Kun myyt liiketoiminnan tai sijoitusomaisuuden ja sinulla on voitto, sinun on yleensä maksettava veroa voitto myyntihetkellä. IRC:n pykälä 1031 tarjoaa poikkeuksen ja antaa sinulle mahdollisuuden lykätä veronmaksua voitosta, jos sijoitat tuoton uudelleen samanlaiseen omaisuuteen osana hyväksyttävää samankaltaisen omaisuuden vaihtoa. IRC Section 1031:n mukaisessa samankaltaisen omaisuuden vaihdossa saatu voitto lykkääntyy verotuksessa, mutta se ei ole verovapaata.
Vaihtoon voi sisältyä yksinomaan samankaltaista omaisuutta tai siihen voi sisältyä samankaltaista omaisuutta sekä käteisvaroja, velkoja ja omaisuutta, jotka eivät ole samankaltaisia. Jos saat käteistä, velkahelpotuksia tai omaisuutta, joka ei ole samankaltaista, saatat kuitenkin saada jonkin verran veronalaista voittoa vaihtovuonna. Samassa liiketoimessa voi syntyä sekä lykättyä että kirjattua voittoa, kun veronmaksaja vaihtaa samankaltaisen omaisuuden arvoltaan vähäisempään omaisuuteen.
Tämässä tiedotteessa, joka on 21. osa Tax Gap -sarjaa, annetaan veronmaksajille lisäohjeita samankaltaisen omaisuuden lykättyyn vaihtoon sovellettavista säännöksistä ja määräyksistä.
Kuka on oikeutettu pykälän 1031 mukaiseen vaihdantaan?
Sijoitusomaisuuden ja liikekiinteän omaisuuden omistajat voivat saada pykälän 1031 mukaiseen vaihdon lykkäämiseen oikeutta. Yksityishenkilöt, C-yhtiöt, S-yhtiöt, henkilöyhtiöt (avoimet tai kommandiittiyhtiöt), osakeyhtiöt, trustit ja kaikki muut verovelvolliset yhteisöt voivat järjestää liike- tai sijoituskiinteistöjen vaihdon liike- tai sijoituskiinteistöihin pykälän 1031 mukaisesti.
Mitkä ovat pykälän 1031-vaihdon erilaiset rakenteet?
Pykälän 1031-vaihdon toteuttaminen edellyttää kiinteistöjen vaihtoa. Yksinkertaisin 1031 §:n mukainen vaihto on yhden kiinteistön samanaikainen vaihto toiseen kiinteistöön.
Lykätty vaihto on monimutkaisempi, mutta mahdollistaa joustavuuden. Niiden avulla voit luopua kiinteistöstä ja hankkia sen jälkeen yhden tai useamman samankaltaisen korvaavan kiinteistön.
Voidakseen täyttää 1031 §:n mukaisen vaihdon edellytykset lykätty vaihto on erotettava tapauksesta, jossa veronmaksaja yksinkertaisesti myy yhden kiinteistön ja käyttää tuoton toisen kiinteistön hankkimiseen (mikä on verollinen liiketoimi). Lykätyssä vaihdossa luovutetun omaisuuden luovuttamisen ja korvaavan omaisuuden hankkimisen on pikemminkin oltava toisistaan riippuvaisia osia yhtenäisessä liiketoimessa, joka muodostaa omaisuuden vaihdon. Lykättyyn vaihtoon osallistuvat veronmaksajat käyttävät yleensä vaihdonvälittäjiä vaihtosopimusten nojalla tuloveroasetuksissa annettujen sääntöjen mukaisesti. .
Käänteinen vaihto on hieman monimutkaisempi kuin lykätty vaihto. Siihen liittyy korvaavan omaisuuden hankkiminen vaihto-omaisuuden haltijan kautta, jonka luona se säilytetään enintään 180 päivää. Tämän pysäköintijakson aikana verovelvollinen luovuttaa luovutetun omaisuutensa päättääkseen vaihdon.
Millainen omaisuus kelpaa samankaltaiseen vaihtoon?
Sekä myytävän luovutetun omaisuuden että ostettavan korvaavan omaisuuden on täytettävä tietyt vaatimukset.
Kummankin kiinteistön on oltava kaupallisessa tai liiketoiminnallisessa käytössä tai sijoituskäytössä. Ensisijaisesti henkilökohtaiseen käyttöön käytetty omaisuus, kuten ensiasunto, kakkosasunto tai loma-asunto, ei kelpaa samankaltaisen vaihdon kohteeksi.
Kummankin omaisuuden on oltava riittävän samankaltaisia, jotta sitä voidaan pitää ”samankaltaisena”. Samankaltainen omaisuus on luonteeltaan, luonteensa tai luokaltaan samanlaista omaisuutta. Laadulla tai luokalla ei ole merkitystä. Useimmat kiinteistöt ovat samankaltaisia kuin muut kiinteistöt. Esimerkiksi kiinteistö, jota on parannettu asuinkäytössä olevalla vuokratalolla, on samankaltainen kuin tyhjä maa-alue. Yksi poikkeus kiinteistöjen osalta on se, että Yhdysvalloissa sijaitseva kiinteistö ei ole samankaltainen kuin Yhdysvaltojen ulkopuolella sijaitseva kiinteistö. Myöskään parannukset, jotka siirretään ilman maata, eivät ole samankaltaisia kuin maa-alueet.
Kiinteistö ja henkilökohtainen omaisuus voivat molemmat kelvata 1031 §:n mukaisiksi vaihto-omaisuuksiksi, mutta kiinteä omaisuus ei voi koskaan olla samankaltainen kuin henkilökohtainen omaisuus. Henkilökohtaisen omaisuuden vaihdossa säännöt, jotka koskevat sitä, mitä voidaan pitää samankaltaisena omaisuutena, ovat tiukemmat kuin säännöt, jotka koskevat kiinteää omaisuutta. Esimerkiksi henkilöautot eivät ole samanlaisia kuin kuorma-autot.
Lopuksi tietyntyyppiset omaisuuserät on nimenomaisesti jätetty 1031 §:n mukaisen kohtelun ulkopuolelle. Pykälää 1031 ei sovelleta seuraavien tavaroiden vaihtoon:
-
Varastot tai vaihto-omaisuus
-
osakkeet, joukkovelkakirjat, tai velkakirjat
-
Muut arvopaperit tai velat
-
Partnereiden osuudet
-
Sijoitustodistukset
Mitkä ovat aikarajat, joiden kuluessa 1031 §:n mukainen lykätty samankaltaisten arvopapereiden tai velkakirjojen vaihto on toteutettava?
Vaikka samankaltaisen vaihdon ei tarvitse olla kiinteistöjen samanaikainen vaihto, sinun on noudatettava kahta määräaikaa tai koko voitto on veronalaista. Näitä määräaikoja ei voida pidentää minkään olosuhteen tai vaikean tilanteen vuoksi, paitsi jos kyseessä on presidentin julistama katastrofi.
Ensimmäinen rajoitus on se, että sinulla on 45 päivää aikaa luovuttamasi kiinteistön myyntipäivästä tunnistaa mahdolliset korvaavat kiinteistöt. Tunnistaminen on tehtävä kirjallisesti, sinun on allekirjoitettava se ja toimitettava vaihtoon osallistuvalle henkilölle, kuten korvaavan kiinteistön myyjälle tai pätevälle välittäjälle. Ilmoitus asianajajalle, kiinteistönvälittäjälle, kirjanpitäjälle tai vastaaville edustajanasi toimiville henkilöille ei kuitenkaan riitä.
Vaihtokiinteistöt on kuvattava selkeästi kirjallisessa ilmoituksessa. Kiinteistöjen osalta tämä tarkoittaa oikeudellista kuvausta, katuosoitetta tai erottuvaa nimeä. Noudata IRS:n ohjeita yksilöitävien kiinteistöjen enimmäismäärästä ja arvosta.
Toinen rajoitus on, että korvaava omaisuus on vastaanotettava ja vaihto on saatettava päätökseen viimeistään 180 päivän kuluttua vaihdetun omaisuuden myynnistä tai sen verovuoden tuloveroilmoituksen eräpäivästä (pidennykset mukaan luettuina), jona luovutettu omaisuus myytiin, sen mukaan, kumpi ajankohta on aikaisempi. Vastaanotetun korvaavan omaisuuden on oltava olennaisilta osin sama kuin edellä kuvatun 45 päivän määräajan kuluessa yksilöity omaisuus.
Onko lykätyssä ja käänteisessä vaihdossa rajoituksia?
On tärkeää tietää, että käteisvarojen tai muiden tuottojen ottaminen haltuun ennen kuin vaihto on saatu päätökseen, voi johtaa siihen, että koko transaktio suljetaan pois samankaltaisen vaihdon käsittelystä ja että KAIKKI voitot ovat välittömästi veronalaisia.
Jos käteisvaroja tai muita tuottoja, jotka eivät ole samankaltaista omaisuutta, otetaan vastaan vaihdon päättyessä, transaktio täyttää silti samankaltaisen vaihdon edellytykset. Voitto voi olla veronalaista, mutta vain niiden tuottojen osalta, jotka eivät ole samankaltaista omaisuutta.
Yksi keino välttää käteisvarojen tai muiden tuottojen ennenaikainen vastaanottaminen on käyttää pätevää välittäjää tai muuta vaihtoa helpottavaa tahoa pitämään kyseiset tuotot hallussaan, kunnes vaihto on saatettu päätökseen.
Et voi toimia omana välittäjänäsi. Edustajasi (mukaan lukien kiinteistönvälittäjäsi tai -välittäjäsi, investointipankkiirisi tai -välittäjäsi, kirjanpitäjäsi, asianajajasi, työntekijäsi tai kuka tahansa, joka on työskennellyt sinulle näissä tehtävissä kahden edellisen vuoden aikana) ei voi toimia välittäjänäsi.
Ole varovainen valittaessasi pätevää välittäjää, sillä viime aikoina on sattunut tapauksia, joissa välittäjät ovat julistautuneet vararikkoon tai muulla tavoin kyvyttömiksi suoriutumaan sopimuksellisista velvollisuuksistaan veronmaksajia kohtaan. Nämä tilanteet ovat johtaneet siihen, että veronmaksajat eivät ole noudattaneet lykätylle tai käänteiselle vaihdolle asetettuja tiukkoja aikarajoja, mikä on johtanut siihen, että transaktio ei ole oikeutettu 1031 §:n mukaiseen voiton lykkäämiseen. Voitto voi olla veronalaista kuluvana vuonna, kun taas verovelvollisen kärsimät tappiot otetaan huomioon erillisissä koodin pykälissä.
Miten lasket uuden omaisuuden perustan?
On ratkaisevan tärkeää, että sinä ja veroasiamiehesi säädätte ja seuraatte perustan oikein, jotta se on pykälän 1031 säädösten mukainen.
Voitto lykkääntyy mutta sitä ei anneta anteeksi samankaltaisen omaisuuden vaihdossa. Sinun on laskettava ja pidettävä kirjaa vaihdossa hankkimasi uuden omaisuuden perusteesta.
§:n 1031-vaihdossa hankitun omaisuuden peruste on luovutetun omaisuuden peruste, johon on tehty joitakin oikaisuja. Tämä perusteen siirto luovutetusta omaisuudesta korvaavaan omaisuuteen säilyttää lykätyn voiton myöhempää kirjaamista varten. Vakuudellisena vaikutuksena on se, että näin saatu poistopohja on yleensä alhaisempi kuin se, joka muutoin olisi käytettävissä, jos korvaava omaisuus olisi hankittu verollisessa liiketoimessa.
Kun korvaava omaisuus lopulta myydään (ei osana toista vaihtoa), alkuperäisestä laskennallisesta voitosta sekä korvaavan omaisuuden oston jälkeen toteutuneesta lisävoitosta on maksettava veroa.
Miten 1031 §:n mukainen samankaltaisen omaisuuden vaihto ilmoitetaan IRS:lle?
Vaihdosta on ilmoitettava IRS:lle lomakkeella 8824 (Form 8824, Like-Kind Exchanges, Like-Kind Exchanges).
Lomakkeessa 8824 kysytään:
-
Vaihdettujen kiinteistöjen kuvaukset
-
Päivämäärät, jolloin kiinteistöt yksilöitiin ja siirrettiin
-
Vaihdon osapuolten väliset suhteet
-
Samankaltaisten kiinteistöjen arvo.ja muun saadun omaisuuden arvo
-
Voitto tai tappio muun luovutetun (muun kuin samankaltaisen) omaisuuden myynnistä
-
Saadut tai maksetut käteisvarat; vapautetut tai vastattaviksi otetut velat
-
luovutetun samankaltaisen omaisuuden oikaistu peruste; realisoitunut voitto
Jos et noudata nimenomaisesti samankaltaisen omaisuuden vaihtoa koskevia sääntöjä, voit joutua vastuuseen transaktioistasi maksettavista veroista, rangaistusseuraamuksista ja koroista.
Varokaa juonittelua
Veronmaksajien on varottava henkilöitä, jotka mainostavat samankaltaisten tavaroiden vaihdon epäasianmukaista käyttöä. He eivät yleensä ole veroalan ammattilaisia. Myyntipuheet saattavat rohkaista veronmaksajia vaihtamaan vaatimukset täyttämättömiä loma-asuntoja tai kakkosasuntoja. Monet samankaltaisten asuntojen vaihdon mainostajat kutsuvat niitä ”verovapaiksi”, eivät ”verotuksen lykkääviksi” vaihdoiksi. Veronmaksajia saatetaan myös neuvoa hakemaan vaihtoa siitä huolimatta, että he ovat saaneet haltuunsa myynnistä saadut käteistulot.
Ota yhteyttä meihin saadaksesi asiantuntevia neuvoja kiinteistöjen vaihdosta Bend Oregonissa. Konsultoi aina kirjanpitäjääsi sekä kiinteistöasiantuntijaasi.