Arizonan mekaanikkojen ja materiaalimiesten panttioikeuksia koskevat lait tarjoavat suojaa osapuolille, jotka toimittavat työvoimaa, ammatillisia palveluita, materiaaleja, koneita, kalusteita tai työkaluja kiinteän omaisuuden parantamista varten. Lakien ensisijaisena tarkoituksena on suojella maksun laiminlyönnin vaaroilta niitä, jotka ovat toimittaneet työvoimaa tai materiaaleja, jotka lisäävät toisen kiinteistön arvoa. Lyhyesti sanottuna jokaisella toisen kiinteistön arvoa lisäävällä henkilöllä tai yrityksellä, kuten rakennusurakoitsijalla, on mahdollisuus asettaa kiinteistölle panttioikeus sen varmistamiseksi, että he saavat maksun kiinteistön omistajalta. On tärkeää, että urakoitsijat, aliurakoitsijat ja materiaalitoimittajat ymmärtävät prosessin, jotta he voivat suorittaa kaikki tarvittavat toimenpiteet suojatakseen itsensä ja panttioikeutensa asianmukaisesti. Tuomioistuimet eivät ole aina vaatineet kunkin vaiheen tiukkaa noudattamista, ja panttioikeutta koskevia lakeja tulkitaan yleensä vapaasti, mutta joissakin tapauksissa tiukka noudattaminen on ehdottoman välttämätöntä. Yleisesti ottaen ei ole järkevää riskeerata oikeuksiaan noudattamalla lakia huolimattomasti, kun lain tiukka noudattaminen on suhteellisen helppoa. Parhaiden käytäntöjen luominen ja noudattaminen yrityksessäsi auttaa suojelemaan panttioikeuksiasi ja mahdollisuuksiasi saada maksuja. Tässä artikkelissa käydään läpi panttioikeutta koskeva perusprosessi, jotta voidaan ymmärtää oikeudellinen kehys ja kehittää parhaat käytännöt. Tämän artikkelin ei ole tarkoitus olla tyhjentävä selitys Arizonan panttioikeuslainsäädännöstä ja sen monimutkaisuudesta; itse asiassa sen ei pitäisi korvata erityistä oikeudellista neuvontaa, jos kohtaat panttioikeuteen liittyviä ongelmia tai kysymyksiä. Epäselvissä tapauksissa kannattaa hakea asiantuntevaa oikeudellista apua ennen kuin on liian myöhäistä.
Suojatut hankkeet – Arizonassa mekaanikkojen ja materiaalimiesten panttioikeuksia sovelletaan vain yksityisiin rakennushankkeisiin, ei julkisesti omistettuihin hankkeisiin, kuten kouluihin tai teihin. Henkilöillä ja yrityksillä, jotka toimittavat työvoimaa tai materiaaleja julkiseen rakennushankkeeseen, ei ole panttioikeuksia, vaan niitä suojaavat yleensä hankekohtaiset maksu- ja suoritustakuut. Myös omistusasuntoihin liittyy rajoituksia.
Suojattuja henkilöitä – Yleisesti ottaen jokainen henkilö, joka tarjoaa työvoimaa, asiantuntijapalveluja, materiaaleja, koneita, kalusteita tai työkaluja rakennuksen tai muun rakenteellisen parannuksen rakentamiseen, muuttamiseen tai korjaamiseen, on oikeutettu vaatimaan panttioikeutta. Tähän yleiseen toteamukseen liittyy kuitenkin useita tosiseikkoja koskevia rajoituksia:
- toimittajalla, joka toimittaa materiaaleja toiselle toimittajalle, ei todennäköisesti ole panttioikeutta
- alihankkijalla alihankkijalle ei todennäköisesti ole panttioikeutta
- lisenssittömillä urakoitsijoilla ei ole panttioikeutta, jos suoritettuun työhön vaadittiin toimilupa
Mikäli kohtaat skenaarion, jossa on kyse jostakin edellä mainituista kolmeen rajoitukseen liittyvästä tapauksesta, sinun on otettava välittömästi yhteyttä lakimieheen, jotta hän voi arvioida konkreettisen skenaarion tilanteesta ja asianmukaisesta toimintatavasta.
20 päivän ennakkoilmoitus – Jotta panttioikeus voidaan kirjata asianmukaisesti, Arizonan laki edellyttää, että kaikki henkilöt (muut kuin ne, jotka tekevät varsinaista työtä palkkaa vastaan) antavat seuraaville henkilöille/yhteisöille 20 päivän kuluessa kirjallisen ennakkoilmoituksen panttioikeuksistasi:
- omistajalle (tai oletetulle omistajalle)
- pääurakoitsijalle (tai oletetulle pääurakoitsijalle)
- lainanantajalle (jos sellainen on olemassa) ja
- henkilölle, jonka kanssa kantaja on tehnyt sopimuksen
Näin ollen aliurakoitsijan alihankkijan tavarantoimittajan on lähetettävä 20-päivää kestävä ennakkoilmoitus aliurakoitsijalle, pääurakoitsijalle, omistajalle ja lainanantajalle.
20 päivän ennakkoilmoitus on kirjallinen ilmoitus mahdolliselle panttioikeuden vaatijalle, joka annetaan ennen mekaanisen panttioikeuden kirjaamista. Se ei ole panttioikeus; sen sijaan se on yksinkertaisesti kuin sanoisi: ”Saatan jättää kiinteistöön panttioikeuden myöhemmin, jos minulle ei makseta. Jos maksat minulle sopimuksemme mukaisesti, en koskaan jätä panttioikeutta”. Ilmoituksessa on noudatettava tiettyjä lakisääteisiä lomakkeita ja menettelyjä.
Ilmoitus on annettava 20 päivän kuluessa siitä, kun aloitat työt tai toimitat ensimmäisen kerran materiaaleja tai laitteita hankkeeseen, jotta voit suojata oikeuksiesi ja maksusi täysimääräisesti. Itse asiassa ilmoitus ”ulottuu taaksepäin” ja suojaa 20 päivää ennen sen lähettämistä. Jos siis aloitat hankkeen 1. päivänä ja lähetät ilmoituksen ennen 21. päivää, saat suojaa koko toimitetun tai tehdyn työn ja materiaalin osalta. Jos lähetit ilmoituksen 35. päivänä, ilmoitus ulottuu 20 päivää taaksepäin ja suojaa sinua 15. päivästä eteenpäin. Pidätysoikeutesi ja siten mahdollisuutesi vaatia maksua työstä ja materiaaleista pidätysoikeutta koskevien lakien nojalla päivinä 1-14 menetät. Tämän ilmoituksen tekeminen on ehdoton edellytys, jotta voit myöhemmin panna panttioikeutesi täytäntöön.
Jotkut urakoitsijat ja aliurakoitsijat epäröivät lähettää näitä ilmoituksia, koska pelkäävät, että ne suututtavat asiakkaan tai pääurakoitsijan. Tämä pelko on kuitenkin aiheeton. Kuten edellä mainittiin, ilmoitus ei ole panttioikeus. Se ei ole uhkaus panttioikeuden nostamisesta. Se ei myöskään välitä viestiä siitä, että et luota asiakkaaseen tai pääurakoitsijaan. Viesti on, että tunnet lain ja haluat varmistaa, että kaikki noudattavat sitä. Siinä kaikki. Kaikki kokeneet pääurakoitsijat, aliurakoitsijat ja asiakkaat odottavat, että annat 20 päivän ennakkoilmoitukset. Itse asiassa tällaisten ilmoitusten antamatta jättäminen voi välittää oman viestinsä: että olet perehtymätön etkä tunne lain perusasioita.
Panttioikeuden kirjaaminen – Panttioikeuden kirjaaminen voi tulla tarpeelliseksi maksun varmistamiseksi, jos olet maksamatta liian kauan hankkeen valmistumisen jälkeen. Jos olet saanut hankkeen valmiiksi eikä sinulle ole maksettu, panttioikeuden kirjaamista olisi harkittava pikaisesti. On olemassa tiukkoja aikavaatimuksia, joita on noudatettava panttioikeuden säilyttämiseksi. Yleensä panttioikeuden kirjaamisen ”määräaika” on 120 päivää hankkeen valmistumisen jälkeen, ellei pääurakoitsija tai hankkeen omistaja ole asianmukaisesti kirjannut ”ilmoitusta valmistumisesta” lääninhallitukseen ja toimittanut sitä sinulle. ”Hankkeen valmistuminen” tarkoittaa, että koko hanke on valmistunut, ei vain aliurakoitsijan tai tavarantoimittajan yksittäinen osuus. Jos sinulle ei ole maksettu 50 päivän kuluessa hankkeen valmistumisesta ja jos valmistumisilmoitus on kirjattu, sinun on otettava välittömästi yhteyttä asianajajaan varmistaaksesi, että säilytät panttioikeutesi ja maksimoit maksun saamisen todennäköisyyden. Jos sinulle ei ole maksettu 100 päivän kuluessa hankkeen valmistumisesta eikä valmistumisilmoitusta ole kirjattu, sinun on otettava yhteyttä asianajajaan varmistaaksesi, että pidätät panttioikeutesi ja maksimoit maksun saamisen mahdollisuudet.
Arizonan panttioikeuksia koskevat lait ovat melko teknisiä, mutta niitä on helppo noudattaa, kunhan tunnet perusasiat. Jos tiedät, mitkä hankkeet ovat suojattuja, ketkä ovat suojattuja ja mitä lakisääteiset vaatimukset edellyttävät, etujesi suojaamisen pitäisi olla suhteellisen helppoa jokaisessa hankkeessa, jossa olet mukana. Jos haluat puhua panttioikeudellisista prosesseistasi, sinulla on kysyttävää tai sinulle ei ole maksettu projektin valmistumisen jälkeen, älä epäröi ottaa yhteyttä minuun numerossa 480-344-4597 tai mene osoitteeseen davismiles.com ja pyydä konsultaatiota.