Aikuiset lapset voivat hankkia omistusasunnon, hankkia kalliimman asunnon aikaisemmin tai hankkia kalliimman asunnon kuin heillä olisi muutoin varaa, käyttämällä pääomasijoitusjärjestelyä, jossa vanhemmat tai muut sukulaiset osallistuvat lasten pääasiallisena asuinpaikkanaan käyttämän asunnon hankintaan ja ylläpitokustannuksiin (§ 280A(d)(3)). Muu kuin asukasomistaja vuokraa osuutensa asunnosta asukasomistajalle ja saa tavanomaiset kiinteistövuokrauksesta johtuvat veroedut, jos lakisääteiset vaatimukset täyttyvät.
Koska lapsi ei omista 100 prosenttia asunnosta, lapsi on vuokralainen sen asunnon osan osalta, jota lapsi ei omista, ja hän vuokraa tämän osuuden sukulaiselta kohtuulliseen markkinahintaan. Siitä kodin osasta, jota lapsi ei omista, maksettavassa kohtuullisessa markkinavuokrassa voidaan ottaa huomioon vähennys, jossa otetaan huomioon, että lapsi huolehtii kodista paremmin, koska hän on sekä perheenjäsen että osakkeenomistaja (ks. Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Loma-asuntosäännösten mukaan kiinteistön omistajan lapsen tai muun sukulaisen henkilökohtainen kotikäyttö katsotaan tavallisesti omistajan vastuulle kuuluvaksi (Sec. 280A(d)(2)). Näin ollen muun kuin asunnon omistajan henkilökohtainen käyttö ylittäisi yleensä 14 päivää tai 10 prosenttia kohtuullisista vuokrauspäivistä, sen mukaan, kumpi niistä on suurempi, jolloin asuntoa kohdeltaisiin loma-asuntona, jossa vuokravähennykset rajoittuvat vuokratuloihin. Yleissääntöön on kuitenkin olemassa poikkeus, kun asunto on vuokrattu vuokralaiselle kohtuullisella markkinavuokralla ja se toimii vuokralaisen pääasiallisena asuntona (280A(d)(3)(A) §). Kun vuokralainen omistaa osuuden kiinteistöstä, tätä poikkeusta yleissäännöstä sovelletaan vain, jos vuokraus täyttää osakeomistusrahoitusjärjestelyn edellytykset (280A(d)(3)(B) kohta).
Jako-osuusrahoitusjärjestely on sopimus, jolla kaksi tai useampi henkilö hankkii hyväksytyn omistusosuuden asuntoyksiköstä ja henkilöllä (tai henkilöillä), jolla (joilla) on yksi tai useampi omistusosuus, on oikeus käyttää asuntoa pääasiallisena asuntonaan ja hänen on maksettava vuokraa toiselle (toisille) henkilölle (henkilöille), joka (jotka) omistaa (omistavat) hyväksytyn omistusosuuden (Sec. 280A(d)(3)(C)). Hyväksytty omistusosuus määritellään yli 50 vuoden ajaksi jakamattomaksi osuudeksi koko asuntoyksiköstä ja siihen kuuluvasta maasta, joka hankitaan liiketoimessa, johon osakeomistussopimus liittyy (Sec. 280A(d)(3)(D)). Vähintään 50 vuotta kestänyttä tosiasiallista omistusoikeutta ei vaadita, eli omaisuus voidaan luovuttaa ennen kuin 50 vuotta on kulunut, ja se täyttää silti edellytykset.
Esimerkki: M ja L ovat sopineet auttavansa poikaansa B:tä ostamaan ensimmäisen asuntonsa. Kokonaisostohinta on 100 000 dollaria, joka koostuu 20 000 dollarin käsirahasta ja 80 000 dollarin asuntolainasta. M ja L maksavat puolet käsirahasta ja maksavat puolet asuntolainan lyhennyksestä B:n kanssa tehdyn pääomasijoitussopimuksen mukaisesti. B maksaa heille 50 prosentin osuuden käyttämisestä kiinteistöstä kohtuullisen vuokran, joka määritetään sopimuksen tekohetkellä.
Tässä järjestelyssä B käsittelee kiinteistöä verotuksessa henkilökohtaisena asuntonaan ja vähentää 50 prosentin osuutensa asuntolainan koroista ja kiinteistöveroista. Koska B:n käyttö ei ole hänen vanhempiensa M:n ja L:n ansiota, he kohtelevat kiinteistöä vuokra-asuntona. Heidän on ilmoitettava B:ltä saamansa vuokra, mutta he voivat vähentää 50 prosentin osuutensa asuntolainan koroista ja veroista, maksamansa kunnossapitokulut ja poistot, jotka perustuvat 50 prosenttiin kiinteistön poistopohjasta. Jos kiinteistöstä syntyy verotuksellista tappiota, siihen sovelletaan passiivista tappiota koskevia sääntöjä (eli tappiota voi syntyä; menoja ei rajoiteta loma-asuntosääntöjen mukaisiin vuokratuloihin).
Huomautus: Asunnon omistajan kannalta asunnon omistamisesta saatava tuloverohyöty ei välttämättä ole niin merkittävää kuin odotetaan, koska asunnon omistajan asuntolainan korkojen ja kiinteistöverojen vähennykset perustuvat hänen omistusosuuteensa. Osakeomistusjärjestely vähentää kuitenkin asukkaan käteiskustannuksia, mikä voi olla verosäästöjä tärkeämpää.
Varoitus: Jos ennakoidaan, että asukasomistaja (lapsi) ostaa lopulta muun kuin asukasomistajan (tyypillisesti vanhemman) osakkeet ja vuokraus tuottaa tappioita, jotka on keskeytetty passiivisia tappioita koskevien sääntöjen nojalla, vuokrasopimusehdoista sovittaessa on noudatettava erityistä varovaisuutta, koska keskeytettyjä passiivisia tappioita, jotka tavallisesti sallitaan luovutuksen yhteydessä, ei sallita, kun osuus myydään etuyhteydessä olevalle osapuolelle (469 §:n (g)(1)(B) kohta). Passiiviset tappiot, jotka muutoin keskeytettäisiin, voidaan minimoida tekemällä suurempi käsiraha, joka vähentää asuntolainan korkomenoja, tai perimällä vuokraa, joka on korkeampi kuin asunnon omistajalle vuokrattavan osuuden arvoon nähden kohtuullisen vaihteluvälin yläpäässä.
Suunnitteluvinkki: Yksi haittapuoli osakejärjestelyissä on se, että muut kuin asunnon omistajat eivät ole oikeutettuja Sec. 121 §:ssä säädettyyn vapautukseen myyntivoiton osalta asunnon myynnin yhteydessä. Tuloksena on veronalainen voitto siitä osasta voittoa, joka liittyy oletettuun vuokraukseen. Voittoon voidaan myös soveltaa 3,8 prosentin nettosijoitustuloveroa. Asiakkaiden olisi harkittava asuntolainan takaamista tai yhdessä allekirjoittamista suoran yhteisomistuksen sijasta, jos mahdollisen tulevan voiton poissulkeminen on tärkeä näkökohta. Tällöin asukas-omistaja voi jättää koko myyntivoiton (enintään 250 000 dollaria yksinasuville verovelvollisille tai 500 000 dollaria avioliitossa oleville verovelvollisille, jotka tekevät yhteisiä veroilmoituksia) verotuksen ulkopuolelle. Tämä voi kuitenkin olla epäkäytännöllistä, jos asukas tarvitsee käteistä käsirahaa käsirahaa ja/tai asuntolainan maksuja varten.
Tämä tapaustutkimus on muokattu teoksesta PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19. painos (maaliskuu 2018), kirjoittaneet Anthony J. DeChellis ja Patrick L. Young. Julkaisija Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).