Kun olit nuorempi, kotisi oli täydellinen paikka. Tilava, puiden varjostama takapihasi tarjosi lapsillesi paikan juosta, nauraa ja leikkiä. Keittiösi tarjosi yhdessä täysin varustetun jääkaapin kanssa jatkuvasti runsaat ateriat kasvavan perheesi ruokkimiseksi. Olohuoneesi ja työhuoneesi, varustettuna talon televisiolla, toimi perheen kokoontumispaikkana, joka houkutteli jokaisen jäsenen pois omasta huoneestaan, jotta perheen yhteisiä hetkiä voitaisiin viljellä.
Näinä vuosina olet ehkä ajatellut, että viimeinen asia, joka koskaan tulisi mieleesi, olisi jättää rakastamasi koti ja perheesi. Mutta kun siirryt eläkkeelle ja lapsesi ovat lähteneet pesästä, saatat alkaa huomata, että ikääntyisit mieluummin uudessa kodissa, joka sopii paremmin tähän elämänvaiheeseesi.
Miksi ostaa uusi koti seniorina?
Ehkä koti, joka palveli täydellisesti kasvavaa perhettäsi aiemmin, tuntuu nyt liian suurelta nykyisiin tarpeisiisi. Monikerroksinen koti, jossa on useita huoneita ja valtava puutarha, saattaa nyt vaatia enemmän työtä kuin olet valmis panostamaan sen ylläpitoon, ja jos olet eläkkeellä, haluat ehkä mieluummin muuttaa pienempään, helpommin hallittavaan kotiin. Tai ehkä tarvitset kodin, joka vastaa uusiin fyysisiin tarpeisiisi, kuten yksitasoisen kodin, jossa on luiskia tai käsijohteita ja leveämmät oviaukot. Lämpimämpi ilmasto voi houkutella, tai haluat ehkä vain muuttaa lähemmäs muuta perhettäsi. Olivatpa syysi mitkä tahansa, käytettävissäsi on toteuttamiskelpoinen vaihtoehto ikääntyä uudessa kodissa nykyisen kodin sijaan.
HECM ostoa varten
1980-luvun alussa hyväksyttiin uusi lainatuote nimeltä käänteinen asuntolaina (reverse mortgage) Federal Housing Administrationin (FHA) vakuutettavaksi. Tämä hallituksen vakuuttama oman pääoman ehtoinen laina, tarkemmin sanottuna Home Equity Conversion Mortgage (HECM), kehitettiin yksinomaan eläkeläisiä varten, ja se allekirjoitettiin lakiin vuonna 1988. Tästä rahoitusvälineestä tuli yksi ainoista menetelmistä, joiden avulla ikääntyneet asunnonomistajat saivat käyttöönsä osan omasta pääomastaan ilman, että heidän tarvitsisi lähteä kotoa tai lisätä kuukausittaisia menojaan. Vuonna 2008 lainasta kehitettiin uusi muunnelma, joka tarjosi ikääntyneille asunnonomistajille samat edut kuin perinteinen HECM-käänteinen asuntolaina, mutta lisäsi mahdollisuuden ostaa myös uusi asunto. Tätä lainaa kutsuttiin nimellä HECM for Purchase, ja sen tarjoaman rahoitustyypin ansiosta se voi olla juuri etsimäsi vastaus.
Miten se toimii?
HECM for Purchase on ratkaisu, jonka avulla voit saavuttaa kaksi päämäärää yhdellä kertaa: hankkia sopivamman pääasunnon ja käänteisen asuntolainan. Tämä voi säästää rahaa, koska sinulle aiheutuu vain yksi sarja sulkemiskustannuksia, koska siinä yhdistetään kaksi rahoitustapahtumaa – asunnon ostaminen ja sen rahoittaminen käänteisellä asuntolainalla – yhdeksi.
HECM for Purchase -käänteisellä asuntolainalla lainanottaja maksaa käsirahan edellisen asunnon myynnillä tai muilla säästöillä. Tämän jälkeen käänteisen asuntolainan lainasumman laskennassa käytetään käsirahan ja uuden kodin arvon avulla hankittua omaa pääomaa. Tämän prosessin aikana lainanottajien on ehkä täytettävä lainan ja arvon välistä suhdetta koskevat vaatimukset huomattavalla käsirahalla ja todistettava henkilökohtaiset tulonsa ja varansa. Käänteisen asuntolainan varat tai osa niistä kattavat sitten loput kodin kustannuksista, aivan kuten perinteisessä asuntolainassa.
Käänteisen asuntolainan etuna on se, että sen sijaan, että laina maksettaisiin takaisin joka kuukausi perinteisen asuntolainan tapaan, käänteisen asuntolainan takaisinmaksua lykätään lainan erääntymisajankohtaan (katso jäljempänä kohta Milloin ostoa varten myönnettävän lainan erääntymisajankohta tulee ajankohtaiseksi?). Näin kiinteätuloiset seniori-ikäiset lainanottajat voivat rahoittaa uuden kodin oston ilman kuukausittaisten asuntolainamaksujen taakkaa. Lainanottajat ovat vastuussa kiinteistöverojen, kotivakuutuksen ja kodin kunnossapidon maksamisesta.
Muuta tärkeää tietoa HECM for Purchase -lainasta
Kelpoiset kiinteistötyypit
Yksittäisasunnot ja olemassa olevat kiinteistöt, joissa on korkeintaan neljä asuntoa, ovat tyypillisesti tukikelpoisia HECM for Purchase -lainan saajiksi. Department of Housing and Urban Development (HUD) mukaan seuraavat kiinteistöt eivät ole tukikelpoisia:
- Kooperatiiviset yksiköt
- Uudet rakennetut asunnot, joille asianmukainen paikallinen viranomainen ei ole myöntänyt asumiskelpoisuustodistusta tai vastaavaa
- Huoneistot
- Aamiaismajoitusliikkeet
- Olemassa olevat tehdasvalmisteiset asunnot, jotka on rakennettu ennen 15. kesäkuuta 1976; ja
- Olemassa olevat, 15. kesäkuuta 1976 jälkeen rakennetut tehdasvalmisteiset asunnot, jotka eivät ole tehdasvalmisteisten asuntojen rakentamisen turvallisuusstandardien mukaisia, kuten kiinnitetyistä sertifiointimerkinnöistä käy ilmi (e.g., datakilpi ja HUD:n sertifiointimerkintä) ja/tai joista puuttuu HUD:n Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide -oppaan edellyttämä pysyvä perusta, tai koteja, jotka on asennettu tai joita on aiemmin käytetty toisessa paikassa tai paikassa.
Lainanottajan velvoitteet
Ostamiseen tarkoitetun HECM:n mukaiset velvoitteet ovat samat kuin perinteisen käänteisen asuntolainan HECM:n. Sinun on jatkettava kiinteistöverojen, asunnon omistajan vakuutuksen, asunnon omistajan yhdistysmaksujen ja kodin perushuoltokustannusten maksamista välttyäksesi lainan laiminlyönniltä.
HECM for Purchase -hankkeessa on joitakin näkökohtia, jotka eroavat perinteisestä HECM-käänteisestä asuntolainasta. Koska käänteisten asuntolainojen tarkoituksena on auttaa vanhuksia ikääntymään paikallaan, sinun on muutettava uuteen kotiin 60 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä, ja uudesta kodista on tultava ensisijainen asuinpaikkasi.
Milloin HECM for Purchase -laina erääntyy maksettavaksi?
Niinkin kuin ei ole mitään tiettyä päivämäärää, jolloin HECM for Purchase -laina erääntyy maksettavaksi, muutamat muutamat tapahtumat voivat aiheuttaa lainan erääntymisen. Seuraavat ovat tällaisia tapahtumia, jotka aiheuttavat lainan erääntymisen:
- Viimeinen jäljellä oleva lainanottaja tai puoliso, joka ei ole lainanottaja, kuolee tai lähtee asunnosta asumaan muualle yli 12 peräkkäiseksi kuukaudeksi.
- Koti myydään.
- Et täytä lainanottajan velvoitteita, jotka koskevat kiinteistöverojen, kotivakuutuksen, asukasyhdistyksen maksujen ja kodin perusparannusten maksamisen ylläpitämistä, tai et noudata muita lainaehtoja.
Todellinen lainanottajan tarina
Jotkut lainanottajat käyttävät nyt tätä lainatuotetta auttaakseen heitä ostamaan talonsa. American Advisors Groupin lainanottajille Andy ja Beatrice Hollimonille HECM for Purchase -laina johti heidät upeaan uuteen kotiinsa: 2 000 neliöjalan, kolmen makuuhuoneen kotiin Lake Worthissa, Floridassa.
”Omistimme kotimme St. Louisin alueella jo jonkin aikaa… ja halusimme vaihtaa paikkaa eläkepäiviä varten”, Andy Hollimon kertoi Andy Hollimonin selittäessä unelmaansa, jonka hän ja hänen vaimonsa jakoivat pakenemisesta keskilännen kylmistä talvista ja muutosta etelään lauhkeampaan ilmastoon.
HECM for Purchase -lainan avulla Hollimonit pystyivät myymään vanhan kotinsa ja hankkimaan uuden kodin käänteisen asuntolainan turvin. Ilman HECM for Purchase -lainaa heidän unelmiensa kodin hinta olisi ollut heidän ulottumattomissaan. Nyt he nauttivat uudesta elämästään ilman kuukausittaisia asuntolainamaksuja. Lainanottajat ovat edelleen vastuussa kiinteistöverojen, kotivakuutuksen ja kodin ylläpidon maksamisesta. Heidän tarinansa esiteltiin hiljattain Huffington Postissa.
Yksi HECM for Purchase -käänteisen asuntolainan eduista on se, että sen avulla voit välttää käyttämästä kaikkia eläkevarojasi uuden kodin ostamiseen. Voit myös pidättäytyä käyttämästä kiinteitä kuukausitulojasi kuukausittaiseen asuntolainan maksuun, mikä on tyypillistä perinteisille asuntolainoille. HECM for Purchase -lainan avulla lainanottajat saavat käyttöönsä rahoitusvälineen, joka auttaa heitä välttämään varojen tyhjentämistä, hankkimaan sopivamman kodin ja ikääntymään siellä ilman kuukausittaisia asuntolainamaksuja. Lainanottajat vastaavat kiinteistöverojen ja kotivakuutuksen maksamisesta sekä kodin kunnossapidosta. Jos haluat lisätietoja siitä, miten tämä rahoitusväline voisi toimia sinulle, ota yhteyttä American Advisors Groupin HECM for Purchase käänteisen asuntolainan ammattilaiseen numerossa 1-888-998-3147.
Lähteet:
Wargo, Buck. ”St. Louisin pariskunta käyttää HECM-kiinnitystä ostaakseen unelmakodin Floridasta.” NP. 28. kesäkuuta 2015. Web. 8. heinäkuuta 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
”Osta koti käänteisellä asuntolainalla.” Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24. kesäkuuta 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
”Talon ostaminen HECM-käänteisellä asuntolainalla”. MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24. kesäkuuta 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
”HECM for Purchase Frequently Asked Questions (Usein kysytyt kysymykset)”. HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23. kesäkuuta 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. ”Käytä käänteistä asuntolainaa asunnon ostamiseen?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24. kesäkuuta 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
”HECM:n myynti ostoa varten”. ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 June 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html