1031-vaihto on tapa lykätä kiinteistön myynnistä saatujen tulojen verovelvollisuutta, jos aiot sijoittaa tulot uudelleen toiseen kiinteistökauppaan tietyn ajan kuluessa. Sanan ”vaihto” käyttö on luultavasti hieman hämmentävää, koska kyse ei ole liiketoimesta, jossa vaihdat oma kiinteistösi jonkun toisen omaisuuteen.
Jos noudatat IRS:n 1031 §:n vahvistamia sääntöjä ja menettelyjä, alkuperäisen kiinteistön myynnistä saamasi voitot eivät joudu välittömän verotuksen piiriin pääomatuloina. Tämä johtuu siitä, että nykyisen omaisuutesi (”luovutettu omaisuus”) myyminen ja uuden omaisuuden (”korvaava omaisuus”) hankkiminen katsotaan vaihdoksi.
Voit lykätä näitä veroja niin kauan kuin jatkat vaihtoa joka kerta, kun myyt omaisuuden tulevaisuudessa. Tarkemmin sanottuna veroja ovat myyntivoittovero ja aiemmin tehtyjen poistojen ”takaisinperintä”.
Erinomaisen vaihdon onnistumisen varmistaminen
Voidaksesi hyödyntää kaikki kiinteistökauppasi veroedut, kun ryhdyt vaihtoon, sinun on noudatettava asianmukaista menettelyä, johon kuuluu:
- Vaihdon paperiasiakirjojen laatiminen ja pätevän välittäjän (Qualified Intermediary, QI) käyttäminen ennen olemassa olevan kiinteistösi myyntiä.
- Olemassa olevan kiinteistön tai luovutetun kiinteistön myyminen – myyntitapahtuman sulkemisen yhteydessä myyntitulot luovutetaan QI:lle (ei kiinteistön omistajalle), jotta noudatetaan pykälän 1031 vaihtosääntöjä.
- Korvaavan kiinteistön määrittäminen, joka täyttää kaikki samankaltaisen vaihdon vaatimukset. Tämä on tehtävä tietyn ajan kuluessa voimassa olevien vaihtosääntöjen mukaisesti.
- Ostetaan korvaava kiinteistö tietyn ajan kuluessa vaihtosääntöjen mukaisesti. QI maksaa tuoton suoraan korvaavan kiinteistön myyjälle IRS:n sääntöjen mukaisesti, ja sinä saat kauppakirjan.
On olemassa muitakin vaihtotyyppejä, kuten käänteisvaihto, parannusvaihto ja henkilökohtaisen omaisuuden vaihto. On tärkeää työskennellä kokeneen QI:n kanssa, jotta transaktiot toteutetaan sujuvasti ja voit hyödyntää kaikki transaktion verohyödyt.
Pääomavoittovero
Jos myyt kiinteistösi tappiolla, 1031-vaihto ei ole oikea vaihtoehto sinulle, koska siinä ei ole suojattavia voittoja; mutta jos myyt kiinteistösi suuremmalla hinnalla kuin silloin, kun hankit sen, 1031-vaihdon avulla säästät veron, jonka normaalisti joutuisit maksamaan voitosta. Tämä voi johtaa huomattaviin säästöihin!
Koska kiinteistön myynnistä saamiesi tulojen uudelleensijoittaminen on hyväksi taloudelle, hallitus (ks. IRS-säännöstö 1031-vaihdosta) on sallinut tämän verosäästömenettelyn kannustimena siihen, että voit sijoittaa nämä tulot välittömästi uudelleen.
Poistojen takaisinperintä
Poistoja ei sovelleta maata myytäessä. Poisto on IRS:n sanktioima poisto (katso IRS Publication on Depreciation) tai vähennys vuotuisista tuloistasi, joka on sidottu kiinteistösi kokonaisarvoon, josta on vähennetty sen alla olevan maan arvo. Se on valtion tapa tunnustaa, että rakennuksesi heikkenee ajan mittaan normaalin kulumisen vuoksi.
Esim: Ostat vuokra-asunnon 100 000 dollarilla (katso IRS Publication on Rental Property Depreciation). Todetaan, että kodin alla olevan maan arvo on 20 000 dollaria. Voit aloittaa poistojen tekemisen 80 000 dollarista veroilmoituksessasi hieman joka vuosi seuraavien 27½ vuoden aikana (kyllä, se on outo luku – älkää kysykö minulta, miten se on keksitty).
Poistolaskelma
Ostohinta – Tontin arvo = Rakennuksen arvo
100 000 dollaria – 20 000 dollaria = 80 000 dollaria
Rakennuksen arvo jaettuna 27 ½:llä = Vuosittainen poistovähennys tuloista
80 000 dollaria ÷ 27 ½ = 2 909 dollaria/vuosi vähennys
Vähennät nyt veronalaisista tuloistasi 2 909 dollaria/vuosi. Siirry 10 vuotta eteenpäin, ja olet tänä aikana vähentänyt verotettavasta tulostasi yhteensä 29 090 dollaria. Nyt myyt kiinteistösi 150 000 dollarilla. Jos et tee 1031-vaihtoa (mitä oikein ajattelit?), joudut maksamaan myyntivoittoveroa myyntivoitosta, mutta sinun on myös maksettava veroa (recapture) kaikista viimeisten 10 vuoden aikana tekemistäsi poistoista.
Kvalifioitu välittäjä
Lain mukaan lailliseen vaihtoon tarvitaan riippumaton kolmas osapuoli, joka toimii välittäjänä. Välittäjää kutsutaan myös nimellä Qualified Intermediary, välittäjä:
- Valmistelee vaihtoasiakirjat
- Holds the exchange funds (the proceeds from the sale)
- Assures compliance to IRS Section 1031 exchange requirements
- Coordinates with your real estate agent, title company, vero- ja oikeudellisen neuvonantajan kanssa
- Valvoo jatkuvaa yhteydenpitoa ja ilmoittaa sinulle kaikista määräajoista
- Tarjoaa apua sopivan korvaavan kiinteistön löytämisessä
Nyt kun tiedät lisää vaihtoprosessista, aloitetaan työt. Ota meihin yhteyttä, niin autamme sinua mielellämme kaikin mahdollisin tavoin.
Mikä on IRC:n jakso 1031?
Sisäverolain (Internal Revenue Code) jakso 1031 antaa sijoitusomaisuuden omistajalle mahdollisuuden vaihtaa omaisuutta ja lykätä liittovaltion ja osavaltioiden pääomavoittoverojen maksamista (liittovaltion vero 15 %:iin asti, 25 %:n poistojen takaisinperintä ja sovellettavat osavaltioverot), jos hän ostaa ”samankaltaisen” omaisuuden sisäisen tuloverolain (Internal Revenue Code) sääntöjä ja määräyksiä noudattaen. Näin sijoittajat voivat käyttää kaikki myyntitulot arvokkaampien kiinteistöjen hankkimiseen, kassavirran kasvattamiseen, muihin kiinteistöihin hajauttamiseen, hallinnoinnin vähentämiseen tai omistusten yhdistämiseen.
Mitä on ”samankaltainen” kiinteistö?
On jonkin verran epäselvyyttä siitä, minkälainen kiinteistö soveltuu §1031:n mukaiseen lykättyyn verovaihtoon. Verolain 1031 §:ssä todetaan, että ”voitto tai tappio kirjataan sellaisen omaisuuden vaihdosta, jota pidetään tuotannolliseen käyttöön elinkeinotoiminnassa tai liiketoiminnassa tai investointitarkoituksessa, jos tällainen omaisuus vaihdetaan yksinomaan samankaltaiseen omaisuuteen, jota pidetään joko tuotannolliseen käyttöön elinkeinotoiminnassa tai liiketoiminnassa tai investointitarkoituksessa”. ”Samanlaiseen” omaisuuteen voi kuulua muun muassa mikä tahansa seuraavista, edellyttäen, että sitä pidetään investointitarkoituksessa:
- Yksittäisasunto
- Kaksioasunto
- Kerrostaloasunto
- Kaupallinen kiinteistö
- Viljelytontti
Esimerkiksi raakamaata voidaan vaihtaa yksittäisasuntoon, huoneistoon tai kaupalliseen rakennukseen. Kiinteistöjä voidaan vaihtaa missä tahansa Yhdysvalloissa.
Onko vaihdon oltava samanaikainen?
Ei, toisin kuin jotkut kiinteistönomistajat kuvittelevat, § 1031:n mukainen lykättyjen verojen vaihto on harvoin kahden osapuolen vaihto. Useimmat vaihdot ovat viivästettyjä vaihtoja, jolloin vaihtaneella on 180 päivää aikaa luopuneen kiinteistön myynnin ja korvaavan kiinteistön kaupanteon välillä. Hänen on yksilöitävä mahdollinen korvaava kiinteistö (tai mahdolliset korvaavat kiinteistöt) 45 kalenteripäivän kuluessa luovutetun kiinteistön kaupanteosta.
Milloin 1031 §:n mukaista vaihtoa voidaan soveltaa?
Se on sovellettavissa aina, kun kiinteistön omistaja aikoo MYYDÄ minkä tahansa kiinteistön, joka ei ole hänen ensisijainen asuinpaikkansa (ja joka kuuluu ”samankaltaisen” määritelmän piiriin), ja aikoo OSTAA toisen ”samankaltaisen” kiinteistön 180 kalenteripäivän kuluessa luovutetun kiinteistön sulkemisesta.
Kaiken vaihdon edellytyksenä on asiantunteva ja kokenut pätevä välittäjä. 1031 Exchange Place on taho, joka jäsentää, ohjaa ja dokumentoi vaihtotapahtuman alusta loppuun.