Kiinteistöjen omistajat Oregonissa, jotka haluavat lykätä myyntivoittoveroja kiinteistön myynnistä, voivat tehdä sen tekemällä jakson 1031-vaihtosopimuksen sen sijaan, että he suorittaisivat perinteisen myynnin veroviraston sääntöjen mukaisesti. Varmistaakseen, että 1031-vaihdossa noudatetaan monimutkaisia ja jatkuvasti muuttuvia sääntöjä, sekä suojatakseen varoja ja omistusasiakirjoja vaihdon aikana, 1031-vaihdon osallistujien on käytettävä pätevää välittäjää (Qualified Intermediary, QI) kaupan toteuttamiseen.
QI:n rooli on välittäjän rooli, mikä tarkoittaa sitä, että QI ottaa omistusoikeudet ja varat haltuunsa ja jakaa ne asianmukaisille osapuolille sopivana ajankohtana. Koska QI toimii edunvalvojan roolissa, monet yksittäiset osavaltiot ovat antaneet liittovaltion sääntöjen lisäksi lainsäädäntöä, jossa QI:n tehtävät ja vastuut määritellään tarkemmin. Oregon on yksi näistä osavaltioista; Oregonissa pätevää välittäjää kutsutaan kuitenkin Exchange Facilitatoriksi eli EF:ksi. EF toimii oppaanasi varmistaakseen, että kaikkia 1031-vaihdon sääntöjä ja vaatimuksia noudatetaan.
Oregonin edustajainhuoneen lakiesitys 3484
Oregonin 1031-vaihdossa HB 3484 käsittelee EF:n roolia. HB 3484:n mukaan EF:n on joko ylläpidettävä 1 miljoonan dollarin uskollisuuden takausta, talletettava rahoituslaitokseen varoja tai peruuttamattomia rembursseja, joiden arvo on 1 miljoona dollaria, tai oltava nimettynä vakuutettuna uskollisuuden takauksessa, jonka määrä on vähintään 1 miljoona dollaria. Luottovelkakirjalainaa ei vaadita, jos varoja säilytetään QEA-tilillä (qualified escrow account). Lisäksi EF:llä on oltava jatkuvasti vähintään 250 000 dollarin suuruinen virhe- ja laiminlyöntivakuutus tai sen on talletettava varoja tai peruuttamattomia rembursseja vähintään 250 000 dollarin suuruiselle rahoitustilille. EF:ltä ei vaadita toimilupaa tai rekisteröintiä.
Varojen, joukkovelkakirjojen, QEA:n tai vakuutusten asianmukaisen tason ylläpitämisen lisäksi EF:n on Oregonissa tehtävä asiakasvaroilla vain sellaisia sijoituksia, jotka ”täyttävät varovaisen sijoittajan standardin ja jotka täyttävät likviditeettiä ja pääoman säilyttämistä koskevat sijoitustavoitteet”. Vaikka voi olla muitakin tilanteita, jotka täyttävät varovaista sijoittajaa koskevan standardin rikkomisen edellytykset, HB 3484:ssä todetaan nimenomaisesti, että varovaista sijoittajaa koskevaa standardia rikotaan, jos EF tieten tahtoen sekoittaa varoja QI:n toimintatiliin tai jos EF lainaa tai muutoin siirtää varoja jollekulle, joka on etuyhteydessä tai sukua EF:lle, lukuun ottamatta käänteisessä tai lykätyssä parannusvaihdossa käytettävää vaihto-omistajan nimenkirjoittajaa.
Lisäksi Oregonin 1031-vaihtosäännöissä todetaan, että varoja ei voida takavarikoida tai ulosmitata EF:ää vastaan esitettyjen vaateiden perusteella ja että EF ei saa pitää varoja asiakkaan nimissä olevalla rahoitustilillä, ellei asiakas ole antanut varoja EF:n haltuun.
Oregonissa toimivan EF:n velvollisuuksien ja vastuiden ohella EF:llä on useita asioita, joita se ei saa tehdä, mukaan lukien:
- Väärän lausuman tai harhaanjohtavan tiedon antaminen, jonka tarkoituksena on johtaa asiakasta harhaan
- Ei tehdä tiliä rahoista tai omaisuudesta kohtuullisessa ajassa
- Käyttäytyä menettelyssä, joka on petos tai epärehellisyys, tai syyllistyä rikokseen, johon liittyy petos, harhaanjohtavuus, petos, kavallus, varojen väärinkäyttö, ryöstö tai varkaus
- Ei täytä sopimusvelvollisuuttaan
Kun EF ei täytä velvollisuuksiaan tai rikkoo jotakin HB 3484:n säännöstä, vahinkoa kärsineellä asiakkaalla on oikeus nostaa kanne takuita tai talletuksia vastaan, jotka EF:n on pidettävä hallussaan. Kaikki kanteet EF:tä vastaan on nostettava asianomaisessa Oregonin piirituomioistuimessa.
Clawback-säännös
Oregonissa luovutetun omaisuuden voitosta peritään ”clawback”-vero, kun osavaltion ulkopuolinen korvaava omaisuus myydään. Niiden veronmaksajien osalta, jotka myyvät Oregonin kiinteistön ja korvaavat sen osavaltion ulkopuolisella kiinteistöllä, Oregon vaatii veronmaksajia toimittamaan Oregonin verovirastolle vuosiraportin Oregonin verolain 316.738 ja 317.327 pykälän mukaisesti. Tämä on vain yksi monista Oregonin 1031-vaihtosäännöistä, jotka tyypillisesti vain pätevä välittäjä eli EF tietää.