Easements ovat maata koskevia omistusoikeudettomia etuja. Palvelusoikeuden haltijalla on oikeus käyttää maa-aluetta vain tiettyyn erityiskäyttöön, eikä hän omista maata eikä hänellä ole täyttä käyttö- ja nautintaoikeutta siihen. Usein palvelusoikeudet perustetaan Teksasissa, jotta henkilö tai yritys saisi oikeuden kulkea maata pitkin. Esimerkiksi Austinin asunnonomistaja voi antaa Austin Energylle palvelusoikeuden, jolla myönnetään pääsy kiinteistöllä oleviin sähkölinjoihin. Palvelusoikeudet voivat olla yksityisiä tai julkisia.
Tässä artikkelissa annetaan yleiskatsaus kuhunkin palvelusoikeustyyppiin ja sen tarkoitukseen. Joskus voi syntyä erimielisyyksiä oikeudesta päästä kiinteistölle ja siitä, mitä kiinteistöllä saa tehdä. Jos sinulla on kysyttävää Texasin palvelusoikeuksista tai olet osallisena palvelusoikeuksia koskevassa oikeudenkäynnissä, ota yhteyttä Austinin kiinteistöasianajajaan Farren Sheehaniin ja pyydä alustavaa konsultaatiota.
Private Easements in Texas
Private easements in Texas
Yksityisellä palvelusoikeudella myönnetään käyttöoikeuksia maa-alueeseen yksityishenkilöiden tai -yksikköjen välillä eikä se koske yleistä yleisöä. On olemassa useita termejä, joita käytetään Teksasissa yksityisten palvelussuhteiden tyyppien tarkempaan erotteluun ja jotka määrittelemme tässä.
Affirmatiivinen palvelussuhde Teksasissa
Affirmatiivinen palvelussuhde oikeuttaa palvelussuhteen haltijan oikeuteen astua maa-alueelle ja tehdä tai tehdä siellä jokin toimi. Austinin alueen kiinteistöasianajajat näkevät tämäntyyppisiä palvelusoikeuksia kasvavissa rakennuskohteissa, kuten Cedar Parkissa ja Round Rockissa. Yleinen esimerkki on, kun vesilaitoksella on oikeus asentaa ja ylläpitää putkistoa yksityisomistuksessa olevalla kiinteistöllä.
Negatiiviset palvelusoikeudet Teksasissa
Negatiivinen palvelusoikeus sitä vastoin oikeuttaa kiinteistön ensisijaisen omistajan pakottamaan palvelusoikeuden haltijan pidättäytymään tietystä toiminnasta maa-alueella, jotta palvelusoikeuden haltija ei häiritse ensisijaisen maanomistajan käyttöä ja nautintoa. Esimerkkinä sekä positiivisesta että negatiivisesta palvelusoikeudesta on Austinin tapaus, jossa palvelusoikeuden haltijalla oli positiivinen oikeus käyttää lentokoneita palveluksessa olevan kiinteistön yllä, ja kiinteistön omistajalla oli negatiivinen esteellinen palvelusoikeus, jolla kiellettiin palvelusoikeuden haltijaa rakentamasta rakenteita, jotka ulottuivat määrättyyn ilmatilaan. City of Austin v. Travis County Landfill, 25 S.W.3d 191, 195-197 (Tex. App. – Austin 1999, hakemus määräajan pidentämiseksi jätetty).
Appurtenant Easements in Texas
Käsitteellä ”appurtenant” tarkoitetaan sitä, että palvelusoikeus kiinnittyy tai on osa tiettyä maa-aluetta itse. Appurtenant easement edellyttää, että on olemassa kaksi eri maa-aluetta (ns. tenements). Palvelusoikeudesta hyötyy hallitsevan kiinteistön omistaja. Hänellä on myös oikeus käyttää palvelusoikeutta palvelusoikeuteen kuuluvan maa-alueen poikki. Toiseen kiinteistöön (servient tenement) sovelletaan palvelusoikeutta. Tuomioistuimet pyrkivät yleensä tulkitsemaan palvelusoikeudet appurtenantiksi siten, että nämä oikeudet ovat siirrettävissä kiinteistön omistusoikeuden mukana.
Easements in Gross
Easement in Gross tarkoittaa, että palvelusoikeus on yrityksen tai yhteisön omistuksessa. Yleinen esimerkki bruttopalveluksista Teksasissa ovat öljyn- ja kaasuntuotantoon liittyvät putkipalvelusoikeudet. Oikeudet ovat henkilökohtaisia oikeuksia, jotka yleensä päättyvät yksittäisen omistajan kuollessa. Ne voivat kuitenkin päättyä myös yrityksen omistajan kuollessa. Bruttopalvelusoikeudet voidaan kuitenkin joissakin olosuhteissa siirtää tai luovuttaa.
Julkiset palvelusoikeudet Teksasissa
Julkisella palvelusoikeudella myönnetään maan käyttöoikeudet suurelle yleisölle. Julkiset palvelusoikeudet antavat nautinta- ja käyttöoikeuden yleisölle yleensä tai koko yhteisölle. Julkinen palvelusoikeus voidaan perustaa a) omistajalta saadulla omistusoikeudella, b) vanhentuneena käyttöoikeutena (yleisön käyttö useiden vuosien ajan) tai c) valtion suorittamalla pakkolunastuksella. Esimerkki julkisesta palvelusoikeudesta on Austinin kaupungin katuihin liittyvä palvelusoikeus. Se antaa kunnalle oikeuden asentaa viemäri-, kaasu- ja vesijohtoja.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Kohtaiset säännöt ja määräykset, jotka koskevat juuri sitä palvelusoikeustyyppiä, jonka kanssa saatat olla tekemisissä, voivat varmasti tuntua ylivoimaisilta. Sheehan Law on täällä auttamassa. Jos olet mukana oikeudellisessa asiassa, joka koskee palvelusoikeutta, käytämme kokemustamme ja tietämystämme kaikkien asiaankuuluvien asiakirjojen tarkistamiseen, neuvomme sinua parhaista toimintatavoista ja edustamme sinua tarvittaessa. Ota meihin yhteyttä jo tänään soittamalla numeroon (512) 640-0588 tai täyttämällä kätevä yhteydenottolomakkeemme verkossa.