PERUSVAATIMUKSET
Jos harkitset pykälän 1031 vaihtoa tai haluat vain tietää lisää siitä, miten vaihto toimii, tämä on hyvä paikka aloittaa oppiminen. Nämä tiedot eivät missään nimessä ole täydellisiä, ja kaikissa tapauksissa sinun on syytä neuvotella ammattimaisen veroneuvojan kanssa ennen kuin aloitat vaihdon.
IRC-koodin 1031-jaksossa on monia säännöksiä, joita on noudatettava onnistuneen vaihdon toteuttamiseksi. Seuraavat aiheet edustavat osajoukkoa näistä säännöksistä. Esittelemme ne tässä luodaksemme lähtökohdan 1031-vaihdon onnistuneen toteuttamisen perusvaatimusten ymmärtämiselle ja esitellaksemme mahdollisia ongelmia, jotka voivat viivästyttää tai estää muutoin hyväksyttävän vaihtoskenaarion. Kuten aina, kysy ajoissa neuvoa kirjanpitäjältäsi ja/tai veroneuvojaltasi.
Kelpoisuusvaatimukset täyttävä omaisuus
Luovuttamasi omaisuuden (”Luovutettu omaisuus”) on oltava kaupallisessa/liiketoiminnallisessa toiminnassasi tai investointitarkoituksessa eikä henkilökohtaiseen käyttöön.
Omaisuuden, jonka aiot hankkia (”Korvaava omaisuus”), on niin ikään oltava kaupallisessa/liiketoiminnallisessa toiminnassasi/liiketoiminnassasi tai investointitarkoituksessa eikä henkilökohtaiseen käyttöön hankittua.
Luovutettu omaisuus ja korvaava omaisuus eivät saa olla varastoa tai muuta omaisuutta, jota pidetään ensisijaisesti jälleenmyyntiä varten tavanomaisessa liiketoiminnassa (”jälleenmyyjän omaisuus”).
Veronlykkäys
Jotta vaihto olisi 100-prosenttisesti veronlykkäyskelpoinen, korvaavan omaisuuden ostohinnan on oltava yhtä suuri tai korkeampi kuin luovutetun omaisuuden myyntihinta, etkä saa vastaanottaa käteisvaroja luovutetusta omaisuudesta kaupantekohetkellä. Kaikkia vaihdossa saatuja käteisvaroja tai muuta omaisuutta, joka ei ole samankaltaista kuin luovutettu omaisuus, kutsutaan ”saaliiksi”, ja niistä voi syntyä veronalaista voittoa. ”Vanha” velka on korvattava ”uudella” velalla tai ”uudella” käteisellä. Saatu saalis ei välttämättä ole kokonaan veronalaista, jos saadun saaliin määrä on pienempi kuin kaupasta saatu voitto tai jos jokin laki muutoin vapauttaa voiton verotuksesta.
Myyjän rahoitus
Myyntirahoitus
Myyntirahoitus on mahdollista joissakin tapauksissa vain lyhyen aikaa, mutta se tekee kaupasta monimutkaisemman ja monissa tapauksissa mahdottoman.
Myyntitulot
Lunastetun omaisuuden myyntitulot eivät saa tosiasiallisesti tai tosiasiallisesti olla sinun hallussasi ennen korvaavan omaisuuden ostoa. Välittäjän on pidettävä nämä varat hallussaan, jotta vältetään ”tosiasiallista vastaanottoa” koskevat ongelmat.
Kiinteä omaisuus vs. henkilökohtainen omaisuus
Huonekalut, laitteet, osa karjasta ja muu henkilökohtainen omaisuus, joka siirretään luovutetun omaisuuden tai korvaavan omaisuuden mukana, ei ole ”samankaltaista” kuin kiinteä omaisuus, ja niitä kohdellaan saaliina, ellei korvaavaan omaisuuteesi sisälly myös samankaltaisia huonekaluja, laitteita tai muuta henkilökohtaista omaisuutta. Jos sitä kohdellaan saaliina, sinun on maksettava veroa sen arvosta.
Nimenmuutokset ja aikomus pitää hallussa
Korvausomaisuuden omistusoikeuden on oltava luovutetun omaisuuden identtisellä omistajalla. Jos esimerkiksi John Smith myy luovutetun omaisuuden vaihdossa, John Smithin on otettava omistusoikeus korvaavaan omaisuuteen eikä hänen osakkuusyhtiönsä, yrityksensä, trustinsa tai poikansa/tyttärensä. Korvaava omaisuus on hankittava tarkoituksenaan pitää se hallussa. Jos omaisuus luovutetaan vuoden tai kahden kuluessa sen hankkimisesta, se voi kyseenalaistaa aikomuksen pitää se.
Vero- ja oikeudellinen neuvonta
Texas 1031 Exchange Company toimii välittäjänä vaihdossa, eikä se harjoita kirjanpitoa tai lakiasiainharjoittamista. Sinun on turvauduttava veroneuvojasi ja/tai asianajajasi neuvoihin ja neuvoihin tässä vaihtotapahtumassa.
Korvauskiinteistön tunnistaminen ja ostaminen
Sinun on laadittava kirje, jossa yksilöidään kaikki mahdolliset korvaavat kiinteistöt, Texas 1031 Exchange Companylle tai sopivalle osapuolelle 45 päivän kuluessa luovutetun kiinteistön siirrosta.
Korvauskiinteistön ostaminen on saatettava päätökseen 180 päivän kuluessa luovutetun kiinteistön siirrosta. Laki sallii muutaman pidennyksen (katastrofi- tai taistelualueiden palvelus). Kaikki korvaavaksi omaisuudeksi hankittu omaisuus on sisällytettävä edellä käsiteltyyn 45 päivän tunnistamiskirjeeseen.
Jos tunnistat korvaavan omaisuuden 45 päivän tunnistamisjakson aikana ja ostat sitten osan mutta et kaikkea rajoituksetta tunnistamaasi omaisuutta, et saa nostaa jäljellä olevia varoja vaihtotililtäsi ennen kuin 180 päivän vaihtojakso on päättynyt. Epäasianmukainen nosto vaihtotililtä tuhoaa transaktion. Varoja ei siis saa varmuuden vuoksi nostaa ennen vaihtojakson päättymistä tai ennen kuin kaikki vaatimukset täyttävät kiinteistöt on ostettu.
Vaihtokiinteistöön tehdyt parannukset
Korjauksia tai parannuksia, jotka on tehty vaihtokiinteistöön sen jälkeen, kun olet saanut omistusoikeuden, ei lasketa vaihtokiinteistön hankintamenoon vaihtoa varten. Jos tarvitaan laajoja korjauksia tai parannuksia ja jos haluat, että kustannukset otetaan huomioon korvaavassa kiinteistössä, korvaava kiinteistö on aluksi luovutettava hyväksytylle vaihto-omaisuuden haltijalle, kunnes korjaukset on saatu päätökseen. Jotta parannukset voidaan sisällyttää vaihtoon, ne on saatava valmiiksi viimeistään 180. päivänä vaihdosta. Ennakkoon maksetut materiaali- tai työkustannukset eivät ole tukikelpoisia. Lisämaksuja peritään, kun parannukset tehdään osana vaihtoa.
Kaltainen omaisuus
Kiinteistöjen osalta ”samankaltainen omaisuus” määritellään maaksi ja kaikeksi, mikä on pysyvästi kiinnitetty maahan. Esimerkiksi maatila voidaan vaihtaa motelliin, toimistorakennukseen tai ostoskeskukseen. Saamasi toimistorakennuksen huonekalujen käypä markkina-arvo ei ole ”samankaltainen”, vaan se katsotaan saaduksi ”saaliiksi”. Maksat veroa saamiesi huonekalujen käyvästä markkina-arvosta, ellet tee myös erillistä henkilökohtaisen omaisuuden vaihtoa ostamalla ”samankaltaisia” huonekaluja.
IRS-raportoinnin määräaika
Sinun on raportoitava veronmaksua lykkäävästä vaihdosta verovirastolle IRS-lomakkeella 8824 (Samankaltainen vaihto) liittovaltion tuloveroilmoituksen yhteydessä siltä verovuodelta, jonka aikana myyt luovutetun omaisuuden. Sinun on hankittava korvaava omaisuus ennen tämän tuloveroilmoituksen antamista. Jos et siis ole hankkinut korvaavaa omaisuutta kyseisen verovuoden veroilmoituksen jättöpäivään mennessä (15. maaliskuuta tai 15. huhtikuuta kalenterivuoden verovelvollisille), sinun on haettava pidennystä sen verovuoden veroilmoituksen jättämiseen, jona myit luovutetun omaisuuden.
Lähipiirivaihdot
Useimmissa tapauksissa et voi ostaa korvaavaa omaisuutta lähipiiriin kuuluvalta osapuolelta (perheenjäseneltä tai määräysvallassa olevalta yhtiöltä, osakkuusyhtiöltä tai säätiöltä), kuten kyseinen termi on määritelty verolaissa. Ota yhteyttä meihin tai veroneuvojaan saadaksesi lisätietoja, jos tämä termi koskee liiketoimiasi.
Yllä olevat tiedot eivät ole verotuksellisia tai oikeudellisia neuvoja, vaan ne esitetään tiedoksi ja harkittavaksi. Ota yhteyttä vero- tai oikeudelliseen neuvonantajaasi 1031-vaihdon toteuttamiseen liittyvissä kysymyksissä.