Todella suuret tukkukauppiaat ovat tarpeeksi fiksuja olemaan viihdyttämättä sopimusta ilman asianmukaista exit-strategiaa. Tämän vuoksi aikamme tuotteliaimmat tukkukauppiaat ovat aina askeleen edellä; he tietävät, että lähestyvät tukkukaupat vaativat paitsi yhden, myös kaksi irtautumisstrategiaa. Kyky käyttää useita sulkemisvaihtoehtoja milloin tahansa on kunniaksi sijoittajalle, ja se voi helposti kääntää vaakakupin hänen edukseen. Erityisen tärkeitä nykypäivän tukkukauppiaille ovat kaksi yleisintä menetelmää kaupan päättämiseksi: sopimuksen myyminen ja kaksinkertainen päättäminen.
Vaikka useimmat tukkukauppiaat ovat taipuvaisia suosimaan sopimuksen luovuttamismenetelmää, on heidän etujensa mukaista, että heillä on käytössään varasuunnitelma: kaksinkertainen päättäminen. Kaksoissulkemisella, josta käytetään myös nimitystä double escrow, pyritään helpottamaan tukkukauppaa siinä tapauksessa, että sopimusta ei voida luovuttaa; se on B-suunnitelma ja vieläpä arvokas sellainen. Tutustuminen kaksinkertaisen sulkemisen kiinteistöstrategiaan, jonka nykypäivän parhaat sijoittajat jo tuntevat, voi merkitä eroa hyvän uran ja loistavan uran välillä.
Mikä on kaksinkertainen sulkeminen?
Kaksinkertainen sulkeminen on vaihtoehtoinen tukkumyyntistrategia erittäin suositulle sopimusmyyntimenetelmälle. Tarkemmin sanottuna kaksinkertaiset sulkemiset todistavat kuitenkin, että sijoittaja todella ostaa kohteena olevan kiinteistön, vain kääntyäkseen ympäri ja myydäkseen sen melko nopeasti – tästä nimi kaksinkertainen sulkeminen. Kaksoissulkemisessa sijoittaja kirjaimellisesti tekee kaksi itsenäistä kauppaa (yhden alkuperäisen myyjän kanssa ja toisen lopullisen ostajan kanssa). Kun kaikki on sanottu ja tehty, tuplasulku ei poikkea kovinkaan paljon siitä, miten yleensä ostat ja myyt kiinteistön; se vain tapahtuu paljon lyhyemmässä ajassa. Ei ole epätavallista, että kaksinkertainen sulkeminen tapahtuu tuntien, päivien tai viikkojen aikana.
Jotta asiat saataisiin oikeisiin mittasuhteisiin, kaksinkertaisessa sulkemisessa on kaksi erillistä kauppaa. Ensimmäinen transaktio tapahtuu kodin alkuperäisen myyjän ja sijoittajan välillä, joka aikoo myydä kiinteistön tukkukaupalla. Toinen transaktio on siis kenenkään muun kuin tukkumyyjän ja uuden ostajan välillä. Tämä on tärkeä ero, sillä tuplasulkemisessa on oltava kaksi erillistä transaktiota, joista kummallakin on omat selvityslaskelmansa.
Ensimmäisessä selvityslaskelmassa, jota kutsutaan HUD-1:ksi, hahmotellaan kaupat, joista on sovittu numerot – kuinka paljon olet neuvotellut ostavasi kiinteistön. Ei ole yllättävää, että toisessa selvityksessä yksilöidään, kuinka paljon olet sopinut myyväsi saman kiinteistön lopulliselle ostajalle.
Kun on aika myydä kauppa toiselle ostajalle, teet toisen osto- ja myyntisopimuksen, mutta tällä kertaa se on riippuvainen ensimmäisestä sulkemisesta (siitä, jossa ostit kiinteistön alkuperäiseltä omistajalta). Tämän seurauksena sinun on ilmoitettava, että on olemassa toinen sopimus, joka on suljettava, ennen kuin seuraava sopimus voi edetä. Selvyyden vuoksi totean, että sinun on kerrottava kaikki ensimmäiseen kauppaan liittyvät seikat toisen kaupan osapuolille.
Jos et ole vielä allekirjoittanut omaa kaksoissulkemissopimustasi, suosittelen lämpimästi hakemaan oikeudellista neuvontaa. Älä tee mitään liikkeitä ennen kuin lakimies on varmistanut, että kaikki on kunnossa. Kaksinkertainen kiinteistökauppa ei ole varsinaisesti rakettitiedettä, mutta monia sääntöjä on noudatettava. Kun oikeudellinen edustaja on nurkassasi, ei ole mitään syytä, miksi et osaisi tehdä kaksinkertaista sulkemista lain sallimissa rajoissa.
On syytä huomata, että kaksinkertaisen sulkemisen aikana sijoittajille koituu vakiomaksuja, jotka liittyvät kiinteistöjen sulkemiseen ja jotka korreloivat suoraan osavaltioon, jossa liiketoimi tapahtuu. Lisäksi sijoittaja lisätään omistusoikeusketjuun, koska hän omisti kiinteistön jossain vaiheessa lyhytaikaisesti.
Kaksoissulkeminen Vs. sopimuksen siirtäminen
Kuten jo viittasin, tukkukauppastrategioita on kaksi ensisijaista: sopimuksen siirtäminen ja kaksoissulkeminen. Jälkimmäistä käsittelin jo perusteellisesti, mutta edellisessä on useita eroja, jotka ansaitsevat huomiosi, nimittäin omistusoikeuden siirto tai sen puuttuminen. Kun taas kaksinkertaisessa sulkemisessa tukkumyyjä todella ostaa kiinteistön (ja on siten sitoutunut omistusoikeusketjuun), sopimuksen siirtäminen ei edellytä tukkumyyjän ostamista. Sen sijaan tukkukaupan strategioissa, jotka tunnetaan myös nimellä sopimuksen myynti, tukkukauppiaat myyvät oikeutensa ostaa kiinteistö, eivät itse kiinteistöä. Tämä kannattaa toistaa: kun myyt sopimuksen, et myy kiinteistöä – myyt itse asiassa oikeutesi ostaa kiinteistö toiselle sijoittajalle.
Sopimusluovutuksen tukkukaupan aikana sijoittaja allekirjoittaa myyjän kanssa sopimuksen, joka antaa hänelle oikeuden ostaa kiinteistön. Sopimus antaa sijoittajalle laillisesti ”oikeudenmukaisen edun” kohteena olevaan asuntoon; heillä ei ole oikeutta omistusoikeuteen. Siksi, kun sopimuksen luovutus tapahtuu, sijoittaja myy oikeutensa alkuperäisen myyjän kanssa jo sovittujen ehtojen puitteissa.
Toisin kuin kaksinkertainen sulkeminen, sopimuksen luovutus ei koskaan saa sijoittajaa ottamaan omistusoikeutta kotiin, eivätkä he näy omistusoikeusketjussa. Ehkä vieläkin tärkeämpää on, että sopimusluovutus ei yleensä vaadi sijoittajalta minkäänlaista rahoitusta. Sen sijaan uusi ostaja maksaa sijoittajalle kodin osto-oikeudesta.
Tarvitseeko ostaja käteistä tuplasulkemisessa?
Käsiraha on tärkein yksittäinen pääomamuoto tuplasulkemisessa. Jos ei muusta syystä, käteinen helpottaa nopeutta, joka on välttämätön, jotta kaksinkertainen sulkeminen on mahdollista. Käteisvarojen lähteitä voivat olla muun muassa seuraavat:
-
Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
-
Private Money
-
Hard Money
-
Self-Directed IRAs
When To Use A Double Close
The double close real estate wholesaling strategy is typically best relegated to a reserve role. Tämä ei tarkoita sitä, etteikö kaksinkertainen sulkeminen kiinteistöjen tukkukaupassa olisi käyttökelpoinen vaihtoehto, vaan pikemminkin sitä, että on yleensä parempi antaa sopimukset tehtäväksi silloin, kun se on mahdollista. Tästä huolimatta paras aika tehdä back-to-back-sulkeminen on silloin, kun sopimuksen myyminen ei ole vaihtoehto.
On kaksi ensisijaista syytä, miksi kaksinkertaisen sulkemisen tulisi toimia vaihtoehtona sopimusten myynnille: rahoitus ja palkkiot. Ensinnäkin sopimuksen myyminen voidaan toteuttaa vain muutamassa tunnissa ilman omaa rahoitusta. Lopullinen ostaja on itse asiassa se, joka maksaa sinulle mahdollisuudesta ostaa koti. Ehkä vielä tärkeämpää on kuitenkin se, että sopimuksen myyntiin ei liity kiinteistökauppojen synonyymeiksi muodostuneita maksuja. Kuten jo mainitsin, kaksinkertainen sulkeminen vaatii sijoittajia maksamaan kaikki maksut ja kustannukset, jotka tyypillisesti liittyvät kiinteistöalan liiketoimiin. Siksi, jos haluat välttää lisämaksujen maksamisen, sopimuksen luovuttaminen on parempi vaihtoehto.
Pros And Cons Of Double Closing
Kyky suorittaa kaksinkertainen sulkeminen on korvaamaton sijoittajille. Toisin kuin missä tahansa muussa strategiassa, tuplasulkemisessa on kuitenkin sekä hyviä että huonoja puolia, joita on punnittava toisiaan vastaan. Katsotaanpa joitakin syitä, joiden vuoksi sijoittajat saattavat haluta harkita kaksinkertaisen sulkemisen suorittamista, ja joitakin syitä, joiden vuoksi he eivät ehkä halua sitä.
Pros Of Double Closing
Kaksinkertainen sulkeminen on sijoittajille tärkeä väline, joka heillä on käytettävissään. Tässä muutamia tärkeimpiä syitä, joiden vuoksi on hyvä osata tehdä kaksinkertainen sulkeminen
-
Kaksinkertainen sulkeminen antaa kiinteistösijoittajille valinnanvaraa. Jos sopimuksen siirtäminen ei onnistu, kyky helpottaa kaksinkertaista sulkemista tekee kaupan toteutumisen mahdollisuudesta paljon todennäköisemmäksi.
-
Toisimmissa osavaltioissa kaksinkertaista sulkemista kohdellaan aivan kuten perinteistä sulkemista, joka ei edellytä lisensoitua kiinteistönvälittäjää.
-
Myyjien ei tarvitse paljastaa hintoja loppuostajalle, koska kyseessä on täysin erilainen kauppa.
Kaksoissulkemisen haitat
Kaksoissulkemiset eivät ole vailla haittapuolia, joista vähäisimpiä eivät ole:
-
Nimensä mukaisesti kaksoissulkemiset merkitsevät kaksi kertaa enemmän työtä. Sijoittajat kirjaimellisesti sulkevat kaksi erillistä kauppaa, mikä vaatii tuplasti enemmän työtä.
-
Kaksoissulkemiset voivat olla stressaavia, sillä päättämättömillä osapuolilla on useita mahdollisuuksia perääntyä kaupasta.
-
Kaksoissulkemiset ovat laittomia joissakin osavaltioissa, joten on tärkeää tarkistaa paikalliset lait, ennen kuin ryhdyt toteuttamaan tätä strategiaa.
-
Koska kaksinkertaiset sulkemiset eivät ole yleisiä, sijoittajat törmäävät sulkemisasiamiehiin, jotka joko eivät osaa tehdä niitä tai eivät yksinkertaisesti tee niitä lainkaan.
-
Koska kaksinkertaisiin sulkemisiin liittyy paljon liikkuvia osia, voi olla vaikeaa sovittaa yhteen kaikkien kauppaan osallistuvien aikatauluja.
Yhteenveto
Sopimuksen myyminen on osoittautunut kannattavaksi irtautumisstrategiaksi nykypäivän tukkukauppiaille. On kuitenkin monia syitä, joiden vuoksi sopimuksen luovuttaminen ei välttämättä ole ajankohtaista. Sijoittajien on siksi tiedettävä, miten kaksoisloppusopimus tehdään; näin he voivat lisätä mahdollisuuksiaan onnistuneen kaupan toteuttamiseen. Ainakin pääsy kumpaankin strategiaan pitää huolen siitä, että voit toteuttaa useampia kauppoja.
Key Takeaways
- Kahdenkertainen sulkeminen on varmasti käyttökelpoinen tukkukauppastrategia, mutta se on tavallisesti vaihtoehto sopimusluovutusmenetelmälle.
- Kaksoissuljentaakseen kiinteistökauppoja sijoittajien on itse asiassa tehtävä kaksi itsenäistä kauppaa.
- Kiinteistöjen kaksoissulkemisstrategiat ymmärretään usein väärin, mutta se ei tee niistä yhtään vähemmän toteuttamiskelpoisia.