Avantages et inconvénients : Partenariats d’investissement immobilier

Les partenariats d’investissement immobilier peuvent rassembler des investisseurs immobiliers partageant les mêmes idées pour faire certaines de leurs choses préférées – investir dans l’immobilier et construire de la richesse.

Lorsque j’ai acheté mon premier immeuble de placement immobilier, j’ai choisi de travailler avec un partenaire pour plusieurs raisons. Premièrement, je voyais l’avantage de diviser les responsabilités et les dépenses. Deuxièmement, je pensais qu’il était préférable de se lancer dans une nouvelle aventure avec quelqu’un d’autre plutôt que seul.

Les partenariats d’investissement immobilier sont lorsque deux personnes ou plus se réunissent pour mettre en commun leur argent, leurs ressources et plus pour investir dans l’immobilier. Les partenariats peuvent être de simples accords entre deux personnes ou des accords structurés compliqués avec différents partenaires contribuant à différents niveaux de capital et de ressources. Les partenariats peuvent être formés en tant que sociétés, comme une LLC ou une C Corporation, ou un simple accord entre deux personnes ou plus.

Nous allons maintenant parler de certains des avantages et des inconvénients des partenariats d’investissement immobilier afin que vous puissiez décider si un partenariat immobilier est le meilleur pour vous.

Avantages des partenariats d’investissement immobilier

Vous savez ce qu’on dit : « Plus on est de fous, plus on rit. »

Ce dicton est vrai pour les partenariats, aussi. Dans le cadre d’un partenariat, vous pouvez avoir accès à des idées autres que les vôtres. De plus, vous bénéficiez d’un mélange de compétences et d’expériences, et vous avez la possibilité de partager le travail de gestion de votre entreprise immobilière. Le plus intéressant est que vous n’avez pas à planifier votre projet d’entreprise seul. En travaillant avec une équipe, vous vous assurez que le projet est bien planifié et aussi réussi que possible.

Argent, connaissances ou expérience – Qu’est-ce que chacun apporte ?

Si vous êtes un nouvel investisseur immobilier, vous associer à quelqu’un qui a plus d’expérience peut vous aider à minimiser vos erreurs et vos pertes d’argent. Pour qu’un partenariat prospère, toutes les parties doivent apporter quelque chose au projet, comme un soutien financier, des connaissances ou de l’expérience.

Argent, espèces, crédit

Un partenariat peut inclure chaque partenaire contribuant des montants égaux d’argent à l’opération. Cependant, tous les partenariats n’impliquent pas que chacun apporte de l’argent à la table ou partage les coûts de manière égale. Par exemple, si vous avez des fonds limités, vous pouvez contribuer aux frais de clôture ou à l’acompte en échange d’un pourcentage d’équité dans l’affaire.

Une autre alternative est de contribuer votre crédit pour le financement. Si vous avez un bon crédit, vous pouvez contribuer au financement de l’opération en échange d’une partie du revenu qui proviendra plus tard de l’investissement. Faites attention, car le fait de mettre votre crédit en jeu vous rend également responsable si l’affaire ne fonctionne pas. Avec certaines banques et certains prêteurs privés, ils peuvent exiger que tous les partenaires soient sur le prêt afin que tout le monde soit légalement responsable du prêt, quoi qu’il arrive.

Expérience et expertise

Si vous êtes l’investisseur le plus expérimenté du partenariat, vous pourriez apporter votre expertise et votre temps en échange d’une partie du produit. Par exemple, les agents immobiliers font d’excellents partenaires parce qu’ils peuvent accéder aux transactions immobilières avant qu’elles ne soient publiques, négocier la vente et économiser de l’argent sur les frais de clôture en tant qu’agent. Les agents immobiliers ont également accès à des réseaux qui comprennent des propriétaires, des vendeurs et d’autres investisseurs, ce qui peut être utile lorsque vous recherchez de bons investissements et des partenaires possibles.

Si vous êtes l’investisseur le plus expérimenté, vous pourriez aider un débutant à naviguer dans les défis qui se présentent pendant l’opération immobilière en travaillant avec les entrepreneurs, en collectant les loyers des locataires ou en trouvant d’autres investisseurs pour participer à l’opération. Offrir votre temps et votre expertise en échange de profits pourrait être une bonne affaire pour vous.

Diviser et conquérir les responsabilités

Que vous soyez un investisseur à temps partiel ou que vous le fassiez à temps plein, vous êtes probablement occupé. Un partenariat vous permet de diviser et de conquérir les tâches importantes liées à votre immeuble de placement. Vous et votre ou vos partenaires pouvez également choisir d’externaliser certaines tâches, également.

Si vous et vos partenaires décidez d’autogérer un bien, une personne pourrait s’occuper des tâches administratives telles que l’obtention de la licence de location ou la rédaction du bail immobilier. Un autre partenaire pourrait s’occuper de faire visiter et de commercialiser la propriété. Une autre personne pourrait prendre en charge la gestion des dépenses liées à la propriété, notamment les factures, les taxes foncières ou l’entretien.

D’autre part, si vous optez pour l’embauche d’un gestionnaire immobilier, ce dernier percevrait le loyer, s’occuperait des réparations après minuit et prendrait les appels du locataire. Que vous vous autogérez ou que vous embauchiez un gestionnaire immobilier, vous et votre ou vos partenaires devez décider comment gérer les coûts, y compris les honoraires du gestionnaire immobilier, de l’entrepreneur général ou de toute autre dépense liée à la propriété.

Dans la plupart des cas, ces coûts proviendront des revenus générés par la propriété. Mais si vous engagez des dépenses avant que la propriété ne gagne de l’argent, il est important de déterminer qui est responsable de quoi. Ce que vous contribuez pourrait être basé sur l’équité de chaque personne ou sur l’accord que vous avez conclu avant d’établir le partenariat.

Forces et compétences

Les responsabilités de chaque partenaire devraient être fondées sur leurs compétences et leurs forces. Si vous avez un don pour les réparations ou de solides relations avec les entrepreneurs, vous pourriez être celui qui s’occupe de toutes les réparations. Si votre partenaire a de solides connaissances en comptabilité, il pourrait s’occuper de la tenue des comptes, des impôts ou des achats courants. Dans le cas où l’un des partenaires est un agent ou un courtier immobilier, il pourrait prendre l’initiative de trouver des propriétés d’investissement et de négocier les achats.

Les bons partenariats sont transparents avec tous les partenaires, ce qui permet à chacun de savoir ce qui se passe dans le partenariat. Par exemple, même si vous n’êtes pas le comptable, vous devriez connaître les tenants et aboutissants de l’argent impliqué dans votre partenariat immobilier.

D’une manière ou d’une autre, ensemble, vous pouvez également prendre des décisions sur l’embauche d’entrepreneurs, de gestionnaires de propriété, ou plus encore. Avec plus d’une personne, vous pouvez avoir accès à plusieurs opinions pour les questions d’investissement ou les problèmes qui surviennent. La meilleure partie est que vous pouvez rebondir des idées les uns des autres et résoudre les problèmes en équipe.

Inconvénients des partenariats d’investissement immobilier

Avec toute équipe, il peut y avoir des désaccords. Il est donc essentiel de réfléchir à l’avance aux problèmes qui pourraient survenir et de s’y préparer en conséquence. Si vous vous lancez dans une aventure avec des partenaires, prévoyez à l’avance certaines des choses que je souligne ci-dessous. N’oubliez pas que prévoir ce qui pourrait arriver ne signifie pas que cela arrivera.

Splitting the Profits

Dans un partenariat, vous arrivez à partager les coûts, mais vous devez aussi partager les bénéfices. Cela peut signifier qu’il faut plus de temps ou des transactions plus importantes avant que vous puissiez atteindre vos objectifs de revenu. Décrivez très clairement comment l’argent va être divisé avant que des dollars ne soient échangés.

Si vous ne le faites pas, vous pourriez vous retrouver à vous disputer l’argent avec votre partenaire, ce qui peut coûter cher si les avocats ou les tribunaux doivent intervenir. Il est préférable de mettre en place des documents juridiquement contraignants qui définissent les termes et de s’assurer que tous les partenaires signent l’accord.

Envisagez de créer une entité commerciale telle qu’une société à responsabilité limitée (SARL) pour protéger toutes les parties à l’opération d’investissement. Que vous investissiez avec un ami, un membre de votre famille ou un investisseur que vous venez de rencontrer, établissez toujours un accord qui décrit l’opération, les responsabilités de chacun et le partage des bénéfices.

Mettez par écrit tout ce que vous et vos partenaires avez convenu. Je ne saurais trop insister sur ce point ! Toutes les affaires ne tournent pas mal, mais il arrive que des conflits ou des désaccords surgissent. Et lorsqu’ils surviennent, vous serez reconnaissant pour l’accord que vous avez écrit lorsque tout le monde était souriant et heureux, par rapport à maintenant, lorsque vous êtes en colère et en train de faire du droit.

Décrire les tâches qui nécessitent l’attention de tous, un vote, ou si une personne peut prendre la décision au nom du partenariat. Lorsque vous avez la bonne paperasse en place, lorsque les choses tournent mal, vous avez un ensemble de règles et de procédures déjà en place pour résoudre tous les problèmes. Cela est inestimable lorsque la pensée rationnelle sort par la porte.

Les discussions sur l’argent peuvent être difficiles, mais si vous ne pouvez pas parler des finances avec votre ou vos partenaires, peut-être que vous ne devriez pas être en affaires ensemble. Chacun doit être transparent dans ce qu’il peut et ne peut pas se permettre de faire. Si vous acceptez de partager toutes les dépenses à 50/50, alors chacun doit être capable de payer sa part, sans excuses.

Lorsqu’un entrepreneur a besoin d’être payé, il ne veut pas entendre que vous ou votre partenaire n’avez pas l’argent. Envisagez d’ouvrir un compte commun pour l’entreprise où chacun contribue à l’avance, ce qui vous permet d’accéder facilement aux fonds. Un compte bancaire de l’entreprise auquel tout le monde peut accéder ajoute également de la transparence avec tout le monde dans la façon dont les fonds sont gérés et utilisés.

Coûts pour établir un partenariat

L’établissement d’une nouvelle entité commerciale a ses coûts, mais cela en vaut la peine. En plus des frais d’État, vous pouvez avoir besoin d’un avocat pour rédiger un accord d’exploitation, et vous pouvez utiliser un service, comme IncFile ou LegalZoom, pour soumettre vos documents avec des frais supplémentaires. Demandez l’avis d’un avocat lorsqu’il s’agit de choisir la bonne entité (par exemple, LLC, LLP, C-Corp) pour vous.

Si vous voulez faire de l’argent comme une entreprise, vous devez fonctionner comme une entreprise. La création d’une entité commerciale est juste un autre coût de faire des affaires et une dépense que vous pouvez certainement amortir.

Puisque votre partenariat peut être isolé à une ou couvrir plusieurs opérations d’investissement différentes, vous pouvez avoir besoin de créer une entité commerciale distincte pour chacun de vos partenariats. Ne mélangez jamais les fonds ou la comptabilité entre vos différentes entreprises ou avec vos fonds personnels. Vous ne voulez pas exposer les actifs de vos autres entreprises (ou vos actifs personnels !) à des litiges financiers si des problèmes surviennent.

Plus important encore, les coûts pourraient être un petit prix à payer si vous allez faire beaucoup plus ensemble en tant que partenariat réussi. N’oubliez pas que la mise en place de la bonne structure commerciale protège tous les partenaires et ne doit pas être prise à la légère. Consultez un avocat si vous avez besoin d’aide.

Le choc des titans

Il peut arriver un moment où vous et votre partenaire n’êtes pas d’accord. Si vous travailliez seul, votre opinion pourrait avoir le dernier mot. Cependant, lorsque vous travaillez avec d’autres personnes, ce n’est pas aussi simple. Tout comme vous bénéficiez du réseau ou de l’expertise de votre partenaire, vous devez être prêt à composer avec ses opinions et ses points de vue, qui peuvent ne pas correspondre aux vôtres.

Si vous êtes tous les deux très attachés à quelque chose et que vous ne parvenez pas à trouver une solution, vous devrez peut-être faire appel à un tiers, un ami ou un investisseur pour vous aider à trouver une solution. C’est dans ce cas qu’un accord signé peut être utile. Des voies de résolution devraient être énoncées dans votre entente.

Si vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente, vous devrez peut-être mettre fin au partenariat et trouver une façon de partager l’actif (l’argent à la banque, la propriété, etc.) et le passif (l’hypothèque) d’une manière qui convient à tout le monde. Heureusement pour vous, vous avez établi des documents qui décrivent tout par écrit, de sorte que le partage ne sera pas difficile à déterminer.

Comment trouver un partenaire immobilier

Regardez autour de vous, vous êtes probablement entouré de tonnes de partenaires immobiliers possibles. Vous pouvez vous associer avec des membres de votre famille, des personnes d’un groupe de rencontre ou des investisseurs providentiels. Si vous voulez sérieusement vous lancer dans des partenariats d’investissement immobilier, recherchez les programmes et les initiatives dans votre région. Il peut y avoir des clubs d’investissement locaux ou essayez de rechercher des forums en ligne, comme Bigger Pockets, pour trouver des partenaires potentiels.

Comme pour tout ce qui concerne l’investissement immobilier, faites vos devoirs. Apprenez à connaître tout partenaire potentiel avec lequel vous voulez investir. Comprenez où ils se situent tous financièrement. Assurez-vous que vous pouvez travailler en équipe. Assurez-vous que tout le monde a les mêmes objectifs en tête et comprend les risques. Méfiez-vous de tout ce qui semble trop beau pour être vrai ou de toute personne qui ne veut pas être transparente avec vous. Il y a beaucoup d’autres partenaires potentiels.

Vous pourriez également être en mesure de vous associer avec les gouvernements locaux ou les développeurs communautaires. Cependant, ces groupes peuvent vouloir voir l’expérience immobilière précédente ou les flux de trésorerie que vous pouvez apporter à la table, alors préparez-vous à un examen plus minutieux avant qu’un programme gouvernemental ou un développeur s’associe.

Si vous vous entourez des personnes que vous aspirez à devenir comme d’autres investisseurs immobiliers, vous trouverez des opportunités de partenariat partout. Il suffit de ne pas poursuivre toutes les affaires que vous voyez. Faites vos propres vérifications préalables, surtout lorsque de grosses sommes d’argent sont en jeu.

Get Out There and Go!

Maintenant, il est temps de se mettre au travail. Arrêtez de rêver de devenir un investisseur immobilier et soyez-en un. Si un partenariat va vous aider à atteindre vos objectifs de revenu et d’investissement au niveau supérieur, allez-y. En tout cas, l’expérience du partenariat approfondira vos connaissances et votre amour de l’investissement immobilier. Ou vous apprendrez ce que vous n’aimez pas et envisagerez d’autres façons de construire la richesse si vous découvrez que les partenariats d’investissement immobilier ne sont pas la meilleure voie pour vous.

Acquania Escarne est la créatrice de The Purpose of Money, une communauté de femmes qui construisent une richesse générationnelle pour leurs familles, un dollar à la fois. En tant qu’entrepreneur, investisseur immobilier et agent d’assurance agréé, Acquania a toujours été passionnée par la littératie financière. Sur son site Web, Acquania blogue sur les façons de vous aider à améliorer vos habitudes financières, à créer de la richesse et à investir dans l’immobilier. Suivez Acquania sur les médias sociaux pour des conseils quotidiens.

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