11 tärkeää asiaa, jotka on hyvä tietää 1031-vaihdosta Floridassa

Kun myyt sijoituksen ja saat myynnistä voittoa, liiketoimesta peritään yleensä myyntivoittovero. 1031-vaihdon avulla voit lykätä näitä veroja edellyttäen, että sijoitat kaikki myyntitulot uudelleen toiseen samankaltaiseen sijoitukseen.

1031-vaihto on saanut nimensä Internal Revenue Code (IRC) -lain (Internal Revenue Code, veronkantolaki) luvusta 1031, ja siihen liittyy tyypillisesti vuokra-, loma- tai sijoituskiinteistöjen myyntiä, mutta siihen voi liittyä myös henkilökohtaisen omaisuuden, kuten lentokoneiden, huvijahtien, taideteosten jne. myyntiä. Tässä artikkelissa kerrotaan 11 tärkeää asiaa, jotka sinun on tiedettävä 1031-vaihdosta Floridassa.

Miten Floridan kiinteistösijoittajat voivat hyötyä 1031-vaihdosta

Kuten edellä mainittiin, 1031-vaihdon avulla voit lykätä myymäsi sijoitusasunnon myyntivoittoveroja, kunhan sijoitat kaikki tuotot uudelleen toiseen sijoitusasuntoon. Miten tämä siis tarkalleen ottaen hyödyttää sinua Floridan kiinteistösijoittajana?

Sanotaan, että sait 200 000 dollarin voiton vuokra-asunnon myynnistä, josta aiheutuu 70 000 dollarin myyntivoittoverot. Sinulle jäisi tällöin vain 130 000 dollaria käytettäväksi toiseen kiinteistöön. Jos oletamme, että sinun on maksettava 25 prosenttia käsirahaa uudesta kiinteistöstä ja että asuntolainan suhde kiinteistön arvoon on 75 prosenttia, voisit ostaa vain toisen kiinteistön, jonka arvo on enintään 520 000 dollaria.

1031-vaihdon avulla voit kuitenkin lykätä 70 000 dollarin verovelvollisuutta, jolloin sinulla on 200 000 dollaria, jotka voit sijoittaa uudelleen korvaavan kiinteistön ostamiseen. Kun otetaan huomioon samat ennakkomaksua ja kiinnitysluoton ja arvon välistä suhdetta koskevat oletukset kuin edellä, voisit tällöin ostaa korvaavan kiinteistön, jonka arvo on 800 000 dollaria, sen sijaan, että sinulla olisi varaa 520 000 dollarin kiinteistöön, johon sinulla olisi muuten varaa.

Tämä esimerkki osoittaa, että 1031-vaihdon avulla voit kartuttaa varallisuuttasi nopeammin pitämällä kaikki rahasi käytössäsi sen sijaan, että ne menisivät veroihin.

1031-kiinteistösi on täytynyt olla liike- tai investointitarkoituksessa

Kelpuutuaksesi 1031-vaihtoon myytävän kiinteistön on täytynyt olla liike- tai investointitarkoituksessa. Itse asiassa sekä myymääsi kiinteistöä että korvaavaa kiinteistöäsi on pidettävä liiketoimintaa tai investointeja varten. Jos näin ei ole, IRS voi hylätä vaihdon.

Tämän sanottuaan monenlaiset kiinteistöt voivat täyttää 1031-vaihdon edellytykset liiketoiminta- tai investointitarkoituksessa pidettäväksi, esimerkiksi:

1. Tontti – täyttää aina edellytykset investointitarkoituksessa pidettäväksi
2. Yrityskiinteistö – tämä tarkoittaa itse rakennusta, ei varsinaista liiketoimintaa
3. Tuloa tuottava kiinteistö – kiinteistö, jossa on vuokratoimintaa, tuottaisi tuloa ja täten täyttäisi vaatimukset liiketoimintatarkoituksessa pidettäväksi kiinteistöksi 1031- vaihtoa ajatellen.

Flipsit eivät yleensä kelpaa

Kaikki 1031-vaihtoa koskevat asiat perustuvat pitkän aikavälin sijoitusaikeisiin. Jos tavoitteenasi on pikemminkin välitön jälleenmyynti kuin pitkäaikainen investointi, et ehkä ole hyvä ehdokas 1031-vaihtoon.

Kiinteistöjä, joita pidetään jälleenmyyntitarkoituksessa tai korjattaviksi ja välittömästi myytäviksi (flip), ei suositella 1031-vaihtoon, koska IRS pitää niitä tyypillisesti pikemminkin varastoina kuin investointeina. On kuitenkin pari asiaa, joita voit tehdä ja jotka voivat kelpuuttaa tämäntyyppiset kiinteistöt 1031-vaihtoon:

1. Vuokraa kiinteistöä markkina-arvoon, jotta se tuottaisi tuloja
2. Pidä kiinteistöä hallussasi vähintään vuosi ja yksi päivä, jotta saavutat pitkäaikaisen myyntivoittoverokannan.

On kuitenkin tärkeää huomata, että pelkkä näiden kahden asian toteuttaminen ei aina mahdollista sitä, että kiinteistökorjaaja tai -välittäjä täyttää 1031-vaihdon edellytykset. Sinun on ehkä osoitettava myös muita tosiseikkoja ja olosuhteita, kuten vuokraushistoria ja poistot. Kannattaa siis ensin konsultoida CPA:ta, jolla on kokemusta 1031-vaihdosta.

1031-vaihdossasi on oltava samankaltaisia kiinteistöjä

Voidaksesi täyttää 1031-vaihdon kelpoisuusehdot sekä myydyn kiinteistön että korvaavan kiinteistön on oltava samankaltaisia. Tämä voi hämmentää joitakin sijoittajia, koska he luulevat virheellisesti, että tämä tarkoittaa, että heidän on investoitava uudelleen samantyyppiseen kiinteistöön, jonka he ovat myyneet – esimerkiksi asuinkiinteistöön toiseen asuinkiinteistöön.

Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Samankaltainen kiinteistö voi olla mikä tahansa kiinteistötyyppi. Voit esimerkiksi myydä asuinkiinteistön vuokrakiinteistön ja ostaa tontin, myydä tontin ja ostaa toimistorakennuksen ja niin edelleen.

Toisaalta et voi myydä sijoitusasuntoa ja korvata sitä henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetulla kiinteistöllä. Et voi myöskään myydä kiinteistöä Yhdysvalloissa ja lykätä veroja sijoittamalla sen jälkeen uudelleen ulkomaiseen kiinteistöön (tai päinvastoin).

Loma-asunnot ja 1031-vaihto

Verohallinto ei yleensä kyseenalaista sitä, pidetäänkö asuin- tai loma-asuntoa liiketoiminta- vai sijoitustarkoituksessa, jos sen omistusta ja käyttöä koskevat erityiset vaatimukset täyttyvät. Nämä vaatimukset ovat seuraavat:

1. Voidaksesi hyväksyä luovutetun kiinteistön, sinun on täytynyt omistaa se vähintään 24 kuukautta välittömästi ennen vaihtoa. Vastaavasti, jotta korvaava kiinteistö täyttää edellytykset, se on pitänyt omistaa vähintään 24 kuukauden ajan vaihdon jälkeen.
2. Jokaista edellä mainittua 12 kuukauden täyttävää omistusaikaa kohti sinun on täytynyt vuokrata kiinteistö toiselle osapuolelle käypään markkina-arvoon vähintään 14 päivän ajan. Voit vuokrata kiinteistön perheenjäsenelle, jos perheenjäsen käyttää kiinteistöä pääasiallisena asuinpaikkanaan ja maksaa siitä käypää markkinavuokraa.
3. Olet saanut käyttää kiinteistöä henkilökohtaiseen käyttöön enintään 14 päivää tai 10 prosenttia niiden päivien määrästä, joina kiinteistö on ollut vuokrattuna, riippuen siitä, kumpi on suurempi.

Käsitteellä henkilökohtainen käyttö tarkoitetaan tässä:

1. Käyttöä itselläsi, perheenjäsenelläsi tai kenellä tahansa, jolla on intressi kiinteistöön.
2. Käyttöä kenellä tahansa, joka käyttää kiinteistöä sellaisen järjestelyn mukaisesti, joka sallii myös sinun saada jonkin verran kiinteistön käyttöä.
3. Käyttöä kenellä tahansa, joka vuokraa kiinteistöä käypää markkina-arvoa alhaisempaan hintaan. Se, vuokrataanko asuin- tai loma-asuntoa käypään markkina-arvoon, määritetään kaikkien niiden tosiseikkojen ja olosuhteiden perusteella, jotka vallitsivat vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä.

Loma-asunto, joka ei täytä näitä vaatimuksia, voi silti kelvata 1031-vaihtoon luovutettuna tai korvaavana omaisuutena, mutta kaikkien muiden sovellettavien lakisääteisten vaatimusten on luonnollisesti täytyttävä.

Sinun on sijoitettava uudelleen 100 % myyntituloista

Voidaksesi käyttää 1031-vaihtoa lykätäksesi koko myyntivoittoveroasi, sinun on sijoitettava uudelleen 100 % luovutetun kiinteistön myynnistä saamastasi käteisvaroista. Tämä tarkoittaa, että korvaavan kiinteistön kustannusten on oltava yhtä suuret tai suuremmat kuin myymäsi kiinteistön nettomyyntihinta.

Jos esimerkiksi myit ranta-asunnon 250 000 dollarilla, pätevän 1031-vaihdon toteuttamiseksi sinun on käytettävä vähintään 250 000 dollaria yhden tai useamman korvaavan kiinteistön hankkimiseen, kunhan yhteenlaskettu uudelleensijoitus on yhtä suuri tai suurempi kuin myymäsi osakehuoneiston nettomyyntihinta.

Jos huomaat jääväsi alle tämän rajan, voit ehkä käyttää osan myyntituloista korvaavan kiinteistön pieniin parannuksiin. Vastaavasti, jos sijoitat uudelleen rakentamattomaan maa-alueeseen, kyseiselle maa-alueelle rakentamiseen käytetyt varat voidaan käyttää vaihdon tasaamiseen. (Katso jäljempänä mainittu rakentamisvaihto)

Jos ostat korvaavan kiinteistön, jonka arvo on alhaisempi, voit toteuttaa vain osittaisen vaihdon, ja kaikki käyttämättä jääneet varat verotetaan sovellettavan verokannan mukaan.

On myös tärkeää huomata, että 1031-vaihdot ovat lykättyjä veroja eivätkä verovapaita. Jos päätät lopulta myydä korvaavan omaisuutesi, joudut maksamaan aiemmin lykkäämäsi verot, ellet siirrä tuottoa toiseen 1031-vaihtoon.

Sinun on käytettävä pätevää välittäjää

Voidaksesi onnistuneesti lykätä veroja 1031-vaihdon avulla, et saa koskea luovutetun omaisuutesi myyntituloihin. Sen sijaan sinun on käytettävä pätevää välittäjää (Qualified Intermediary) ja annettava heidän hoitaa varojen siirto puolestasi tai vaarana on, että 1031-vaihtosi hylätään.

Työskentely pätevän välittäjän (Qualified Intermediary, QI) kanssa, johon viitataan myös nimellä 1031-välittäjä (1031 Facilitator), asiamies (Agent) tai vaihdon suorittaja (Exchanger), on 1031-vaihdossasi olennaista, koska IRS vaatii sitä, jotta voit onnistuneesti suorittaa lykätyn veronmaksun.

QI:n rooli 1031-vaihdossasi on seuraava:

• Luokittele 1031-vaihdossasi tarvittavat asiakirjat
• Pidä hallussa ja suojele 1031-myyntitulojasi luovutetun kiinteistösi myynnin ja korvaavan kiinteistösi oston välillä.
• Työskentelemme tiiviisti kanssasi varmistaaksemme, että tarvittavat paperityöt on täytetty asianmukaisesti ja että kaikki lakisääteiset määräajat on täytetty.
• Valvomme sinua 1031-vaihtoprosessin läpi ja varmistamme, että kaikki pätevän 1031-vaihdon vaatimukset täyttyvät, jolloin voit lykätä verojasi.

Kuka voi toimia pätevänä välittäjänäsi

IRC:ssä ei sanota, kuka voi toimia pätevänä välittäjänä 1031-vaihdossa, mutta se kertoo, kuka ei voi. Esimerkkejä osapuolista, jotka eivät voi toimia QI:nä, ovat:

• asianajajasi
• tilintarkastajasi
• kiinteistönvälittäjäsi
• työnantajasi
• työntekijäsi
• perheenjäsenesi

IRC:n tavoitteena on varmistaa, että taho, joka pitää hallussaan tuottojasi, on aidosti neutraali eikä sillä ole mitään agenttisuhdetta sinuun. Lopputulos on siis se, että QI:n olisi oltava puolueeton kolmas osapuoli. Kuka tahansa, jolla on ollut edustussuhde tai luottamussuhde sinuun kahden viime vuoden aikana, ei automaattisesti saa toimia QI:nä.

1031-vaihdon määräajat

Sinulla on 180 kalenteripäivää siitä päivästä, jona luovutetun kiinteistön myynti on päättynyt, aikaa sulkea korvaava kiinteistösi. Sinulla on kuitenkin vain 45 kalenteripäivää aikaa yksilöidä mahdolliset korvaavat kiinteistöt, jotka haluat ostaa, ja toimittaa tämä luettelo virallisesti QI:lle.

Ei 45 päivän yksilöintijaksoon eikä 180 päivän määräaikoihin myönnetä poikkeuksia tai pidennyksiä. Jos myöhästyt jommastakummasta näistä määräajoista, 1031-vaihtoa ei hyväksytä.

Korvauskiinteistöjen tunnistaminen 1031-vaihdossa

On olemassa kolme sääntöä, jotka ohjaavat sitä, miten voit tunnistaa potentiaaliset korvaavat kiinteistöt, jotka haluat hankkia 1031-vaihdossa:

1. Kolmen kiinteistön sääntö – sallii sinun yksilöidä kolme kiinteistöä, joilla on mitä tahansa arvoa potentiaalisina korvaavina kiinteistöinä.
2. 200 %:n sääntö – sallii sinun yksilöidä enemmän kuin kolme potentiaalista kiinteistöä ostettavaksi, mutta niiden yhteenlaskettu arvo ei saa ylittää 200 %:a siitä, millä hinnalla luovutettu kiinteistösi myytiin.
3. 95 %:n sääntö – sallii sinun yksilöidä minkä tahansa määrän kiinteistöjä, minkä tahansa arvosta, mutta sinun on saatettava päätökseen 95 % yksilöidyistä kiinteistöistä.

Sinun ei tarvitse olla eskrow-menettelyssä tai sinulla ei tarvitse olla sopimusta yhdestäkään kiinteistöstä, jonka haluat yksilöidä potentiaalisina korvaavina kiinteistöinä. Sinun on kuitenkin ilmoitettava ne virallisesti QI:lle 45 päivän määräajan kuluessa.

45 päivän määräajan päätyttyä voit ostaa vain niitä kiinteistöjä, jotka olet virallisesti ilmoittanut 45 päivän luettelossasi. Jos et jostain syystä pysty ostamaan mitään näistä kiinteistöistä, vaihtoa ei hyväksytä, ja sinun on maksettava luovuttamasi kiinteistön myynnistä myyntivoittoveroa.

1031-vaihdon tyypit

On olemassa 4 perustyyppiä 1031-vaihtoa, joita Floridan kiinteistösijoittajat voivat käyttää:

1. Yhtäaikainen vaihto
2. Viivästetty vaihto
3. Käänteinen vaihto
4. Rakennusvaihto
5. Rakennusvaihto

Yhtäaikainen vaihto

Yhtäaikaiseen vaihtoon liittyy se, että sijoittaja sulkee myytyjen kiinteistöjen ja korvaavien kiinteistöjensä eskrow’n samana päivänä. Samanaikainen vaihto on vanhin 1031-vaihdon muoto. Itse asiassa ennen vuotta 1991 useimmat 1031-vaihdot olivat samanaikaisia vaihtoja, joissa yksi veronmaksaja vaihtoi omaisuutta suoraan toisen veronmaksajan kanssa.

Samanaikainen vaihto toimii erinomaisesti, jos sinulla ja toisella osapuolella on kummallakin omaisuutta, jonka toinen haluaa. Kun esimerkiksi kahdella maanviljelijällä on viljelysmaata, jota toinen haluaa, he voivat periaatteessa vaihtaa kiinteistöjä, ja joissakin tapauksissa jopa ilman QI:tä tai muuta kolmatta osapuolta.

Viivästetty vaihto

Viivästetty vaihto, jota kutsutaan myös termiinivaihdoksi tai lykätyksi vaihdoksi, on yleensä se, mihin viitataan, kun keskustellaan 1031-vaihdosta, ja se on tavallisin 1031-vaihdon tyyppi, joka toteutetaan. Viivästetyssä vaihdossa myydään hyväksyttävä kiinteistö yhtenä päivänä ja ostetaan hyväksyttävä korvaava kiinteistö joskus 180 päivän kuluessa myöhemmin.

Useimmat ihmiset järjestävät 1031-vaihtonsa viivästettynä vaihtona, koska se antaa heille aikaa ja joustavuutta myydä kiinteistö, josta he haluavat luopua yhdelle osapuolelle, ja ostaa sitten haluamansa korvaavan kiinteistön toiselta osapuolelta.

Takaisinvaihto

Nykyaikaisilla kiinteistömarkkinoilla nykyisen kiinteistön myyminen voi kestää kauan, mutta et halua jättää käyttämättä tilaisuutta hankkia uutta kiinteistöä, kun hinta on oikea. Käänteisen vaihdon avulla voit tarttua hetkeen, kun näet hyvän tarjouksen.

Käänteinen vaihto voi olla hyödyllinen myös silloin, kun olet jo tehnyt tarjouksen korvaavasta kiinteistöstä, mutta kiinteistö, josta haluat luopua, ei mene kaupaksi niin nopeasti kuin odotit. Tämä johtuu siitä, että käänteisen vaihdon avulla voit ostaa ensin korvaavan kiinteistön ja myöhemmin lykätä luovutetun kiinteistön myynnistä aiheutuvia veroja edellyttäen, että se myydään 180 päivän kuluessa.

Käänteinen vaihto voi olla poikkeuksellisen tehokas väline sijoittajalle, jonka on toimittava uuden kiinteistön ostamiseksi välittömästi. Koska pankit eivät kuitenkaan aina anna lainoja käänteiseen vaihtoon, eikä sinulla ole rahaa luovutetun kiinteistön myynnistä (koska et ole vielä myynyt sitä), käänteinen vaihto on yleensä vaihtoehto vain niille, joilla on paljon käteistä rahaa ostettavana tai jotka ovat valmiita menemään kovan rahan lainanantajan luokse rahoittamaan oston. Tästä syystä käänteisen vaihdon osuus kaikista 1031-vaihdoista on vain noin 5 prosenttia.

Rakennusvaihto

Rakennusvaihto, joka tunnetaan myös nimellä parannusvaihto tai build-to-suit-vaihto, voi antaa sijoittajalle mahdollisuuden ostaa maa-alueen ja rakentaa korvaavan kiinteistön omien eritelmiensä mukaan niin, että hän saa täsmälleen tarvitsemansa ja haluamansa korvaavan kiinteistön.

Rakennusvaihto toimii näin:

Myydät kiinteistön, josta aiot luopua, ja tuotto siirretään QI:lle. Sitten etsit raakamaan tai kunnostettavan kiinteistön ja neuvottelet alhaisimman mahdollisen hinnan. Sen sijaan, että ostaisit kiinteistön itse, valtuutat QI:si hankkimaan kiinteistön puolestasi.

QI:si pitää sitten kiinteistön omistusoikeutta hallussaan jäljellä olevan vaihtojakson ajan ja käyttää loput vaihtovaroista korvaavan kiinteistön rakentamiseen tai parantamiseen. Kun rakentaminen on saatu päätökseen, parannettu kiinteistö siirretään sinulle korvaavana kiinteistönä.

Rakennusvaihto voidaan toteuttaa myös käänteisenä rakennusvaihtona, jolloin QI ostaa kiinteistön puolestasi ja aloittaa parannukset ennen kuin luovutettu kiinteistösi on myyty.

Konsultoi kokenutta Floridan kiinteistönvälittäjää

Oikein neuvoteltuna 1031-avustuksen vaihto voi olla hyvinkin yksinkertainen prosessi, ja sen avulla voit hyötyä 100 %:n luovutusvoiton verojen lykkäyksestä. Tämä puolestaan antaa sinulle mahdollisuuden pitää kaikki rahasi käytössäsi, jotta voit rakentaa varallisuutta nopeammin.