Money Empiren tiimi on viime aikoina havainnut kasvavan trendin asuntolainojen alalla – ristiinvakuudellisten lainojen lisääntymisen. Mutta mitä ne ovat?
Käsitteen selvittämiseksi puhuimme Money Empiren johtajan Kayne Wahlstromin ja rekisteröidyn rahoitusneuvonantajan Goran Loncarin kanssa.
Mitä on ristiinvakuudellisuus?
Ristiinvakuudellisuudesta on kyse silloin, kun useampia kiinteistöjä käytetään yhdessä saman pankin myöntämän lainan vakuutena.
Ristiinvakuudellisuudesta on kyse silloin, kun useampia kiinteistöjä käytetään yhdessä yhden pankin myöntämän lainan vakuutena. Tämä saattaa kuulostaa päällisin puolin hyvältä, mutta kuten Kayne selittää, ongelmia syntyy pian, kun salkkuun halutaan tehdä muutoksia.
”Sanotaan, että jollakulla on pankissa A kaksi kiinteistöä, joiden molempien arvo on 500 000 dollaria, jolloin omaisuuden kokonaisarvo on 1 000 000 dollaria. Hänellä on myös 700 000 dollarin arvosta velkaa. Hän haluaa myydä talon realisoidakseen pääomaa yrityksen ostoa varten tai saadakseen hieman ylimääräistä käteistä. He sanovat itselleen: ”Myymme talon B 600 000 dollarilla, saamme 300 000 dollaria taskuun ja jätämme velan toiseen taloon. Mutta sinä aikana, joka on kulunut siitä, kun he ottivat lainat, heidän tulonsa ovat laskeneet, eivätkä he nyt pysty hoitamaan velkaa, jos he myyvät kiinteistön. He luulevat saavansa reilun käteisvarojen lisäyksen, mutta pankki sanookin: ”Ei – sinun on käytettävä nuo varat asuntolainavelkasi lyhentämiseen.”
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, etteikö useiden kiinteistöjen käyttäminen useiden lainojen vakuudeksi olisi sallittua – sitä on vain lähestyttävä eri tavalla.
”Oletetaan, että asiakkaalla on kiinteistö A pankissa A ja hänellä on kyseisessä kiinteistössä omaa pääomaa, jonka avulla hän haluaa ostaa kiinteistön B.”. Saamme uusiutuvan luoton tai tilinylitysluoton nostamatta kiinteistöstä A, ja siitä tulee vakuus kiinteistöä B varten, joka sitten ostetaan erillisellä pankilla.”
Ristiinvakuudelliset lainat yleistyvät yhä enemmän.Etuna siitä, että kukin kiinteistö on vain yhden lainan vakuutena, on se, että sinulle on selvää, kuinka paljon velkaa sinulla on kustakin omaisuuserästä.
”Jos sitten menet myymään yhden noista kiinteistöistä, tiedät tarkalleen, kuinka paljon käteistä saat realisoitua sen jälkeen, kun välittäjän palkkiot ja asuntolaina on maksettu.”
Kuten Goran ytimekkäästi ilmaisi: ”Kiinteistösijoittamisen perusasioita on riskien hajauttaminen.” Se, että kaikki lainasi on vakuutena yhdellä jättimäisellä yhdistetyllä omaisuuserällä, lukitsee sinut käyttämään yhtä ainoaa pankkia sekä sitoo tarpeettomasti kaikki kiinteistösijoituksesi omaisuudet.
Mitä voit tehdä, jos lainasi ovat ristiinvakuudellisia?
Jos lainasi ovat tällä hetkellä ristiinvakuudellisia, miten Money Empiren tiimi voi auttaa sinut pois tästä tilanteesta? Kayne selitti, että se alkaisi nykytilanteen analysoinnilla.
”Katsoisimme salkkuasi – kokonaisvarat, kokonaisvelat. Määrittäisimme sitten, mikä on kunkin yksittäisen kiinteistön arvo, ja alkaisimme jakaa riskisi eri pankkien kesken.”
Työskennellessäsi rahoitusneuvojien kanssa etuna on, että he ovat riippumaton osapuoli – he eivät myy lainoja, joten he pystyvät antamaan puolueettomia neuvoja siitä, mikä on parasta lompakollesi. Kuten Goran selitti: ”On kuitenkin tärkeää muistaa, että pankin tehtävänä on ansaita rahaa – he eivät aio sanoa, että pitkän aikavälin taloudellisen terveytesi vuoksi suosittelemme, että otat lainaa toisesta pankista”. Riippumattomaan rahoitusneuvojaan voi sitä vastoin luottaa, että hän asettaa taloudelliset etusi etusijalle.
Jos haluat lisätietoja Money Empiren tiimin kanssa työskentelystä Aucklandin rahoitusneuvonnassa, ota yhteyttä jo tänään.