Kärkikiinteistösijoittajan piirteet
La Nota Latina
Kiinteistöjen sanotaan tehneen enemmän miljonäärejä kuin mikään muu. Niille, jotka ovat menestyksekkäästi tienanneet sillä rahaa, ei ole vaikea ymmärtää miksi. Kun on niin monia erilaisia tapoja kasvattaa varallisuutta sijoittamalla kiinteistöihin, monille erilaisille ihmisille, joilla on erilaiset taidot ja kyvyt, on valtavasti mahdollisuuksia menestyä, ansaita rahaa ja parantaa taloudellista asemaansa mielekkäillä tavoilla.
Olen kiinteistösijoittaja ja minusta on tullut oppilas vaurauden luomisesta sen kautta. Haastateltuani menestyneitä sijoittajia BiggerPockets-podcastiin ja verkostoiduttuani heidän kanssaan monessa muodossa olen tunnistanut sijoittajan kyvyissä malleja, jotka usein johtavat heidän menestykseensä. Olen koonnut luettelon joistakin piirteistä, joita näen esiintyvän kerta toisensa jälkeen tapaamieni menestyneimpien sijoittajien keskuudessa. Olipa kyseessä talon flippaaja, asuintalon vuokranantaja tai suuren kerrostalokompleksin omistaja, nämä samat piirteet ovat lähes aina mukana.
1. Tieto
Tietoa ei voi korvata millään. Kun näkee parhaiden tekevän sitä, mitä he tekevät, he näyttävät aina tietävän enemmän kuin ympärillään olevat. Kiinteistösijoittajat, joilla on suuri salkku, yksinkertaisesti tietävät enemmän siitä, mikä ajaa markkinoita, miten ajoittaa markkinasyklit ja mitä asioita kannattaa varoa. He tunnistavat paljon todennäköisemmin muuttuvat markkinat ennen muita ja ovat valmiita hyödyntämään näitä tilaisuuksia niiden ilmaantuessa.
Parhaat eivät koskaan lakkaa oppimasta, eikä kiinteistöala ole poikkeus. BiggerPockets.com on ilmainen verkkoresurssi, jossa sijoittajat voivat oppia, verkostoitua ja löytää ratkaisuja ongelmiinsa, kaikki ilmaiseksi. Jotkut parhaista tapaamistani sijoittajista ovat sivuston suuria faneja ja ovat mukana ratsastamassa blogiartikkeleita, luomassa videoita tai vastaamassa kysymyksiin foorumeilla. On myös kirjoitettu tonneittain kirjoja siitä, miten sijoittaa kiinteistöihin. Monet tuntemistani huippusijoittajista lukevat niitä usein.
Jos haluat keskittyä siihen, missä voit kasvattaa tietämystäsi, suosittelen aloittamaan seuraavien taitojen kehittämisellä:
- Kyky analysoida kiinteistöä kassavirran kannalta
- Kyky tunnistaa aliarvostettu kiinteistö
- Kehittää perusymmärrys kuntoutuskustannusten arvioimiseksi
- Opiskella taloudellisia tekijöitä, jotka ohjaavat markkinoita
- Opiskella erilaiset palaset pelissä, kun on kyse vuokrakiinteistöjen omistamisesta (kiinteistöjen hallinnointitehtävät, jne)
Mitä enemmän tiedät kiinteistösijoittamisesta, sitä vähemmän pelkoa sinulla on. Pelon voittaminen on yksi parhaista asioista, joita voit oppia tekemään, jos haluat luoda itsellesi menestyksekkään uran kiinteistöalalla.
2. Kärsivällisyys
Kärsivällisyyden osoittaminen saattaa kuulostaa yksinkertaiselta, mutta se ei aina pidä paikkaansa. Kun kyse on kiinteistösijoittamisesta, sinuun kohdistuu paljon paineita toimia ja toimia nopeasti. Parhaat kaupat syntyvät nopeasti, ja se, että hankkeiden annetaan mennä sovitun aikataulun ohi, voi tulla kalliiksi. Sijoittajiin kohdistuu jatkuvasti paineita tehdä enemmän, nopeammin ja halvemmalla.
Parhaat sijoittajat ovat oppineet hillitsemään tätä painetta viisaudella ja kärsivällisyydellä. He tietävät, milloin heidän on toimittava nopeasti ja milloin heidän on pysähdyttävä ja odotettava, miten asiat kehittyvät. Kärsivällisyys voi saada useita muotoja, kun kyse on kiinteistösijoittamisesta. Kun opit tunnistamaan alueet, joilla sinun on harjoiteltava sitä, voit säästyä monilta kalliilta virheiltä.
Yksi suureksi alueeksi, jolla sijoittajat tekevät virheitä, on kiinteistön ostaminen vain siksi, että sen avulla he voivat saavuttaa omassa mielessään asettamansa tavoitteen. Monet aloittelevat sijoittajat asettavat määräaikoja sille, milloin he haluaisivat ostaa seuraavan kiinteistönsä, ja tuntevat sitten paineita sen toteuttamiseksi – vaikka kauppa ei olisikaan niin hyvä. Parhaat sijoittajat eivät tunne tarvetta ostaa ennalta määrättyä määrää taloja kuukaudessa. He tietävät, että jos he eivät osta yhtä tässä kuussa, he voivat ostaa sen sijaan kaksi ensi kuussa. Kärsivällisyys oikean kaupan odottamiseen on ratkaisevan tärkeää, ja rohkeus odottaa, kunnes se tulee, on arvokas ominaisuus.
Toinen ongelma, jonka aloittelevat sijoittajat tekevät, on se, että he hyppäävät markkinoille väärään aikaan markkinasyklistä. Kun kaikki muutkin ostavat asuntoja, voi olla houkuttelevaa haluta päästä itse mukaan. Huippusijoittajat tekevät siksakkia, kun kaikki muut tekevät siksakkia. He ovat pelokkaita, kun muut ovat ahneita, ja ahneita, kun muut ovat pelokkaita. Markkinoiden hidastumisen tai jopa romahduksen odottaminen voi vaatia enemmän sisukkuutta, mutta se on myös paljon parempi aika hankkia omaisuutta.
Toimintapaineen ja odottamisen kärsivällisyyden välisen kitkan hallitseminen on vaikea taito kehittää. Parhaat kiinteistösijoittajat ovat hallinneet tämän ja niittävät siitä palkintoja.
3. Visio
Vaikka kiinteistösijoittaminen saattaa ulkopuolelta näyttää siltä, että kyse on vain numeroista, näin on harvoin. Vaikka käteisvaroja tuottavan kiinteistön ostaminen ja sen pitäminen hallussaan pitkän aikaa kasvattaa yleensä varallisuuttasi, parhaat sijoittajat tekevät muutakin kuin vain ostavat ja pitävät. He ostavat ja parantavat salkkuunsa sisältyviä omaisuuseriä ja lisäävät arvoa muilla tavoin.
Vision näkemys siitä, mitä kiinteistöstä voisi tulla, ja tämän vision tavoittelu erottaa keskivertosijoittajat parhaista. Kiinteistöalalla on termi ”korkein ja paras käyttö”. Se kuvaa käsitettä, jossa kiinteistölle etsitään paras mahdollinen käyttötarkoitus ja pyritään auttamaan sen toteuttamisessa. Hyvät sijoittajat tekevät tämän hyvin.
Kuumilla markkinoilla ei vain löydetä hyviä kauppoja. Sinä teet hyviä kauppoja. Huippusijoittajat näkevät tapoja lisätä kiinteistöjen arvoa ilman, että he käyttävät enemmän rahaa kuin on pakko. Niille, joilla on näkemystä sen aikaansaamiseksi, voi olla suuria palkintoja niille, jotka ostavat ruman ankanpoikasen ja muuttavat sen kauniiksi joutseneksi.
Joitakin yleisiä tapoja, joilla sijoittajat tekevät tämän, ovat:
- Makuuhuoneiden lisääminen taloon alle kolmessa
- Kylpyhuoneitten lisääminen taloon, jossa on alle kaksi
- Neliömetrimäärän lisääminen edullisesti. Usein muuntamalla autosatamia, Floridan huoneita, tehokkuushuoneita tai katettuja varastotiloja niin, että niistä tulee osa kiinteistöä
- Ostamalla kiinteistöjä, joilla on vahvat luut ja jotka tarvitsevat halpoja kosmeettisia päivityksiä
- Ostamalla tulokiinteistöjä ja korottamalla vuokria
- Ostamalla liikekiinteistöjä ja pienentämällä kuluja
On monia tapoja lisätä arvoa kiinteistöön, ja parhaimmat kiinteistövälittäjäsijoittajatkin ovat tämän oppineet. Olipa kyseessä suuri kiinteistökehittäjä, joka luo elämyksen, josta ostajat maksavat huippurahaa, tai viikonloppusoturi-korjaaja, joka ostaa korjausrakentajan ja tekee työn itse, huippusijoittajilla on kaikilla näkemys siitä, että he voivat ottaa jonkin asian sellaisenaan ja tehdä siitä paremman.
4. Tehokkuus
Tehokkuus on taito, jota harjoittavat parhaimmat bisnesihmiset, eikä kiinteistösijoittaminen ole poikkeus. Valtaosa meistä saavuttaisi elämässään paljon enemmän, jos meillä olisi kyky karsia häiriötekijät ja saada asiat tehtyä nopeammin. Huippukiinteistösijoittajat kunnostautuvat tällä alalla.
Tehostaakseen toimintaansa älykkäät liikemiehet etsivät päivänsä aikana asioita, jotka vievät aikaa ja jotka eivät lisää tulosta. Jokaiseen sähköpostiin vastaaminen, odottamattomiin puheluihin vastaaminen ja sellaisten tehtävien seuraaminen, jotka ovat jonkun toisen vastuulla, ovat kaikki esimerkkejä tavoista, joilla estämme itseämme keskittymästä siihen, mikä on todella tärkeää.
Kun ymmärrät, miten tärkeää on olla tehokas, alat todennäköisemmin vaatia sitä myös ympärilläsi olevilta. Urakoitsijat ovat paljon epätodennäköisemmin myöhässä aikatauluistaan, kun he tietävät, että pomo on tehokas henkilö, joka odottaa samaa. Tämä periaate valuu läpi yrityksen jokaisen osa-alueen.
Parhaat sijoittajat odottavat, että tiedot toimitetaan ajoissa ja siinä muodossa, jonka he ymmärtävät parhaiten. He käyttävät aikansa viisaasti, kuuntelevat äänikirjoja ja podcasteja aamuisen työmatkansa aikana ja hyödyntävät avustajia sähköposteihin ja puheluihin vastaamisessa. Jos haluat viedä yrityksesi seuraavalle tasolle, aloita oman tehokkuutesi lisäämisestä ja katso, eikö sillä ole suoraa vaikutusta tuottavuuteesi.
5. Keskity
Tämän ei pitäisi tulla yllätyksenä. Parhaat sijoittajat ovat erittäin keskittyneitä, tietävät, mitä he haluavat, eivätkä anna minkään estää heitä pääsemästä tavoitteeseen. Esteet eivät ole ongelma keskittyneille. Hehkulamppu loistaa valonsa koko huoneeseen. Sen energia leviää ja kattaa suuren alueen – se on sen tarkoitus. Laser sen sijaan on hyvin fokusoitu. Sen energia keskittyy kapeasti tiettyyn suuntaan. Laserit pystyvät lyömään esteiden läpi, mitä hehkulamput eivät pysty tekemään.
Parhaat sijoittajat ovat laserilla fokusoituja. He eivät anna esteiden pysäyttää heitä, ja he tietävät tarkalleen, mihin ovat menossa. ”Pareto-periaate” (jota kutsutaan myös 80/20-säännöksi ja jonka kehitti italialainen taloustieteilijä Vilfredo Pareto) voidaan tiivistää toteamalla, että 20 prosenttia ponnisteluistasi johtaa 80 prosenttiin tuloksista. Huippuyrittäjät noudattavat tätä uskomusta, ja sen filosofia näkyy heidän liiketoimintasuunnitelmissaan. Keskittämällä ponnistelunsa niihin 20 prosenttiin työstä, jotka tuottavat 80 prosenttia tuloksista, he päihittävät kilpailijansa ja etenevät siinä, missä muut pysähtyvät.
Etkö usko minua? Katsokaa, miten tulot jakautuvat eri puolilla maailmaa. Katsokaa, miten useimmilla teollisuudenaloilla 20 prosenttia parhaista saa 80 prosenttia liiketoiminnasta. Olipa kyse sitten makrotasosta (20 % kansakunnan väestöstä hallitsee 80 % varallisuudesta), yritystasosta (20 % myyntiedustajista vastaa 80 %:sta saaduista tuloista) tai henkilökohtaisesta tasosta (käytät 20 % vaatekaappisi vaatteista 80 % ajasta), näet 80/20-periaatteen toimivan.
Huippusijoittajat ymmärtävät tämän ja kaventavat painopistettään mieluummin keskittääkseen kuin laajentaakseen sitä heikentääkseen sitä. Kyky keskittyä lisää tuotantoa ja antaa heille mahdollisuuden lyödä läpi esteistä, jotka pysäyttäisivät muut.
6. Suhteiden rakentaminen
Jos haluat tietää, mihin parhaat liikemiehet keskittyvät 20 %:n parhaimmillaan, se on suhteiden rakentaminen. Ne, joilla on parhaat suhteet, näyttävät aina voittavan. Olipa kyse sitten siitä, että he saavat sopimuksen ensimmäisenä, saavat kaupungin hyväksymät luvat, voittavat tarjouksen hankkeesta tai saavat parhaan hinnoittelun rakentamiseen, ne, joilla on parhaat suhteet, menestyvät.
Olemme kaikki kuulleet: ”Ei ole kyse siitä, mitä tiedät, vaan siitä, kenet tunnet”. Huippusijoittajat ovat lakanneet taistelemasta tätä tosiasiaa vastaan ja omaksuneet sen. Haluatko tietää, miksi rikkaimmat liikemiehet haluavat jahteja, kalliita valtavia koteja ja tekevät ylellisiä matkoja? Kyse ei aina ole puhtaasti egosta. Nämä ihmiset ymmärtävät, että tällaiset omaisuuserät voivat avata ovia suhteiden rakentamiselle, jotka maksavat myöhemmin suurempia voittoja.
Tuo jahti voi olla loistava tapa tutustua johonkuhun, joka antaa sinulle yrityksesi tarvitseman liiketoimintalainan, ja tuo loma-asunto vuoristossa voi olla todella hyödyllinen, kun yrität rakentaa suhdetta johonkuhun, joka hiihtää. Omaisuuden omistaminen ei ole ainoa tapa parantaa suhteiden rakentamista, mutta se on osoitus siitä, että fiksut liikemiehet ja -naiset ymmärtävät tämän.
Arvon tuottaminen toisille on suhteiden rakentamisen peruskivi. Kun opit, ettei kyse ole aina sinusta, ja otat uskonaskeleet ja vuodatat ensin johonkin toiseen, se voi avata sinulle myöhemmin suuria ovia. Kirjat, kuten ”How To Win Friends And Influence People”, ovat ajattomia klassikoita, koska niissä esitetään suhteiden rakentamisen perusteet. Monet tapaamistani huippukiinteistösijoittajista lukevat tätä kirjaa uudelleen ja uudelleen joka vuosi!
7. Vipuvoima
Viimeinen piirre, jonka olen huomannut olevan yhteinen menestyneille kiinteistösijoittajille, on heidän kykynsä käyttää vipuvoimaa. Jos haluat tehdä mitä tahansa suuren mittakaavan tasolla, vipuvaikutuksen oppiminen on ehdottoman tärkeää.
Vipuvaikutus voi olla monessa muodossa, mutta ne kolme, jotka näen yleisimmin hallitsevan huippusijoittajilla, ovat raha, ihmiset ja tilaisuus.
Raha:
OPM eli ”Toisten ihmisten rahat” on yksi yleisimmin opetetuista menestyksekkääseen kiinteistösijoittamiseen kuuluvista vuokralaisista. Tietyssä vaiheessa jokaisen menestyvän sijoittajan uraa heillä on lopulta enemmän kauppoja ja enemmän mahdollisuuksia kuin heillä on pääomaa ostaa. Tässä vaiheessa kyky käyttää muiden ihmisten rahaa (ja maksaa heille siitä) on paras tapa skaalautua. Hyödyntämällä muiden resursseja huippusijoittajat kasvattavat varallisuuttaan ja salkkunsa kokoa samalla, kun he luovat win-win-skenaarioita yhteistyökumppaneilleen taloudellisen tuen avulla. Jos tavoittelet menestyvää kiinteistösijoittajuutta, sinun on viisasta olettaa, että jossain vaiheessa tarvitset OPM:ää.
Ihmiset:
Menestyvät sijoittajat hyödyntävät myös ihmisiä. Palkkaamalla lahjakkaita, ahkeria ja luotettavia ihmisiä (tai tekemällä yhteistyötä heidän kanssaan) huippusijoittajat saavat paljon enemmän aikaan kuin he koskaan pystyisivät yksin. Missä tahansa projektissa, työssä tai liiketoiminnassa on tietty määrä tehtäviä, jotka on suoritettava, jotta päästään eteenpäin. Yksi amatöörien suurimmista virheistä on olettaa, että heidän on itse suoritettava kaikki nämä tehtävät. Menestyvät liikemiehet ovat oppineet hyödyntämään muiden ihmisten kykyjä ja taitoja, jotta he voivat keskittyä enemmän siihen 20 prosenttiin liiketoiminnasta, joka tuo heille enemmän tuloksia. Jos aiot olla huippusijoittaja, ala oppia mahdollisimman paljon siitä, miten palkata lahjakkaita ihmisiä työskentelemään sinulle.
Opportunity:
Viimeinen asia, jonka huomaan parhaiden sijoittajien hyödyntävän, on mahdollisuus. Menestyvät liikemiehet oppivat, että jokainen voitto ei ole pelkkä voitto, vaan se on mahdollisuus toiseen voittoon myöhemmin. Kun hanke on saatu päätökseen ja sopimuksen sijoittajat ovat tyytyväisiä, on paljon helpompi hyödyntää tuota menestystä saadakseen heidän pääomansa uudelleen seuraavassa sopimuksessasi. Kun kehität ja myyt maata alueella, jolla on suuri kysyntä, on paljon helpompi oppia kokemuksesta ja tehdä se paremmin toisella kerralla. Yksi onnistunut yritys johtaa lähes aina uusiin mahdollisuuksiin toistaa se, ja parhaat sijoittajat pyrkivät aina hyödyntämään tätä tosiasiaa. Parhaat eivät hukkaa tilaisuuksia tehdä vielä paremmin seuraavalla kerralla.
Asettele vaikka Golden State Warriorsia, jota pidetään yhtenä parhaimmista koripallojoukkueista, joita NBA:n historiassa on koskaan koottu. Voitettuaan liigan mestaruuden he pystyivät värväämään Kevin Durantin, jota pidetään ehdokkaana liigan parhaaksi pelaajaksi. Miten Warriors onnistui tässä? Heidän voittokaavansa loi houkuttelevan ympäristön, joka houkutteli huippulahjakkuuksia liittymään heihin, mikä teki toisen mestaruuden voittamisesta vielä helpompaa seuraavana vuonna (he voittivat vielä kaksi mestaruutta peräkkäin). Miten tämä toimii kiinteistösijoittamisessa?
- Ostamalla enemmän kauppoja luodaan vahvemmat suhteet niihin, jotka löytävät kauppoja. Huippusijoittajat saavat nämä kaupat ensimmäisinä.
- Tehdä enemmän kunnostuksia auttaa sijoittajia oppimaan uusia, luovia tapoja säästää rahaa kunnostuksissa tulevaisuudessa.
- Vuokra-asuntojen kunnostamisen oppiminen voi johtaa mahdollisuuksiin myös kääntää taloja. Näiden kahden välillä on paljon päällekkäisiä taitoja.
- Oppiessaan lukemaan tuloslaskelmaa ja johtamaan työntekijöitä voi luoda mahdollisuuksia aloittaa uusia sivutoimisia yrityksiä.
- Omistamalla suuren vuokrakiinteistösalkun voi luoda mahdollisuuksia avata oma kiinteistönhoitoyritys ja kasvattaa sen mittakaavaa.
- Suurten asuntomäärien myyminen voi luoda mahdollisuuden rakentaa kiinteistövälitysliike niiden myymistä varten, säästää palkkioissa ja skaalautua ylöspäin.
Kiinteistösijoittamisessa hyvin vähän on uutta tai innovatiivista. Valtaosa parhaista sijoittajista yksinkertaisesti oppii siitä, mitä muut tekevät, ja toteuttaa sen sitten käytännössä paremmin kuin kilpailijansa. Jos haluat itsekin olla paras, ala tutkia, mitä he tekevät, miten he toimivat ja miten he ajattelevat. Jos teet niin kuin parhaat tekevät, sinusta tulee jonain päivänä itsekin paras!