna ley exime de otro modo la ganancia de la tributación.
Financiación del vendedor
Aunque es posible en algunos casos durante un período mínimo de tiempo, la financiación del vendedor hace que la transacción sea más complicada y, en muchos casos, imposible.
Recaudación de la venta
La recaudación de la venta de la Propiedad Cedida no debe ser recibida real o constructivamente por usted antes de la compra de la Propiedad de Reemplazo. El intermediario debe retener estos fondos para evitar problemas de «recepción constructiva».
Propiedad real frente a propiedad personal
Los muebles, equipos, algunos animales y otros bienes personales transferidos con la Propiedad Cedida o la Propiedad de Reemplazo no son «del mismo tipo» que la propiedad real, y se tratarán como botín a menos que su Propiedad de Reemplazo también incluya muebles, equipos u otros bienes personales «del mismo tipo». Si se trata como botín, entonces usted debe pagar el impuesto sobre su valor.
Cambios de nombre e intención de poseer
La titularidad del Bien de Reemplazo debe ser tomada por el mismo propietario del Bien Cedido. Por ejemplo, si John Smith vende la Propiedad Cedida en el intercambio, entonces John Smith debe tomar la titularidad de la Propiedad de Reemplazo, en lugar de su sociedad, corporación, fideicomiso, o su hijo/hija. La propiedad de sustitución debe adquirirse con la intención de mantenerla. Una disposición dentro de un año o dos después de la recepción puede poner en duda la intención de mantener.
Asesoramiento Fiscal y Legal
La Compañía de Intercambio 1031 de Texas sirve como Intermediario en el intercambio, y no practica la contabilidad o la ley. Usted debe confiar en el consejo y la asesoría de su asesor fiscal y/o abogado para esta transacción de intercambio.
Identificación y compra de la propiedad de reemplazo
Usted debe escribir una carta que identifique todas las propiedades potenciales de reemplazo a The Texas 1031 Exchange Company o a una parte adecuada de la transacción dentro de los 45 días siguientes a la transferencia de la propiedad cedida.
La compra de la propiedad de reemplazo debe completarse dentro de los 180 días siguientes a la transferencia de la propiedad cedida. La ley permite pocas prórrogas (servicio de catástrofe o zona de combate). Cualquier propiedad adquirida como propiedad de reemplazo tiene que ser incluida en la carta de identificación de 45 días discutida anteriormente.
Si usted identifica la propiedad de reemplazo dentro del período de identificación de 45 días y luego compra algunos pero no todos los bienes que ha identificado sin restricciones, entonces usted no debe retirar los fondos restantes de su cuenta de intercambio hasta que se complete el período de intercambio de 180 días. Una retirada inadecuada de la cuenta de intercambio destruye la transacción. Por lo tanto, para estar seguro, los fondos no deben ser retirados hasta la expiración del período de reemplazo o hasta que todas las propiedades elegibles han sido compradas.
Mejoras a la propiedad de reemplazo
Las reparaciones o mejoras realizadas a la propiedad de reemplazo después de recibir el título no cuentan como parte del costo de la propiedad de reemplazo para fines de intercambio. Si son necesarias reparaciones o mejoras extensas, y si necesita que el coste se refleje como la Propiedad de Reemplazo, entonces la Propiedad de Reemplazo debe ser escriturada inicialmente al Titular de Alojamiento de Intercambio Calificado hasta que se completen las reparaciones. Para que se incluyan en el intercambio, las mejoras deben haberse completado antes del día 180 del intercambio. Los materiales prepagados o los costes de mano de obra no se pueden incluir. Hay cargos adicionales cuando las mejoras se realizan como parte del intercambio.
Propiedad similar
En lo que respecta a la propiedad real, «propiedad similar» se define como la tierra y todo lo que está permanentemente unido a la tierra. Por ejemplo, un rancho puede intercambiarse por un motel, un edificio de oficinas o un centro comercial. El valor justo de mercado del mobiliario del edificio de oficinas que usted recibe no es «similar», sino que se considera «botín» recibido. Usted pagará impuestos sobre el valor justo de mercado de los muebles recibidos a menos que también haga un intercambio de Bienes Personales por separado mediante la compra de muebles «en especie».
Fecha límite para informar al IRS
Usted debe informar de un intercambio de impuestos diferidos al Servicio de Impuestos Internos utilizando el Formulario 8824 del IRS (Intercambios en especie), con su declaración de impuestos federales para el año fiscal en el que usted vende la Propiedad Cedida. Debe adquirir su Bien de Reemplazo antes de presentar esta declaración del impuesto sobre la renta. Por lo tanto, si usted no ha adquirido su Propiedad de Reemplazo antes de la fecha de presentación para ese año fiscal (15 de marzo o 15 de abril para los contribuyentes del año calendario), entonces usted debe solicitar una prórroga para presentar para el año fiscal en el que vendió la Propiedad Cedida.
Intercambio de Partes Relacionadas
En la mayoría de los casos usted no puede comprar la Propiedad de Reemplazo de una «parte relacionada» (miembro de la familia o corporación controlada, sociedad o fideicomiso) como ese término es definido por el Código de Rentas Internas. Póngase en contacto con nosotros o con su asesor fiscal para obtener más información si este término se aplica a su transacción.
La información anterior no constituye un asesoramiento fiscal o jurídico, sino que se presenta para su información y consideración. Por favor, consulte a su asesor fiscal o legal para preguntas relacionadas con la realización de su intercambio 1031.