Chaque fois que vous vendez une entreprise ou un bien d’investissement et que vous avez un gain, vous devez généralement payer l’impôt sur le gain au moment de la vente. La section 1031 de l’IRC prévoit une exception et vous permet de reporter le paiement de l’impôt sur la plus-value si vous réinvestissez le produit de la vente dans un bien similaire dans le cadre d’un échange en nature admissible. Le gain reporté dans un échange de type similaire en vertu de la section 1031 de l’IRC est à imposition différée, mais il n’est pas exempt d’impôt.
L’échange peut inclure exclusivement des biens de type similaire ou il peut inclure des biens de type similaire avec des espèces, des dettes et des biens qui ne sont pas de type similaire. Si vous recevez de l’argent, un allègement de dette ou un bien qui n’est pas de même nature, vous pouvez cependant déclencher un gain imposable dans l’année de l’échange. Il peut y avoir à la fois un gain différé et un gain reconnu dans la même transaction lorsqu’un contribuable échange un bien de même nature de moindre valeur.
Cette fiche d’information, la 21e de la série Tax Gap, fournit des conseils supplémentaires aux contribuables concernant les règles et règlements régissant les échanges de biens de même nature différés.
Qui est admissible à l’échange en vertu de la section 1031?
Les propriétaires de biens d’investissement et de biens commerciaux peuvent être admissibles à un report en vertu de la section 1031. Les particuliers, les sociétés C, les sociétés S, les sociétés de personnes (générales ou limitées), les sociétés à responsabilité limitée, les fiducies et toute autre entité contribuable peuvent mettre en place un échange de biens d’entreprise ou d’investissement contre des biens d’entreprise ou d’investissement en vertu de la section 1031.
Quelles sont les différentes structures d’un échange en vertu de la section 1031 ?
Pour accomplir un échange en vertu de la section 1031, il doit y avoir un échange de biens. Le type le plus simple d’échange Section 1031 est un échange simultané d’une propriété pour une autre.
Les échanges différés sont plus complexes mais permettent une certaine flexibilité. Ils vous permettent de céder un bien et d’acquérir par la suite un ou plusieurs autres biens de remplacement de même nature.
Pour être qualifié d’échange de la section 1031, un échange différé doit être distingué du cas où un contribuable vend simplement un bien et utilise le produit de la vente pour acheter un autre bien (ce qui constitue une transaction imposable). Au contraire, dans un échange différé, la cession du bien abandonné et l’acquisition du bien de remplacement doivent être des parties mutuellement dépendantes d’une transaction intégrée constituant un échange de biens. Les contribuables qui procèdent à des échanges différés font généralement appel à des facilitateurs d’échange dans le cadre de conventions d’échange conformément aux règles prévues par le Règlement de l’impôt sur le revenu. .
Un échange inversé est un peu plus complexe qu’un échange différé. Il implique l’acquisition d’un bien de remplacement par l’intermédiaire d’un détenteur de titre d’hébergement d’échange, auprès duquel il est stationné pendant 180 jours au maximum. Pendant cette période de stationnement, le contribuable dispose de son bien abandonné pour clore l’échange.
Quel bien est admissible à un échange de même nature ?
Le bien abandonné que vous vendez et le bien de remplacement que vous achetez doivent tous deux répondre à certaines exigences.
Les deux biens doivent être détenus pour être utilisés dans un commerce ou une entreprise ou pour être investis. Les biens utilisés principalement à des fins personnelles, comme une résidence principale, une résidence secondaire ou une maison de vacances, ne peuvent pas faire l’objet d’un échange en nature.
Les deux biens doivent être suffisamment similaires pour être qualifiés de « biens de même nature ». Un bien de même nature est un bien de même nature, caractère ou catégorie. La qualité ou le grade n’a pas d’importance. La plupart des biens immobiliers seront de même nature que d’autres biens immobiliers. Par exemple, un bien immobilier qui est amélioré par une maison de location résidentielle est de même nature qu’un terrain vacant. Une exception pour les biens immobiliers est que les biens situés aux États-Unis ne sont pas de même nature que les biens situés en dehors des États-Unis. De même, les améliorations qui sont transmises sans terrain ne sont pas de même nature que les terrains.
Les biens immobiliers et les biens personnels peuvent tous deux être qualifiés de biens d’échange en vertu de la section 1031 ; mais les biens immobiliers ne peuvent jamais être de même nature que les biens personnels. Dans les échanges de biens personnels, les règles relatives à ce qui est qualifié de like-kind sont plus restrictives que les règles relatives aux biens immobiliers. À titre d’exemple, les voitures ne sont pas de même nature que les camions.
Enfin, certains types de biens sont spécifiquement exclus du traitement de la section 1031. La section 1031 ne s’applique pas aux échanges de :
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Inventaire ou stock commercial
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Actions, obligations, ou billets
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Autres titres ou dettes
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Participation à une société de personnes
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Certificats de fiducie
Quels sont les délais pour réaliser un échange de type différé selon l’article 1031 ?
Bien qu’un échange en nature ne doive pas nécessairement être un échange simultané de propriétés, vous devez respecter deux délais, sinon la totalité du gain sera imposable. Ces délais ne peuvent être prolongés pour quelque circonstance ou difficulté que ce soit, sauf en cas de catastrophe déclarée par le président.
La première limite est que vous disposez de 45 jours à compter de la date de vente de la propriété abandonnée pour identifier les propriétés de remplacement potentielles. L’identification doit être faite par écrit, signée par vous et remise à une personne impliquée dans l’échange comme le vendeur du bien de remplacement ou l’intermédiaire qualifié. Cependant, la notification à votre avocat, agent immobilier, comptable ou autres personnes similaires agissant en tant que votre agent n’est pas suffisante.
Les biens de remplacement doivent être clairement décrits dans l’identification écrite. Dans le cas des biens immobiliers, cela signifie une description légale, une adresse de rue ou un nom distinguable. Suivez les directives de l’IRS pour le nombre maximum et la valeur des propriétés qui peuvent être identifiées.
La deuxième limite est que le bien de remplacement doit être reçu et l’échange réalisé au plus tard 180 jours après la vente du bien échangé ou la date d’échéance (avec les extensions) de la déclaration d’impôt sur le revenu pour l’année fiscale au cours de laquelle le bien abandonné a été vendu, selon la première éventualité. Le bien de remplacement reçu doit être essentiellement le même que le bien identifié dans la limite de 45 jours décrite ci-dessus.
Y a-t-il des restrictions pour les échanges différés et inversés ?
Il est important de savoir que la prise de contrôle d’espèces ou d’autres produits avant la fin de l’échange peut disqualifier l’ensemble de la transaction du traitement d’échange en nature et rendre TOUS les gains immédiatement imposables.
Si des espèces ou d’autres produits qui ne sont pas des biens en nature sont reçus à la fin de l’échange, la transaction sera toujours qualifiée d’échange en nature. Le gain peut être imposable, mais seulement dans la mesure du produit qui n’est pas un bien de même nature.
Une façon d’éviter la réception prématurée d’espèces ou d’autres produits est d’utiliser un intermédiaire qualifié ou un autre facilitateur d’échange pour détenir ces produits jusqu’à ce que l’échange soit terminé.
Vous ne pouvez pas agir comme votre propre facilitateur. En outre, votre agent (y compris votre agent ou courtier immobilier, votre banquier ou courtier d’investissement, votre comptable, votre avocat, votre employé ou toute personne ayant travaillé pour vous dans ces fonctions au cours des deux années précédentes) ne peut pas agir en tant que votre facilitateur.
Soyez prudent dans votre sélection d’un intermédiaire qualifié car il y a eu des incidents récents d’intermédiaires déclarant faillite ou autrement incapables de remplir leurs obligations contractuelles envers le contribuable. Ces situations ont eu pour conséquence que des contribuables n’ont pas respecté les délais stricts fixés pour un échange différé ou inversé, disqualifiant ainsi la transaction du report de gain de la section 1031. Le gain peut être imposable dans l’année en cours, tandis que les pertes subies par le contribuable seraient examinées dans des sections distinctes du code.
Comment calculer la base du nouveau bien ?
Il est essentiel que vous et votre représentant fiscal ajustiez et suiviez correctement la base pour vous conformer aux règlements de la section 1031.
Le gain est reporté, mais pas remis, dans un échange en nature. Vous devez calculer et suivre votre base dans le nouveau bien que vous avez acquis dans l’échange.
La base des biens acquis dans un échange de la section 1031 est la base des biens cédés avec quelques ajustements. Ce transfert de la base du bien cédé au bien de remplacement préserve le gain différé pour une comptabilisation ultérieure. Un effet collatéral est que la base amortissable résultante est généralement inférieure à celle qui serait disponible si le bien de remplacement était acquis dans une transaction imposable.
Lorsque le bien de remplacement est finalement vendu (pas dans le cadre d’un autre échange), le gain différé initial, plus tout gain supplémentaire réalisé depuis l’achat du bien de remplacement, est soumis à l’impôt.
Comment déclarez-vous les échanges de même nature de la section 1031 à l’IRS ?
Vous devez déclarer un échange à l’IRS sur le formulaire 8824, Échanges de même nature, et le joindre à votre déclaration de revenus pour l’année au cours de laquelle l’échange a eu lieu.
Le formulaire 8824 demande :
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Descriptions des biens échangés
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Dates auxquelles les biens ont été identifiés et transférés
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Tout lien entre les parties à l’échange
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Valeur des biens de même nature et des autres biens reçus
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.nature et des autres biens reçus
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Gain ou perte sur la vente d’autres biens (non similaires) abandonnés
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Cash reçu ou payé ; passif libéré ou assumé
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Base ajustée des biens de même nature cédés ; gain réalisé
Si vous ne suivez pas spécifiquement les règles relatives aux échanges de biens de même nature, vous pouvez être tenu responsable des impôts, pénalités et intérêts sur vos transactions.
Méfiez-vous des stratagèmes
Les contribuables doivent se méfier des personnes qui font la promotion d’une utilisation inappropriée des échanges en nature. Généralement, il ne s’agit pas de professionnels de la fiscalité. Les argumentaires de vente peuvent encourager les contribuables à échanger des résidences secondaires ou de vacances non admissibles. De nombreux promoteurs d’échanges en nature parlent d’échanges « sans impôt » et non d’échanges « à imposition différée ». On peut également conseiller aux contribuables de demander un échange malgré le fait qu’ils aient pris possession du produit en espèces de la vente.
Contactez-nous pour obtenir des conseils d’experts sur l’échange de biens immobiliers à Bend Oregon. Consultez toujours votre comptable ainsi que votre expert immobilier.