Lyhytaikaiset myynnit voivat tarjota potentiaalisille asunnonostajille erinomaisen tilaisuuden päästä hyvään kauppaan. Jos haluat ostaa lyhyeksi myydyn asunnon, sinun on valmistauduttava pitkälliseen sulkemisprosessiin ja valmistauduttava hyppäämään joidenkin renkaiden läpi, jotka eivät yleensä liity perinteisiin myynteihin. Ja jos olet potentiaalinen short sale -ostaja, sinun on myös aseistettava itsesi tietämyksellä siitä, miten löydät short sale -asuntoja läheltäsi.
Jos harkitset tämäntyyppistä asunnon ostoa, tässä on asiantuntijapohjainen selityksemme siitä, mikä on short sale, mitkä ovat short sale -asunnon ostamisen mahdolliset hyvät ja huonot puolet ja miten löydät short sale -listoja alueeltasi.
Mikä on lyhyeksi myyty asunto?
Lyhyeksi myyty asunto syntyy, kun asunnon omistajalla on talostaan enemmän velkaa kuin se on tällä hetkellä arvoltaan, mutta hänen on kuitenkin myytävä se. Se voi tapahtua, kun asunnonomistaja on ostanut talon markkinoiden huipulla ja sitten markkinat kärsivät laskusta.
Suuri lama on hyvä esimerkki tästä skenaariosta, ja se synnytti runsaasti lyhyitä myyntejä. ”Ihmiset olivat rahoittaneet kotinsa 100-prosenttisesti”, sanoo Kalifornian Santa Cruzin alueella toimiva huippumyyjä Jessica Wallace, joten heillä ei ollut lainkaan omaa pääomaa, kun ”markkinat putosivat 10 prosenttia.”
Toinen syy siihen, että asunnonomistaja saattaa joutua myymään asuntonsa lyhyeksi myynnillä, on se, että hän on ylikorostanut oman pääoman ehtoisia lainojaan tai luottolimiittejään.
Jotta tämäntyyppinen myynti onnistuisi, myyjän on vakuutettava lainanantajansa ottamaan vähemmän kuin talo on arvoltaan (toisin sanoen jäämään ”vajaaksi” myynnissä). Lainanantajilla on kannustin tehdä näin – jos talo on arvoltaan pienempi kuin lainanottaja on maksanut, eikä lainanottajalla todellakaan ole keinoa maksaa maksuja – välttääkseen ulosmittausprosessin, joka on myös kallis.
Miksi haluaisin harkita short sale -asunnon ostamista?
Pääsyy ostaa short sale -asunto? Voit saada loistavan kaupan.
Voidaan esimerkiksi sanoa, että ostat asunnon asunnonomistajalta, joka osti markkinoiden huipulla… ja sinulla oli onni tulla mukaan, kun markkinat ottavat suuren notkahduksen.
Kaiken lisäksi näiden listojen kohdalla on vähemmän kilpailua muiden ostajien taholta. Ja toisin kuin pakkohuutokaupassa (jonka kautta saatat myös saada edullisen hinnan), voit käydä läpi lyhyeksi myydyn asunnon ennen tarjouksen tekemistä.
Voit myös tehdä haluamasi tarkastukset kiinteistöön, myös ennen tarjouksen tekemistä, jos myyjä suostuu siihen. (Glenn Hansen / Unsplash)
Mitä haittapuolia lyhyeksi myydyn asunnon ostamisessa on?
Lyhyeksi myydyt asunnot myydään yleensä sellaisenaan. Ja lainanantajat eivät ehkä halua maksaa kaikkia maksuja, jotka normaalisti ovat osa myyjän sulkemiskustannuksia, säästääkseen rahaa, koska he ovat jo valmiiksi tappiolla.
”Ainoa syy, miksi haluat ostaa short sale -asunnon, on se, että saat siitä hyvän hinnan”, Wallace sanoo.
”Koska lyhyeksi myydyssä kiinteistössä et saa korjauksia, jotka on tehtävä kiinteistöön joko asunnonomistajalta, joka oli menettämässä rahaa eikä hänellä ole rahaa laittaa taloon, tai pankilta, joka on myös menettämässä rahaa. Kyseessä on ehdottomasti ostajan varoittelutilanne.”
Plussana mainittakoon, että lyhyeksi myydyn asunnon ostaminen voi koetella kärsivällisyyttäsi vakavasti: Koko prosessi voi venyä pitkäksi, koska et odota vastausta yksityishenkilöltä vaan pankilta tai lainanantajalta.
”Lyhytaikaiseen myyntiin kuluu vähän rahaa, mutta paljon aikaa”, Wallace selittää ”Olen nähnyt, että se kestää jopa vuoden. Joudut odottamaan pitkään, ja jos olet mieltynyt kiinteistöön, voit joutua pettymään pahasti.”
Se johtuu siitä, että vaikka asunnonomistaja olisi hyväksynyt tarjouksen, ”lainanantaja voi palata kuusi kuukautta myöhemmin ja sanoa: ’Ei, emme hyväksy tätä hintaa.'” Tämä johtuu siitä, että vaikka asunnonomistaja olisi hyväksynyt tarjouksen, ”lainanantaja voi palata kuusi kuukautta myöhemmin ja sanoa: ’Emme hyväksy tätä hintaa’. Joten joudut odottamaan pitkään – etkä ehkä koskaan saa hyväksyntää.”
OK, taidan olla kiinnostunut. Mistä löydän short sale -asuntoja?
Jos haluat ostaa short sale -asunnon läheltäsi, etsi itsellesi ensin ostajan agentti. ”Haluat olla yhteydessä paikalliseen kiinteistönvälittäjään, joka on vakiintunut ja tuntee alueen”, Wallace sanoo. ”He ovat niitä, jotka tietävät lyhyistä myynneistä ja voivat kertoa sinulle.”
Monet välitystoimistot tarjoavat listoja lyhyistä myynneistä ihmisille, jotka ovat kertoneet välitystoimistolle olevansa kiinnostuneita, joten kysy välittäjältäsi, tarjoaako heidän välitystoimistonsa tällaista palvelua. Keskustele agenttisi kanssa myös siitä, voisitko hankkia itsellesi MLS-käyttöoikeudet, jotta voit etsiä alueellasi sijaitsevia short sale -asuntoja.
Voit etsiä short sales -asuntoja suoraan MLS:n kautta, joka listaa ne, joskus suoraan liputettuina. Voit usein erottaa lyhyeksi myydyn asunnon katsomalla listauskuvauksia. Niissä saatetaan sanoa suoraan ”short sale” – tai jos näin ei ole, ne saattavat sisältää muuta paljastavaa kieltä, kuten ”edellyttää pankin hyväksyntää”, ”maksuhäiriöilmoitus”, ”menossa huutokauppaan” tai muita tietoja statuksesta.
Toinen tapa löytää short sales -ilmoituksia on käyttää välittäjää, joka on erikoistunut short sales -ilmoituksiin: Nämä ovat listausagentteja, jotka edustavat lainanantajia, ja he yleensä listaavat koteja irtotavarana. Heillä on todennäköisesti SFR (short sales and foreclosure resource) -sertifikaatti National Association of Realtorsilta. (Silti haluat luultavasti oman ostajan agentin edustamaan sinua ja suojelemaan etujasi, jos löydät lyhyeksi myydyn asunnon tällä tavoin.)
Voit myös löytää lyhyeksi myydyn asunnon suoraan tuomioistuimen kautta. Kaupungin tai piirikunnan virkailijan toimistosta näet luettelot henkilöistä, joiden laina on laiminlyöty – tunnetaan myös nimellä pre-foreclosure. Tämä on vaihe ennen pakkohuutokauppaa, ja yleensä asunnonomistajan viimeisen laiminlyödyn asuntolainan maksun jälkeen on kulunut noin kuusi kuukautta, ennen kuin pankki todella tekee pakkohuutokaupan.
Wallace huomauttaa, että tämä on vain keino jäljittää koteja, joista voi tulla lyhyeksi myyntejä – mutta se ei suinkaan ole tae siitä, että niistä tulee lyhyeksi myyntejä. ”Useimmiten he löytävät tavan maksaa asuntolainan maksut”, hän sanoo. ”Mutta se on osoitus siitä, kenellä on vaikeuksia maksaa asuntolainaa, ja niitä tulee olemaan paljon juuri nyt”, hän lisää, kun otetaan huomioon sepelvaltimotautipandemia ja siihen liittyvä talouskriisi.
Jos sinulla on vanhan koulukunnan herkkyys, saatat olla onnekas löytämään lyhyeksi myytyjä asuntoja sanomalehden kautta. Skannaa paikallinen kiinteistöosastosi ja katso, mitä saatat löytää. Tai voit tutkia ilmoituksia digitaaliseen tyyliin Craigslistillä. Tee paikallinen haku kohdassa ”myytävät kiinteistöt” ja etsi termiä ”short sale” tai ”foreclosure”.
Voit käyttää ilmoituksia myös päinvastoin: julkaise ilmoitus, jossa ilmoitat hakusi. Voit ilmoittaa kiinnostuksestasi ostaa short sale -asunto yhteisön ilmoitustauluilla, sopivissa sosiaalisen median ryhmissä ja muissa digitaalisissa ja todellisissa tiloissa.
Voit käyttää verkostoitumispuuhiasi myös short sale -asuntojen etsimiseen. Ehkä alueellasi on paikallinen kiinteistösijoittajakerho, johon voisit liittyä. Sijoittajat ovat kilpailijoitasi näistä kodeista, mutta he etsivät myös nimenomaan vuokra-asuntoja tai kiinteistökorjauksia, joten he saattavat olla hyvä lähde kodeille, jotka eivät sovi heidän ostoruutuihinsa – mutta sopivat täydellisesti sinun ostoruutuihisi.
Voit katsoa myös verkkoalustoja:
Vaikka suuri lama noin kymmenen vuotta sitten loi monia lyhyitä myyntejä, jää nähtäväksi, tekeekö nykyinen talouskriisi saman. ”Kukaan meistä ei voi ennustaa tulevaisuutta”, Wallace sanoo ja selittää, että meidän pitäisi tietää enemmän puolen vuoden tai vuoden kuluttua. Mutta jos hinnat laskevat 10 prosenttia tai enemmän, hän sanoo, silloin on aika ”todella alkaa avata silmät ja etsiä lyhyitä myyntejä.”