Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää 1031-vaihtosäännöistä – KW Utah – KW Utah

Käytämme pyöreitä lukuja, jätämme pois paljon muuttujia ja oletamme yksinkertaisuuden vuoksi 20 prosentin kokonaisarvonnousun kunkin viiden vuoden pitoajanjakson aikana. Ensimmäinen alla oleva osto tehtiin 20 prosentin käsirahalla, joka sijoitetaan uudelleen toiseen kiinteistöön ja niin edelleen.

Kiinteistösijoittajat käyttävät useimmiten viittä yleistä 1031-vaihtotyyppiä. Nämä ovat:

1. Viivästetty vaihto, jossa yksi kiinteistö myydään – tai luovutetaan – ja korvaava kiinteistö (tai korvaavat kiinteistöt) ostetaan sallitun aikaikkunan aikana.

2. Viivästetty/yhtäaikainen vaihto, jossa korvaava kiinteistö ostetaan samaan aikaan kuin nykyinen kiinteistö myydään.

3. Viivästetty käänteisvaihto, jossa korvaava kiinteistö ostetaan ennen nykyisestä kiinteistöstä luopumista.

4. Viivästetty build-to-suit-vaihto, jossa nykyinen kiinteistö korvataan uudella kiinteistöllä, joka on rakennettu sijoittajan tarpeisiin sopivaksi.

5. Viivästetty/yhtäaikainen build-to-suit-vaihto, jossa build-to-suit-kiinteistö ostetaan ennen nykyisen kiinteistön myyntiä.

Internal Revenue Code:n 1031 §:n mukaan samankaltaisen omaisuuden vaihto on:

Kelpoiset samankaltaisen omaisuuden tyypit 1031-vaihtoon

1031-veronlykkäysvaihdon käyttäminen edellyttää etukäteissuunnittelua. Kolme ensisijaista 1031-vaihtosääntöä, joita on noudatettava, ovat:

1. Vaihtokiinteistön on oltava vähintään yhtä arvokas kuin myytävä

2. Vaihtokiinteistö on yksilöitävä 45 päivän kuluessa

3. Vaihtokiinteistö on ostettava 180 päivän kuluessa

Jotta 1031-vaihdosta saadaan kaikki irti, kiinteistösijoittajien tulisi löytää korvaava kiinteistö tai kiinteistöjä, jotka ovat yhtä arvokkaita tai arvokkaampia kuin myytävä kiinteistö. Tämä voidaan tehdä kolmella tavalla:

• Tunnista enintään kolme kiinteistöä niiden arvosta riippumatta tai

• Tunnista rajattomasti kiinteistöjä, kunhan niiden yhteenlaskettu arvo ei ylitä 200 prosenttia korvattavasta kiinteistöstä, tai

• Tunnistaa rajoittamaton määrä kiinteistöjä, kunhan hankittujen kiinteistöjen arvo on vähintään 95 % korvattavasta kiinteistöstä

Pelätty 45 päivän tunnistamisikkuna ja miten etukäteissuunnittelu kannattaa

180-päivän ikkuna korvaavan kiinteistön ostamiseen

1031-vaihto toimii myös kiinnitetyn kiinteistön kanssa

Tässä on esimerkki siitä, miten 1031-veronlyhennysvaihto toimii todellisuudessa. Jotta asiat pysyisivät yksinkertaisina, oletamme viisi asiaa:

1. Tämänhetkinen kiinteistö on kerrostalo, jonka hankintamenoperuste on 1 miljoona dollaria

2. Rakennuksen markkina-arvo on 2 miljoonaa dollaria

3. Kiinteistössä ei ole asuntolainaa

4. Hankintamenoon on sisällytetty maksut, jotka voidaan maksaa vaihdon varoilla, kuten välityspalkkiot ja escrow-maksut. basis

5. Kiinteistön omistajan luovutusvoittoveroprosentti on 20 %

Myydään kiinteistö ilman 1031-vaihtoa

Myydään kiinteistö 1031-vaihtoa käyttäen

• Ostetaan monikerroksinen kerrostalokiinteistö korvaavaksi kiinteistöksi, jonka arvo on vähintään 2 miljoonaa dollaria, ja lykätään luovutusvoiton veron maksamista 200 dollarilla,000

• Ostaa toisen kerrostalon 2 dollarilla.5 miljoonaa dollaria ja lykkää 200 000 dollarin suuruisen myyntivoittoveron maksamista

• Ostaa vähittäiskauppakeskuksen 1 dollarilla.5 miljoonaa dollaria ja maksat 100 000 dollaria myyntivoittoveroa 500 dollarin verotettavasta voitosta (tai saaliista),000

• Ostaa kauppakeskuksen yhdessä toisen kiinteistön kanssa yhteensä yli 2 miljoonan dollarin jälleenhankinta-arvosta ja lykkää myyntivoittoveron maksamista

Miten askele-up basis can permanently eliminate capital gains tax

6 muistettavaa 1031-vaihdosta

• Kiinteistöä on käytettävä sijoitus- tai liiketoimintatarkoituksiin

• Korvaava kiinteistö on yksilöitävä 45 päivän kuluessa, ja se on ostettava 180 päivän kuluessa

• Jos korvaavan kiinteistön arvo on alhaisempi kuin luovutetun kiinteistön, erotusta kutsutaan saaliiksi, ja se on veronalaista

• Vuoden 2017 veroleikkaus- ja työllistämislailla (Tax Cuts and Jobs Act of 2017) luodut mahdollisuusalueet (Opportunity Zones) tarjoavat uusia mahdollisuuksia verotuksen lykkäämiseen

• 1031-vaihtoa voidaan käyttää, vaikka kiinteistössä olisi kiinnitys

• Kunnollisella perinnönsuunnittelulla, kertynyt laskennallinen myyntivoittovero voidaan poistaa kokonaan, kun kiinteistö siirretään perillisille

.