Un schimb 1031 este o modalitate de a amâna plata impozitului pe venitul obținut din vânzarea unei proprietăți imobiliare, dacă intenționați să reinvestiți venitul într-o altă achiziție imobiliară într-o anumită perioadă de timp. Utilizarea cuvântului „schimb” este probabil puțin confuză, deoarece nu este o tranzacție prin care vă schimbați proprietatea dvs. pentru proprietatea altcuiva.
Să urmați regulile și procedurile stabilite de IRS Secțiunea 1031 înseamnă că orice câștiguri pe care le obțineți din vânzarea proprietății originale nu sunt supuse impozitării imediate ca fiind câștiguri de capital. Acest lucru se datorează faptului că vânzarea proprietății dvs. existente (cunoscută sub numele de „proprietate cedată”) și achiziționarea unei noi proprietăți (cunoscută sub numele de „proprietate de înlocuire”) este considerată un schimb.
Puteți amâna aceste impozite atâta timp cât continuați să faceți schimbul de fiecare dată când vindeți proprietatea în viitor. În mod specific, impozitele despre care vorbim sunt impozitul pe câștigurile de capital și „recapturarea” oricărei amortizări efectuate anterior.
Asigurarea unui schimb de succes
Pentru a beneficia de toate avantajele fiscale ale tranzacției dvs. imobiliare atunci când vă angajați într-un schimb, trebuie să urmați procedura adecvată, care include:
- Întocmirea documentelor de schimb și utilizarea unui intermediar calificat (QI) înainte de vânzarea proprietății dvs. existente.
- Vânzarea proprietății existente sau a proprietății la care s-a renunțat – la închidere, veniturile din vânzare vor fi livrate către QI (nu către proprietarul proprietății) pentru a respecta regulile de schimb din secțiunea 1031.
- Identificarea unei proprietăți de înlocuire care să îndeplinească toate cerințele unui schimb similar. Trebuie să faceți acest lucru într-un anumit interval de timp în conformitate cu normele de schimb existente.
- Cumpărarea proprietății de înlocuire într-un anumit interval de timp, așa cum se subliniază în normele de schimb. QI plătește veniturile direct vânzătorului proprietății de înlocuire pentru a respecta regulile IRS, iar dumneavoastră primiți actul de proprietate.
Există și alte tipuri de schimburi, inclusiv schimburi inverse, schimburi de îmbunătățiri și schimburi de bunuri personale. Este important să lucrați cu un QI cu experiență, astfel încât tranzacțiile să fie executate fără probleme și să puteți realiza toate avantajele fiscale ale tranzacției.
Impozitul pe câștigurile de capital
Dacă vă vindeți proprietatea în pierdere, un schimb 1031 nu ar fi opțiunea potrivită pentru dumneavoastră, deoarece nu există profituri de protejat; dar dacă vă vindeți proprietatea la un preț mai mare decât cel la care ați achiziționat-o, un schimb 1031 vă poate scuti de impozitul pe care ar trebui să îl plătiți în mod normal pentru câștig. Acest lucru poate însemna economii substanțiale!
Din moment ce reinvestirea venitului pe care îl obțineți în urma vânzării unei proprietăți imobiliare este benefică pentru economie, guvernul (a se vedea Codul IRS privind schimburile 1031) a permis această procedură de economisire a impozitelor ca un stimulent pentru ca dumneavoastră să reinvestiți imediat aceste venituri.
Recapturarea amortizării
Amortizarea nu se aplică atunci când vindeți un teren. Amortizarea este o anulare sancționată de IRS (a se vedea publicația IRS privind amortizarea), sau o deducere din venitul dvs. anual, legată de valoarea totală a proprietății dvs. imobiliare, minus valoarea terenului de sub ea. Este modul în care guvernul recunoaște că imobilul dumneavoastră se deteriorează în timp prin uzura normală.
De exemplu: Cumpărați o casă de închiriat pentru 100.000 de dolari (a se vedea publicația IRS privind deprecierea proprietăților de închiriat). Se stabilește că valoarea terenului de sub casă este de 20.000 $. Puteți începe să depreciați cei 80.000 de dolari în declarația de impozit, câte puțin în fiecare an, în următorii 27½ ani (da, este un număr ciudat – nu mă întrebați cum au ajuns la el).
Calculul amortizării
Prețul de cumpărare – Valoarea terenului = Valoarea clădirii
100.000$ – 20.000$ = 80.000$
Valoarea clădirii împărțită la 27 ½ = Deducerea anuală a amortizării din venit
80.000$ ÷ 27 ½ = 2.909$/an de deducere
Acum deduceți 2.909$/an din venitul impozabil. Avansați rapid cu 10 ani și ați dedus un total de 29.090 $ din venitul impozabil în această perioadă. Acum vă vindeți proprietatea pentru 150.000 de dolari. Dacă nu faceți un schimb 1031 (la ce vă gândeați?), nu numai că veți plăti impozit pe câștigul de capital pe câștig, dar va trebui să plătiți și impozit (recapturare) pentru toate deprecierile pe care le-ați făcut în ultimii 10 ani.
Intermediar calificat
Pentru a avea un schimb legitim, legea cere ca o terță parte independentă să acționeze ca facilitator. Numit și Intermediar calificat, facilitatorul:
- Pregătește documentele de schimb
- Detine fondurile de schimb (încasările din vânzare)
- Asigură conformitatea cu cerințele IRS Secțiunea 1031 privind schimbul
- Coordonează cu agentul dvs. imobiliar, compania de titluri, consilierul fiscal și juridic
- Mantine o comunicare constantă și vă notifică toate termenele limită
- Furnizează asistență în identificarea unei proprietăți de înlocuire adecvate
Acum că știți mai multe despre procesul de schimb, haideți să începem să lucrăm. Contactați-ne și vom fi bucuroși să vă ajutăm în toate modurile posibile.
Ce este secțiunea IRC 1031?
Secțiunea 1031 din Internal Revenue Code permite unui proprietar al unei proprietăți de investiții să facă schimb de proprietăți și să amâne plata impozitelor federale și de stat pe câștigul de capital (până la 15% la nivel federal, 25% recapturarea amortizării și impozitele de stat aplicabile) dacă achiziționează o proprietate „similară” în conformitate cu normele și reglementările din Internal Revenue Code. Acest lucru le permite investitorilor să utilizeze toate veniturile din vânzare pentru a se împrumuta în proprietăți imobiliare mai valoroase, pentru a crește fluxul de numerar, pentru a diversifica în alte proprietăți, pentru a reduce managementul sau pentru a consolida participațiile.
Ce este o proprietate „similară”?
Există o anumită confuzie în ceea ce privește tipul de proprietate care se califică pentru un schimb cu impozit amânat §1031. Secțiunea 1031 din Internal Revenue Code prevede că „câștigul sau pierderea este recunoscută la schimbul de proprietăți deținute pentru utilizare productivă în cadrul unei activități comerciale sau al unei afaceri sau pentru investiții, dacă aceste proprietăți sunt schimbate exclusiv cu proprietăți de același tip care urmează să fie deținute fie pentru utilizare productivă în cadrul unei activități comerciale sau al unei afaceri, fie pentru investiții.” Proprietatea „similară” poate include, dar nu se limitează la oricare dintre următoarele, cu condiția ca aceasta să fie deținută pentru investiții:
- Locuință unifamilială
- Duplex
- Apartament
- Proprietate comercială
- Teren agricol
De exemplu, un teren viran poate fi schimbat cu o locuință unifamilială de închiriat, cu apartamente sau cu o clădire comercială. Proprietățile pot fi schimbate oriunde în Statele Unite.
Este necesar ca un schimb să fie simultan?
Nu, contrar a ceea ce își imaginează unii proprietari, un schimb cu impozit amânat în temeiul articolului 1031 este rareori un schimb între două părți. Cele mai multe schimburi sunt schimburi amânate, prin care schimbătorul are la dispoziție 180 de zile între vânzarea proprietății cedate și închiderea proprietății de înlocuire. Aceștia trebuie să identifice potențiala proprietate (sau proprietățile) de înlocuire în termen de 45 de zile calendaristice de la încheierea contractului de vânzare a proprietății cedate.
Când este aplicabil un schimb în temeiul articolului 1031?
Este aplicabil ori de câte ori un proprietar intenționează să VINDE orice proprietate care nu este reședința sa principală (și care se încadrează în definiția de „similar-kind”) și intenționează să CUMPERE o altă proprietate „similar-kind” în termen de 180 de zile calendaristice de la închiderea proprietății cedate.
Principalul pentru orice schimb este un intermediar calificat competent și experimentat. 1031 Exchange Place este entitatea care structurează, îndrumă și documentează tranzacția de schimb de la început până la sfârșit.
.