Hyödyt ja haitat: Kiinteistösijoituskumppanuudet

Kiinteistösijoituskumppanuudet voivat tuoda samanhenkisiä kiinteistösijoittajia yhteen, jotta he voivat yhdessä harrastaa suosikkijuttujaan, eli tehdä sijoituksiaan kiinteistöihin ja kartuttaa vaurautta.

Kun ostin ensimmäisen kiinteistösijoituskiinteistöni, päätin työskennellä kumppanin kanssa useista syistä. Ensinnäkin näin, että vastuiden ja kulujen jakamisesta oli hyötyä. Toiseksi ajattelin, että oli parempi lähteä uuteen seikkailuun jonkun toisen kanssa kuin yksin.

Kiinteistösijoituskumppanuudesta on kyse silloin, kun kaksi tai useampi ihminen kokoontuu yhteen ja yhdistää rahansa, resurssinsa ja muut investoidakseen kiinteistöihin. Kumppanuudet voivat olla yksinkertaisia kahden ihmisen välisiä sopimuksia tai monimutkaisia strukturoituja sopimuksia, joissa eri kumppanit panostavat eri tasoilla pääomaa ja resursseja. Kumppanuuksia voidaan muodostaa yrityksinä, kuten osakeyhtiönä tai C-yhtiönä, tai kahden tai useamman ihmisen välisenä yksinkertaisena sopimuksena.

Keskustelemme nyt kiinteistösijoituskumppanuuksien eduista ja haittapuolista, jotta voit päättää, onko kiinteistösijoituskumppanuussuhde sinulle paras vaihtoehto.

Kiinteistösijoituskumppanuuksien edut

Tiedättehän, mitä sanotaan: ”Mitä enemmän, sitä parempi”.

Tämä sanonta pätee myös kumppanuuksiin. Kumppanuuden sisällä voit päästä käsiksi muihin kuin omiin ideoihisi. Lisäksi saat yhdistettyä taitoja ja kokemusta, ja sinulla on mahdollisuus jakaa kiinteistöyrityksen hallinnointiin liittyvä työ. Parasta on se, että sinun ei tarvitse suunnitella yrityshankettasi yksin. Työskentely tiimin kanssa varmistaa, että hanke on hyvin suunniteltu ja mahdollisimman onnistunut.

Rahaa, tietoa vai kokemusta – Mitä kukin tuo mukanaan?

Jos olet uusi kiinteistösijoittaja, kumppanuus jonkun kanssa, jolla on enemmän kokemusta, voi auttaa sinua minimoimaan virheet ja rahanmenetykset. Jotta kumppanuus kukoistaisi, kaikkien osapuolten tulisi tuoda hankkeeseen jotakin, kuten taloudellista tukea, tietoa tai kokemusta.

Rahaa, käteistä, luottoa

Kumppanuuteen voi kuulua, että kukin kumppani osallistuu kauppaan yhtä suurella summalla rahaa. Kaikkiin kumppanuuksiin ei kuitenkaan kuulu, että kaikki tuovat rahaa pöytään tai jakavat kustannukset tasan. Jos sinulla on esimerkiksi vain vähän varoja, voit osallistua sulkemiskustannuksiin tai käsirahaan ja saada vastineeksi prosenttiosuuden oman pääoman määrästä kaupassa.

Toinen vaihtoehto on osallistua luotolla rahoitukseen. Jos sinulla on vahva luotto, voit osallistua kaupan rahoittamiseen osalla sijoituksesta myöhemmin saatavista tuloista. Ole vain varovainen, sillä luottosi asettaminen rahoittajaksi tekee sinusta myös vastuullisen, jos kauppa ei onnistu. Jotkin pankit ja yksityiset luotonantajat saattavat vaatia, että kaikki osakkaat ovat mukana lainassa, jotta kaikki ovat oikeudellisesti vastuussa lainasta riippumatta siitä, mitä tapahtuu.

Kokemus ja asiantuntemus

Jos olet kumppanuuden kokeneempi sijoittaja, voit antaa asiantuntemustasi ja aikaasi vastineeksi osasta tuottoa. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjät ovat loistavia kumppaneita, koska he pääsevät käsiksi kiinteistökauppoihin ennen kuin ne ovat julkisia, neuvottelevat myynnistä ja säästävät rahaa sulkemiskustannuksissa välittäjänä. Kiinteistönvälittäjillä on myös pääsy verkostoihin, joihin kuuluu kodinomistajia, myyjiä ja muita sijoittajia, mikä voi olla hyödyllistä, kun etsit hyviä sijoituskohteita ja mahdollisia kumppaneita.

Jos olet kokeneempi sijoittaja, voit auttaa aloittelevaa sijoittajaa selviytymään kiinteistökaupan aikana ilmenevistä haasteista tekemällä yhteistyötä urakoitsijoiden kanssa, keräämällä vuokraa vuokralaisilta tai etsimällä muita sijoittajia osallistumaan kauppaan. Ajan ja asiantuntemuksen antaminen vastineeksi voitoista voisi olla sinulle hyvä diili.

Vastuiden jakaminen ja voittaminen

Olitpa sitten osa-aikainen sijoittaja tai teet sijoitusta kokopäiväisesti, olet todennäköisesti kiireinen. Kumppanuuden avulla voit jakaa ja hallita sijoitusasuntoosi liittyvät tärkeät tehtävät. Sinä ja kumppanisi (kumppanisi) voitte myös halutessanne ulkoistaa joitakin tehtäviä.

Jos sinä ja kumppanisi päätätte hallinnoida kiinteistöä itse, yksi henkilö voisi hoitaa hallinnolliset tehtävät, kuten vuokraluvan hankkimisen tai kiinteistön vuokrasopimuksen laatimisen. Toinen kumppani voisi huolehtia kiinteistön esittelystä ja markkinoinnista. Joku toinen voisi johtaa kiinteistön kulujen, kuten laskujen, kiinteistöverojen tai kunnossapidon hoitamista.

Toisaalta, jos päätät palkata isännöitsijän, isännöitsijä keräisi vuokran, hoitaisi keskiyön jälkeiset korjaukset ja vastaisi vuokralaisen puheluihin. Riippumatta siitä, hallinnoitko itse vai palkkaatko isännöitsijän, sinun ja kumppanisi (kumppaniesi) on päätettävä, miten hoidatte kustannukset, mukaan lukien isännöitsijän, pääurakoitsijan tai muiden kiinteistökulujen palkkiot.

Useimmissa tapauksissa nämä kustannukset tulevat kiinteistön tuottamista tuloista. Mutta jos kuluja syntyy ennen kuin kiinteistö tuottaa rahaa, on tärkeää määrittää, kuka on vastuussa mistäkin. Se, mitä te osallistutte, voi perustua kunkin henkilön omaan pääomaan tai sopimukseen, jonka teitte ennen osakkuuden perustamista.

Vahvuudet ja taidot

Kunkin osakkaan vastuun tulisi perustua hänen taitoihinsa ja vahvuuksiinsa. Jos sinulla on taito tehdä korjauksia tai vahvat suhteet urakoitsijoihin, sinä voisit hoitaa kaikki korjaukset. Jos kumppanillasi on vahva kirjanpitotausta, ehkä hän hoitaa kirjanpidon, verot tai rutiiniostot. Jos toinen kumppani on kiinteistönvälittäjä tai -välittäjä, hän voisi johtaa sijoituskiinteistöjen etsimistä ja kauppaneuvotteluja.

Hyvissä kumppanuuksissa kaikki kumppanit ovat avoimia, jolloin kaikki tietävät, mitä kumppanuudessa tapahtuu. Vaikka et olisikaan esimerkiksi kirjanpitäjä, sinun pitäisi tietää kiinteistöosakkuusyhtiössäsi mukana olevien rahojen yksityiskohdat.

Joko niin tai näin, yhdessä voitte myös tehdä päätöksiä urakoitsijoiden, kiinteistönhoitajien tai muiden palkkaamisesta. Kun sinulla on useampi kuin yksi henkilö, voit käyttää useita mielipiteitä investointikysymyksissä tai esiin tulevissa ongelmissa. Parasta on se, että voitte paiskata ideoita toisillenne ja ratkoa ongelmia tiiminä.

Kiinteistösijoituskumppanuuksien haitat

Missä tahansa tiimissä voi tulla erimielisyyksiä. Siksi on tärkeää ideoida etukäteen, mitä ongelmia voi tulla esiin, ja valmistautua niihin sen mukaisesti. Jos ryhdyt yhteistyöhön kumppaneiden kanssa, tee etukäteen suunnitelma joidenkin alla esiin tuomieni asioiden varalle. Muista, että se, että suunnittelet, mitä voi tapahtua, ei tarkoita, että se tapahtuu.

Tuottojen jakaminen

Kumppanuudessa saatte jakaa kustannukset, mutta teidän on myös jaettava tuotot. Tämä saattaa tarkoittaa, että tarvitaan enemmän aikaa tai suurempia kauppoja ennen kuin voit saavuttaa tulotavoitteesi. Hahmottele hyvin selkeästi, miten rahat jaetaan, ennen kuin yhtään dollaria vaihtaa omistajaa.

Jos et tee niin, saatat huomata, että sinä ja kumppanisi riitelette rahasta, mikä voi tulla kalliiksi, jos lakimiehet tai tuomioistuimet joutuvat puuttumaan asiaan. On parasta tehdä oikeudellisesti sitovat paperit, joissa määritellään ehdot, ja varmistaa, että kaikki kumppanit allekirjoittavat sopimuksen.

Harkitse liiketoimintayksikön, kuten osakeyhtiön (LLC), perustamista suojaamaan kaikkia sijoitussopimuksen osapuolia. Riippumatta siitä, sijoitatko ystävän, perheenjäsenen tai juuri tapaamasi sijoittajan kanssa, laadi aina sopimus, jossa hahmotellaan kauppa, kunkin henkilön vastuut ja voitonjako.

Kirjoita kaikki, mitä sinä ja kumppanisi sovitte, kirjalliseen muotoon. En voi korostaa tätä tarpeeksi! Kaikki liiketoimet eivät suju huonosti, mutta joskus syntyy ristiriitoja tai erimielisyyksiä. Ja kun niitä syntyy, tulet olemaan kiitollinen sopimuksesta, jonka kirjoitit silloin, kun kaikki olivat hymyileviä ja iloisia, verrattuna nyt, kun olet vihainen ja lakimies.

Kuvaile, mitkä tehtävät vaativat kaikkien huomiota, äänestystä vai voiko yksi henkilö tehdä päätöksen kumppanuuden puolesta. Kun sinulla on oikeat paperit, kun asiat menevät pieleen, sinulla on jo valmiit säännöt ja menettelyt ongelmien ratkaisemiseksi. Tämä on korvaamatonta silloin, kun rationaalinen ajattelu menee ovesta ulos.

Rahasta puhuminen voi olla vaikeaa, mutta jos et pysty puhumaan taloudesta kumppanisi (kumppaniesi) kanssa, ehkä teidän ei pitäisi harjoittaa liiketoimintaa yhdessä. Jokaisen on oltava läpinäkyvä siinä, mihin on varaa ja mihin ei. Jos sovitte kaikkien kulujen jakamisesta 50/50, niin jokaisen on pystyttävä maksamaan osuutensa, ei tekosyitä.

Kun urakoitsija tarvitsee maksun, hän ei halua kuulla, että sinulla tai kumppanillasi ei ole rahaa. Harkitse yhteisen tilin avaamista yritykselle, jossa jokainen maksaa ennakkoon, jolloin pääset helposti käsiksi varoihin. Yrityksen pankkitili, johon kaikilla on pääsy, lisää myös läpinäkyvyyttä kaikille sen suhteen, miten varoja hallinnoidaan ja käytetään.

Yhtiömuodon perustamisen kustannukset

Uuden liiketoimintayksikön perustaminen aiheuttaa kustannuksia, mutta se on sen arvoista. Valtion maksujen lisäksi saatat tarvita lakimiestä laatimaan toimintasopimuksen, ja voit käyttää IncFilen tai LegalZoomin kaltaista palvelua paperityön toimittamiseen lisämaksuja vastaan. Pyydä asianajajan neuvoja, kun on kyse sinulle sopivasta yhteisöstä (esim. LLC, LLP, C-Corp).

Jos haluat tehdä rahaa kuin yritys, sinun on toimittava kuin yritys. Liiketoimintayksikön luominen on vain yksi liiketoiminnan harjoittamisesta aiheutuva kustannus ja menoerä, jonka voit varmasti kirjata pois.

Koska kumppanuutesi voi rajoittua yhteen tai kattaa useita eri investointisopimuksia, sinun on ehkä luotava erillinen liiketoimintayksikkö kullekin kumppanuudellesi. Älä koskaan sekoita varoja tai kirjanpitoa eri yrityksissäsi tai henkilökohtaisten varojen kanssa. Et halua altistaa muiden yritystesi varoja (tai henkilökohtaista varallisuuttasi!) taloudellisille riidoille, jos ongelmia ilmenee.

Tärkeintä on, että kustannukset saattavat olla pieni hinta siitä, että voitte tehdä yhdessä paljon enemmän menestyvänä kumppanuutena. Muistakaa, että oikean yritysrakenteen luominen suojaa kaikkia osakkaita, eikä siihen pidä suhtautua kevyesti. Ota yhteyttä asianajajaan, jos tarvitset apua.

Titaanien yhteenotto

Voi tulla aika, jolloin sinä ja kumppanisi ette ole samaa mieltä. Jos työskentelisit yksin, sinun mielipiteesi voisi olla viimeinen sana. Kun kuitenkin työskentelet muiden ihmisten kanssa, se ei ole niin yksinkertaista. Aivan kuten sinä hyödyt kumppanisi verkostosta tai asiantuntemuksesta, sinun on oltava valmis käsittelemään hänen mielipiteitään ja näkemyksiään, jotka eivät välttämättä vastaa sinun mielipiteitäsi.

Jos olette molemmat vahvasti samaa mieltä jostakin asiasta ettekä löydä ratkaisua, teidän on ehkä otettava mukaan kolmas osapuoli, ystävä tai sijoittaja auttamaan ratkaisuun pääsemisessä. Tässä tilanteessa allekirjoitettu sopimus voi auttaa. Sopimuksessanne pitäisi olla ratkaisupolkuja.

Jos ette löydä yhteisymmärrystä, teidän on ehkä lopetettava parisuhde ja keksittävä tapa jakaa varat (pankissa olevat rahat, kiinteistö jne.) ja velat (asuntolaina) tavalla, joka sopii kaikille. Teidän onneksenne laaditte paperit, joissa kaikki on kirjallisesti määritelty, joten jakoa ei ole vaikea selvittää.

Kuinka löydät kiinteistökumppanin

Katso ympärillesi, sinua ympäröi luultavasti tonneittain mahdollisia kiinteistökumppaneita. Voit toimia kumppanina perheenjäsenten, tapaamisryhmän porukan tai enkelisijoittajien kanssa. Jos aiot tosissasi ryhtyä kiinteistösijoituskumppanuuksiin, tutki alueesi ohjelmia ja aloitteita. Paikallisia sijoitusklubeja saattaa olla, tai yritä etsiä potentiaalisia kumppaneita verkkofoorumeilta, kuten Bigger Pocketsista.

Kuten kaikessa kiinteistösijoittamisessa, tee kotiläksysi. Tutustu kaikkiin mahdollisiin kumppaneihin, joiden kanssa haluat sijoittaa. Ymmärrä, missä he kaikki ovat taloudellisesti. Varmista, että voitte työskennellä yhdessä tiiminä. Varmista, että kaikilla on samat tavoitteet mielessä ja että he ymmärtävät riskit. Varo kaikkea, mikä kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta, tai kaikkia, jotka eivät halua olla avoimia kanssasi. Potentiaalisia yhteistyökumppaneita on paljon muitakin.

Voi olla, että voitte tehdä yhteistyötä myös paikallishallinnon tai yhteisön kehittäjien kanssa. Nämä ryhmät saattavat kuitenkin haluta nähdä aiempaa kiinteistökokemusta tai kassavirtaa, jonka voit tuoda pöytään, joten varaudu tarkempaan tarkasteluun ennen kuin hallitusohjelma tai rakennuttaja ryhtyy kumppaniksi.

Jos ympäröit itsesi sellaisilla ihmisillä, joista haluat tulla muiden kiinteistösijoittajien kaltaisiksi, löydät kumppanuusmahdollisuuksia kaikkialta. Älä vain tavoittele jokaista näkemääsi kauppaa. Tee oma due diligence -tarkastuksesi, varsinkin kun kyse on suurista rahasummista.

Get Out There and Go!

Nyt on aika ryhtyä töihin. Lakkaa haaveilemasta kiinteistösijoittajaksi ryhtymisestä ja ole sellainen. Jos kumppanuus auttaa sinua saamaan tulo- ja sijoitustavoitteesi seuraavalle tasolle, ryhdy toimeen. Jos jotain, kumppanuuskokemus syventää tietämystäsi ja rakkauttasi kiinteistösijoittamiseen. Tai opit, mistä et pidä, ja harkitset muita tapoja rakentaa vaurautta, jos huomaat, että kiinteistösijoituskumppanuudet eivät ole paras polku sinulle.

Acquania Escarne on The Purpose of Money -yhteisön luoja, joka koostuu naisista, jotka rakentavat sukupolvien varallisuutta perheilleen dollari kerrallaan. Yrittäjänä, kiinteistösijoittajana ja lisensoituna vakuutusasiamiehenä Acquania on aina suhtautunut intohimoisesti taloudelliseen lukutaitoon. Sivustollaan Acquania bloggaa tavoista, jotka auttavat sinua parantamaan rahankäyttötottumuksiasi, luomaan vaurautta ja sijoittamaan kiinteistöihin. Seuraa Acquaniaa sosiaalisessa mediassa saadaksesi päivittäisiä vinkkejä.