Mitä sinun on tiedettävä 1031-vaihtoa varten Kaliforniassa

Jos olet tällä hetkellä sijoitusasunnon omistaja, 1031-vaihto saattaa olla ihanteellinen kiinteistötransaktio sinulle, jos haluat ostaa toisen kiinteistön samalla kun myyt nykyisen pois. 1031-vaihto on verotusta lykkäävä vaihto, jonka avulla voit lykätä myyntivoittoveroja niin kauan kuin ostat toisen ”samankaltaisen” kiinteistön. Jotkut menestyneimmistä kiinteistösijoittajista käyttävät tätä vaihtomekanismia, ja siitä voi olla hyötyä monissa eri tilanteissa. Seuraavassa on yleinen opas 1031-vaihdosta Kaliforniassa. Se sisältää yksityiskohtaisia tietoja siitä, mitä 1031-vaihto on, miten vaihto toteutetaan ja miksi vaihto voi olla sinulle hyödyllinen. 1031-vaihdon monimutkaisten yksityiskohtien ymmärtäminen tulisi toteuttaa käyttämällä ”pätevää välittäjää”, joka on ammattimainen kolmannen osapuolen yritys, joka mukauttaa vaihtoprosessin ja auttaa sinua välttämään kriittisten virheiden tekemistä, jotka voisivat vaarantaa veroedullisen myyntisi.

Mikä on 1031-vaihto?

1031-vaihdossa on kyse vaihdosta, joka tapahtuu silloin, kun myytte yhden sijoitusasunnon ostaaksenne toisen. Kun vaihdat nykyisen sijoitusasuntosi toiseen, joudut yleensä maksamaan huomattavan määrän myyntivoittoveroja. Jos tämä kauppa kuitenkin täyttää 1031-vaihdon edellytykset, voit lykätä näitä veroja määräämättömäksi ajaksi. Tämä antaa sijoittajille mahdollisuuden siirtyä toiseen kiinteistöluokkaan ja/tai vaihtaa painopistettä uudelle alueelle ilman, että he joutuvat maksamaan suuria veroja.

1031-vaihdon päävaatimukset ovat: (1) on ostettava toinen ”samankaltainen” sijoituskiinteistö; (2) korvaavan kiinteistön on oltava samanarvoinen tai sitä arvokkaampi; (3) on sijoitettava kaikki myynnistä saadut tulot (ei voi saada ”saalista”); (4) on oltava sama omistusoikeuden haltija ja verovelvollinen; (5) on yksilöitävä uusi kiinteistö 45 päivän kuluessa; ja (6) on ostettava uusi kiinteistö 180 päivän kuluessa.

Ymmärtääksesi, miten hyödyllistä 1031-vaihto voi olla, sinun tulisi tietää, mikä on myyntivoittovero. Useimmissa kiinteistökaupoissa, joissa omistat sijoitusasunnon yli vuoden ajan, sinun on maksettava myyntivoittoveroa. Tämä vero peritään suoraan oikaistun ostohinnan (alkuperäinen hinta lisättynä parannuskustannuksilla, muilla liitännäiskustannuksilla ja poistoilla) ja kiinteistön myyntihinnan välisestä erotuksesta. Luovutusvoittojen veroprosentti riippuu veroluokasta, jossa olet. 1031-vaihto määritellään IRS-koodin kohdassa 1031, josta se on saanut nimensä.

4 kiinteistövaihtotyyppiä

Kiinteistövaihtotyyppejä, joita voit harkita, kun haluat osallistua 1031-vaihtoon, on neljä:

• Simultaanivaihto
• Viivästetty vaihto
• Käänteinen vaihto
• Rakennus- tai parannusvaihto

Simultaanivaihto

Ensimmäinen 1031-vaihtotyyppi on simultaanivaihto, joka tapahtuu silloin, kun myymäsi kiinteistö ja hankkimasi kiinteistö sulkeutuvat samana päivänä keskenään. Muista, että tämän vaihdon on tapahduttava samanaikaisesti, jotta voit saada edut. Jos jommankumman kiinteistön sulkeminen viivästyy lyhyellä aikavälillä, vaihto voidaan hylätä, mikä tarkoittaa, että sinun on maksettava täydet myyntivoittoverot.

Samanaikainen vaihto voi tapahtua kolmella eri tavalla. Ensimmäinen samanaikaisen vaihdon tyyppi on sellainen, jossa vaihdat kauppakirjoja toisen sijoitusasunnon omistajan kanssa. Toinen tyyppi on kolmen osapuolen vaihto, jossa sinun ja toisen sijoitusasunnon omistajan välistä kauppaa helpottaa kolmas osapuoli, jota kutsutaan päteväksi välittäjäksi. Hyväksytyt välittäjät järjestävät koko kaupan, ja heillä on koulutusta ja kokemusta tällaisten kauppojen hoitamisesta. Ilman pätevän välittäjän apua on vaarana, että 1031-vaihto mitätöityy ja sinulle aiheutuu suuri verorasitus.

Viivästetty vaihto

Viivästetty vaihto on helposti yleisin 1031-vaihto, jonka voit tehdä. Kun teet viivästetyn vaihdon, voit luopua sijoitusasunnostasi tai myydä sen ennen kuin ostat toisen sijoitusasunnon. Näin voit käyttää yhdestä myynnistä saadut varat toisen kiinteistön hankkimiseen. Tämäntyyppinen vaihto voi tapahtua vasta, kun olet markkinoinut kiinteistösi, saanut ostajan ja toteuttanut myynti- ja lopullisen ostosopimuksen. Tämän jälkeen on otettava käyttöön hyväksytty välittäjä, joka pidättää myyntitulot, kunnes myyjä hankkii samankaltaisen kiinteistön.

Sinulla on 45 päivää aikaa löytää uusi kiinteistö ja 180 päivää aikaa tehdä kauppa. Tänä aikana edellisen sijoitusasuntosi myynnistä saatuja voittoja säilytetään sitovassa trustissa. Vaikka uuden kiinteistön myynti on saatava päätökseen 180 päivän kuluessa, sinulla on vain 45 päivää aikaa löytää haluamasi sijoitusasunto. Tämä aikataulu antaa sinulle hieman liikkumavaraa samanaikaiseen vaihtoon verrattuna.

Käänteinen vaihto

Käänteinen vaihto on ainutlaatuinen siinä mielessä, että löydät ja ostat sijoitusasunnon ennen nykyisen sijoitusasuntosi myyntiä. Tämän jälkeen nykyinen kiinteistösi vaihdetaan pois. Ostamalla uuden kiinteistön etukäteen voit odottaa nykyisen kiinteistösi myymistä, kunnes kiinteistön markkina-arvo nousee.

Tärkein ongelma tämäntyyppisessä vaihdossa on se, että kauppa tapahtuu yleensä 100-prosenttisesti käteisellä. On myös tärkeää ymmärtää, että suurin osa pankeista ei myönnä käänteisvaihtolainoja. Pidä mielessä, että toisen kiinteistön ostaminen tällä vaihdolla tarkoittaa, että sinulla on 45 päivää aikaa määrittää, mistä nykyisistä sijoituskiinteistöistäsi luovutaan. Sen jälkeen sinulla on vielä 135 päivää aikaa saattaa kauppa päätökseen.

Rakennus- tai parannusvaihto

Rakennus- tai parannusvaihto on vaihtotyyppi, jossa voit tehdä kiinteistöön parannuksia ennen varsinaista vaihtoa. Kiinteistö sijoitetaan pätevälle välittäjälle 180 päiväksi, jonka aikana voit käyttää vaihtopääomaa tarvittavien parannusten tekemiseen. On kuitenkin kolme erillistä vaatimusta, jotka sinun on täytettävä, jos haluat, että kaikki voitot ovat verovapaita.

Ensiksi kaikki vaihtopääoma on käytettävä käsirahana tai tekemällä parannuksia kiinteistöön 180 päivän kuluessa. Veronmaksajan on saatava sama omaisuus, joka oli yksilöity 45. päivänä, mikä tarkoittaa, että se ei saa muuttua merkittävästi. Kun omaisuus on luovutettu takaisin verovelvolliselle, sen arvon on oltava sama tai suurempi. Nämä parannukset on tehtävä 180 päivän kuluessa.

Basic 1031 Exchange Definitions

Mitä on samankaltainen omaisuus?

Hankkimasi omaisuuden on oltava ”samankaltainen omaisuus”, jotta transaktiota voidaan pitää 1031-vaihtona. Tämä on kuitenkin laaja termi, mikä tarkoittaa, että hankkimasi kiinteistön ei tarvitse olla täsmälleen sama kuin se, josta luovuit. Lähes mikä tahansa kiinteistötyyppi voi soveltua tähän vaihtoon. Voit esimerkiksi vaihtaa paritalon kerrostaloon. Molempien kiinteistöjen on oltava Yhdysvalloissa.

Mikä kelpaa sijoitusomaisuudeksi?

Kiinteistön on oltava liike- tai sijoitusomaisuutta, mikä tarkoittaa, että se ei voi olla henkilökohtaista omaisuutta. Kotisi ei kelpaa 1031-vaihtoon. Omistamasi omakotitalon vuokrakiinteistö voidaan kuitenkin vaihtaa kaupalliseen vuokrakiinteistöön.

Miten määritetään yhtä suuri tai suurempi arvo vaihdossa?

Ostamasi sijoitusasunnon oman pääoman ja markkina-arvon on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin se, millä hinnalla myit nykyisen kiinteistösi. Jos omaisuudellasi on 300 000 dollarin kiinnitys miljoonan dollarin asuntoon, ostettavan kiinteistön on oltava vähintään miljoonan dollarin arvoinen, ja sinulla on oltava samassa suhteessa (tai enemmän) velkaa kiinteistössä.

Mikä on ”saalis”?

Käsitteellä ”saalis” tarkoitetaan vaihdossa saatua muuta kuin samankaltaista omaisuutta. Tyypillisesti saalis on vaihdossa saadun käteisen, kiinnitysvelan tai henkilökohtaisen omaisuuden muodossa. Jos haluat, että vaihdostasi tulee täysin verovapaa, et voi saada omaisuuden myynnistä saalista. Kaikki saamasi tavarat verotetaan.

Mitä tarkoittaa sama Title Holder / Tax Payer?

Myymäsi kiinteistön omistusoikeuteen merkityn nimen ja veroilmoituksen on oltava sama kuin se nimi ja veroilmoitus, jonka annat ostaessasi uuden kiinteistön. Poikkeus on sallittu, jos olet osakeyhtiön ainoa jäsen, jolloin kiinteistö siirtyy yhtiöltäsi sinulle.

45 päivän tunnistamisikkuna

Olitpa minkä tyyppiseen 1031-vaihtoon osallistutkin, sinulla on 45 päivää aikaa myynnin päättymisestä löytää jopa kolme samankaltaista kiinteistöä. Jos tunnistat kaksi tai kolme kiinteistöä, niiden yhteenlasketun arvon on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin myytävän kiinteistön arvo.

180 päivän ostoikkuna

Myötyäsi nykyisen kiinteistösi sinulla on 180 päivää aikaa ostaa korvaava sijoitusasunto ja toteuttaa 1031-vaihto.

Aloittaminen jakson 1031-kaupassa

Jos sinusta tuntuu, että 1031-vaihto sopii sinulle, on tärkeää, että tiedät, mitä olet tekemässä, ja noudatat kaikkia sääntöjä. Ensimmäinen askel on aina ottaa yhteyttä pätevään välittäjään, joka auttaa sinua vaihtosi hoitamisessa. Riippumatta siitä, suoritatko samanaikaisen vai viivästetyn vaihdon, ostamasi sijoitusasunnon on oltava samanlainen kuin luopumisesi kohteena oleva asunto. On myös tärkeää, ettet yritä käyttää mitään henkilökohtaista omaisuutta tässä vaihdossa. Muista, että sinulla on 45 päivää aikaa löytää kiinteistö ja 180 päivää aikaa suorittaa vaihto. Näiden määräaikojen viivästyminen voi aiheuttaa sen, että joudut maksamaan myyntivoittoveroja.

Sijoittajana nämä vaihdot voivat olla hyödyllisiä monin tavoin. Jos haluat monipuolistaa varallisuuttasi eri kiinteistöllä tai haluat ostaa kiinteistön, jonka tuotto on arvioitu paremmaksi, 1031-vaihto on loistava väline. Siitä voi olla hyötyä myös, jos hallinnoit tällä hetkellä omistamaasi sijoitusasuntoa, mutta haluaisit mieluummin ostaa sellaisen, jota on jo hallinnoitu. Vaikka sinun pitäisi nyt ymmärtää, miten pääset alkuun jakson 1031-kaupassa, tämä on uskomattoman monimutkainen prosessi, johon liittyy monia esteitä, jotka on navigoitava. Ota yhteyttä AB Capitaliin saadaksesi luettelon luotettavista pätevistä välittäjistä.