1031 Exchange Explained

Un 1031 Exchange est un moyen de reporter l’obligation fiscale sur le revenu de la vente d’un bien immobilier, si vous avez l’intention de réinvestir le revenu dans un autre achat immobilier dans un délai déterminé. L’utilisation du mot « échange » est probablement un peu déroutante, car il ne s’agit pas d’une transaction où vous échangez votre propriété contre celle de quelqu’un d’autre.

Suivre les règles et procédures établies par l’IRS Section 1031 signifie que les gains que vous réalisez sur la vente de la propriété d’origine ne sont pas soumis à une imposition immédiate en tant que gains en capital. Cela est dû au fait que la vente de votre propriété existante (connue sous le nom de « propriété abandonnée ») et l’acquisition d’une nouvelle propriété (connue sous le nom de « propriété de remplacement ») est considérée comme un échange.

Vous pouvez reporter ces impôts tant que vous continuez à échanger chaque fois que vous vendez la propriété à l’avenir. Plus précisément, les impôts dont nous parlons sont l’impôt sur les gains en capital et la « récupération » de tout amortissement précédemment pris.

Assurer un échange réussi

Afin de capturer tous les avantages fiscaux de votre transaction immobilière lorsque vous vous engagez dans un échange, vous devez suivre la procédure appropriée, qui comprend :

• Établir les documents d’échange et utiliser un intermédiaire qualifié (IQ) avant la vente de votre propriété existante.
• Vendre la propriété existante, ou la propriété abandonnée – à la clôture, le produit de la vente sera remis à l’IQ (et non au propriétaire de la propriété) pour se conformer aux règles d’échange de la section 1031.
• Identifier une propriété de remplacement qui répond à toutes les exigences d’un échange en nature similaire. Vous devez le faire dans un délai précis en vertu des règles d’échange existantes.
• Acheter le bien de remplacement dans un délai précis tel que décrit dans les règles d’échange. L’IQ verse le produit directement au vendeur de la propriété de remplacement pour se conformer aux règles de l’IRS, et vous recevez l’acte de propriété.

Il existe d’autres types d’échanges, notamment les échanges inversés, les échanges d’amélioration et les échanges de biens personnels. Il est important de travailler avec un IQ expérimenté afin que les transactions soient exécutées sans heurts et que vous puissiez bénéficier de tous les avantages fiscaux de la transaction.

Impôt sur les gains en capital

Si vous vendez votre propriété à perte, un échange 1031 ne serait pas la bonne option pour vous, car il n’y a pas de bénéfices à protéger ; mais si vous vendez votre propriété à un prix supérieur à celui de son acquisition, un échange 1031 peut vous faire économiser l’impôt que vous auriez normalement dû payer sur le gain. Cela peut s’additionner à des économies substantielles !

Puisque le réinvestissement du revenu que vous gagnez sur une vente immobilière est bon pour l’économie, le gouvernement (voir le code de l’IRS sur les échanges 1031) a autorisé cette procédure d’économie d’impôt pour vous inciter à réinvestir ces produits immédiatement.

Récupération de l’amortissement

L’amortissement ne s’applique pas lorsque vous vendez un terrain. La dépréciation est une radiation sanctionnée par l’IRS (voir la publication de l’IRS sur la dépréciation), ou une déduction de votre revenu annuel, liée à la valeur totale de votre bien immobilier, moins la valeur du terrain sous-jacent. C’est la façon dont le gouvernement reconnaît que votre immeuble se détériore au fil du temps par l’usure normale.

Par exemple : Vous achetez une maison de location pour 100 000 $ (voir la publication de l’IRS sur l’amortissement des biens locatifs). Il est déterminé que la valeur du terrain sous la maison est de 20 000 $. Vous pouvez commencer à déprécier les 80 000 $ sur votre déclaration de revenus un peu chaque année au cours des 27½ prochaines années (oui, c’est un nombre étrange – ne me demandez pas comment ils l’ont trouvé).

Le calcul de la dépréciation

Prix d’achat – Valeur du terrain = Valeur du bâtiment
100 000 $ – 20 000 $ = 80 000 $

Valeur du bâtiment divisée par 27 ½ = Déduction annuelle de la dépréciation du revenu
80 000 $ ÷ 27 ½ = 2 909 $/an de déduction

Vous déduisez maintenant 2 909 $/an de votre revenu imposable. Avance rapide de 10 ans, et vous avez déduit un total de 29 090 $ de votre revenu imposable au cours de cette période. Vous vendez maintenant votre propriété pour 150 000 $. Si vous n’effectuez pas un échange 1031 (à quoi pensiez-vous ?), non seulement vous paierez l’impôt sur le gain en capital, mais vous devrez également payer l’impôt (récupération) sur tous les amortissements que vous avez pris au cours des 10 dernières années.

Intermédiaire qualifié

Pour que l’échange soit légitime, la loi exige qu’un tiers indépendant agisse comme facilitateur. On parle aussi d’intermédiaire qualifié, de facilitateur :

• Prépare les documents d’échange
• Détient les fonds d’échange (le produit de la vente)
• Assure la conformité aux exigences d’échange de la section 1031 de l’IRS
• Coordonne avec votre agent immobilier, votre société de titres, conseiller fiscal et juridique
• Maintient une communication constante et vous informe de toutes les échéances
• Fournit une assistance pour identifier une propriété de remplacement appropriée

Maintenant que vous en savez plus sur le processus d’échange, commençons à travailler. Contactez-nous et nous serons heureux de vous aider de toutes les manières possibles.

Qu’est-ce que la section 1031 de l’IRC ?

La section 1031 de l’Internal Revenue Code permet à un propriétaire de biens d’investissement d’échanger des biens et de différer le paiement des impôts fédéraux et étatiques sur les gains en capital (jusqu’à 15 % au niveau fédéral, 25 % de récupération de l’amortissement et les impôts étatiques applicables) s’il achète un bien  » de même nature  » en suivant les règles et règlements de l’Internal Revenue Code. Cela permet aux investisseurs d’utiliser la totalité du produit de la vente pour s’endetter dans des biens immobiliers de plus grande valeur, augmenter les flux de trésorerie, se diversifier dans d’autres propriétés, réduire la gestion ou consolider les avoirs.

Qu’est-ce qu’une propriété « de même nature » ?

Il existe une certaine confusion concernant le type de propriété admissible à un échange à imposition différée §1031. La section 1031 de l’Internal Revenue Code stipule que « le gain ou la perte doit être reconnu lors de l’échange de biens détenus pour une utilisation productive dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement si ces biens sont échangés uniquement contre des biens de même nature qui doivent être détenus soit pour une utilisation productive dans un commerce ou une entreprise, soit pour un investissement ». Les biens « de même nature » peuvent inclure, sans s’y limiter, l’un des éléments suivants, à condition qu’ils soient détenus à des fins d’investissement :

• Location unifamiliale
• Duplex
• Appartement
• Propriété commerciale
• Terres agricoles

Par exemple, un terrain brut peut être échangé contre une location unifamiliale, ou des appartements ou un bâtiment commercial. Les propriétés peuvent être échangées n’importe où aux États-Unis.

Un échange doit-il être simultané ?

Non, contrairement à ce que certains propriétaires envisagent, un échange à imposition différée § 1031 est rarement un échange entre deux parties. La plupart des échanges sont des échanges différés, l’échangeur disposant de 180 jours entre la vente de la propriété abandonnée et la clôture de la propriété de remplacement. Ils doivent identifier la (ou les) propriété(s) de remplacement potentielle(s) dans les 45 jours civils suivant la clôture de la propriété abandonnée.

Quand un échange § 1031 est-il applicable ?

Il est applicable chaque fois qu’un propriétaire a l’intention de VENDRE toute propriété qui n’est pas sa résidence principale (et qui relève de la définition de « like-kind ») et prévoit d’ACHETER une autre propriété « like-kind » dans les 180 jours civils suivant la clôture de la propriété abandonnée.

Paramount to any exchange is a competent and experienced Qualified Intermediary. 1031 Exchange Place est l’entité qui structure, guide et documente la transaction d’échange du début à la fin.