Lorsque vous étiez plus jeune, votre maison était l’endroit idéal. Votre cour spacieuse, ombragée par des arbres, offrait à vos enfants un endroit où courir, rire et jouer. Votre cuisine, ainsi que votre réfrigérateur bien rempli, fournissaient continuellement des repas abondants pour nourrir votre famille grandissante. Votre salon et votre repaire, équipés de la télévision de la maison, servaient de lieu de rassemblement familial pour attirer chaque membre hors de sa chambre individuelle afin de cultiver le temps de rapprochement familial.
Pendant ces années, vous avez peut-être pensé que la dernière chose qui vous viendrait à l’esprit serait de quitter la maison que vous et votre famille aimez. Mais à l’aube de la retraite et alors que vos enfants ont quitté le nid, vous pouvez commencer à réaliser que vous préférez vieillir dans une nouvelle maison qui correspond mieux à cette étape de votre vie.
Pourquoi acheter une nouvelle maison en tant que senior ?
Peut-être que la maison qui a parfaitement servi votre famille grandissante dans le passé semble maintenant trop grande pour vos besoins actuels. Avoir une maison à plusieurs niveaux, avec plusieurs pièces et un immense jardin, peut maintenant demander plus de travail que vous n’êtes prêt à fournir pour l’entretenir et, si vous êtes à la retraite, vous préférez peut-être réduire la taille de votre maison à une maison plus petite et plus facile à gérer. Ou peut-être avez-vous besoin d’une maison qui réponde à de nouveaux besoins physiques, par exemple une maison de plain-pied avec des rampes ou des mains courantes et des portes plus larges. L’attrait d’un climat plus chaud peut vous séduire, ou vous pouvez simplement choisir de vous rapprocher du reste de votre famille. Quelles que soient vos raisons, il existe une option viable pour vieillir dans une nouvelle maison au lieu de votre maison actuelle.
Le HECM pour l’achat
Au début des années 1980, un nouveau produit de prêt appelé prêt hypothécaire inversé a été approuvé pour être assuré par l’Administration fédérale du logement (FHA). Ce prêt sur la valeur nette d’une maison assuré par le gouvernement, plus précisément appelé prêt hypothécaire de conversion de la valeur nette d’une maison (HECM), a été conçu exclusivement pour les personnes âgées et a été promulgué en 1988. Cet outil financier est devenu l’une des seules méthodes permettant aux propriétaires âgés d’accéder à une partie de leur capital sans avoir à quitter leur maison ou à augmenter leurs dépenses mensuelles. En 2008, le prêt a évolué pour inclure une nouvelle variante permettant aux propriétaires âgés de bénéficier des mêmes avantages que le prêt hypothécaire inversé HECM traditionnel, mais en ajoutant la possibilité d’acheter une nouvelle maison. Ce prêt a été appelé le HECM pour l’achat et, avec le type de financement qu’il offre, il peut être juste la réponse que vous recherchez.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Le HECM pour l’achat est une solution qui vous permet d’accomplir deux objectifs en une seule transaction : atteindre une résidence principale plus adaptée et obtenir une hypothèque inversée. Cela peut vous faire économiser de l’argent puisque vous n’engagez qu’un seul ensemble de frais de clôture parce qu’il consolide deux transactions financières – l’achat d’une maison et son financement par un prêt hypothécaire inversé – en une seule.
Avec le prêt hypothécaire inversé HECM for Purchase, l’emprunteur fournit une mise de fonds en utilisant la vente de la maison précédente ou d’autres économies. L’équité acquise grâce à la mise de fonds et la valeur de la nouvelle maison sont ensuite utilisées pour calculer le montant du prêt hypothécaire inversé. Au cours de ce processus, les emprunteurs peuvent avoir besoin de satisfaire aux exigences du rapport prêt-valeur avec une mise de fonds importante et de fournir une vérification du revenu et des fonds personnels. Tout ou partie des fonds du prêt hypothécaire inversé couvrent alors le coût restant de la maison, tout comme avec un prêt hypothécaire traditionnel.
L’avantage de financer avec un prêt hypothécaire inversé est qu’au lieu de rembourser le prêt chaque mois au fil du temps comme un prêt hypothécaire traditionnel, le remboursement du prêt hypothécaire inversé est reporté à l’échéance du prêt (voir Quand un HECM pour l’achat est-il dû ? ci-dessous). De cette façon, les emprunteurs âgés à revenu fixe peuvent financer l’achat d’une nouvelle maison sans avoir le fardeau d’avoir à effectuer des paiements hypothécaires mensuels. Les emprunteurs sont responsables du paiement des taxes foncières, de l’assurance du propriétaire et de l’entretien de la maison.
Autres informations importantes sur le HECM for Purchase
Types de propriétés admissibles
Les maisons unifamiliales et les propriétés existantes de quatre unités ou moins sont généralement admissibles à un HECM for Purchase, et selon le U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), les propriétés suivantes ne sont pas admissibles :
- Unités coopératives
- Résidences nouvellement construites où un certificat d’occupation ou son équivalent n’a pas été émis par l’autorité locale appropriée
- Maisons de pension
- Établissements de chambres d’hôtes
- Maisons manufacturées existantes construites avant le 15 juin 1976 ; et
- Maisons manufacturées existantes construites après le 15 juin 1976 qui ne sont pas conformes aux normes de sécurité de construction des maisons manufacturées, comme en témoignent les étiquettes de certification apposées (par ex.g., plaque de données et étiquette de certification du HUD) et/ou qui n’ont pas de fondation permanente comme l’exige le guide Permanent Foundations for Manufactured Housing du HUD ou les maisons qui sont installées ou ont été occupées précédemment sur un autre site ou emplacement.
Obligations de l’emprunteur
Les obligations en vertu du HECM pour l’achat sont les mêmes que le prêt hypothécaire inversé HECM traditionnel. Vous devez continuer à payer les taxes foncières, l’assurance du propriétaire, les frais de toute association de propriétaires et le coût de l’entretien de base de la maison, afin d’éviter le défaut de paiement du prêt.
Certains aspects du HECM for Purchase diffèrent du prêt hypothécaire inversé HECM traditionnel. Parce que les prêts hypothécaires inversés sont destinés à aider les personnes âgées à vieillir sur place, vous devez emménager dans la nouvelle maison dans les 60 jours suivant la clôture, et la nouvelle maison doit devenir votre résidence principale.
Quand le HECM for Purchase est-il dû ?
Bien qu’il n’y ait pas de date spécifique à laquelle le prêt HECM for Purchase est dû, quelques événements peuvent faire en sorte que le prêt devienne dû et payable. Voici de tels événements qui entraîneraient l’échéance du prêt :
- Le dernier emprunteur restant ou le conjoint non emprunteur décède ou quitte la maison pour vivre ailleurs pendant plus de 12 mois consécutifs.
- La maison est vendue.
- Vous ne respectez pas les obligations de l’emprunteur de maintenir le paiement des taxes foncières, de l’assurance des propriétaires, des frais d’association des propriétaires et des réparations de base de la maison ou vous ne respectez pas les autres conditions du prêt.
Vraie histoire d’emprunteur
Certains emprunteurs utilisent maintenant ce produit de prêt pour les aider à acheter leur maison. Pour les emprunteurs d’American Advisors Group, Andy et Beatrice Hollimon, le prêt HECM for Purchase les a conduits à leur magnifique nouvelle maison : une maison de 3 chambres à coucher de 2 000 pieds carrés à Lake Worth, en Floride.
« Nous possédions notre maison dans la région de St. Louis pendant un certain temps… et nous cherchions à changer d’endroit pour la retraite « , a partagé Andy Hollimon, en expliquant le rêve que lui et sa femme partageaient de fuir les hivers froids du Midwest et de déménager dans le sud vers un climat plus tempéré.
Avec le HECM for Purchase, les Hollimon ont pu vendre leur ancienne maison et acheter une nouvelle maison sous un prêt hypothécaire inversé. Sans le HECM for Purchase, le coût de leur maison de rêve aurait été hors de leur portée. Maintenant, ils profitent de leur nouvelle vie sans paiements hypothécaires mensuels. Les emprunteurs restent responsables du paiement des impôts fonciers, de l’assurance du propriétaire et de l’entretien de la maison. Leur histoire a récemment fait l’objet d’un article dans le Huffington Post.
Un des avantages du prêt hypothécaire inversé HECM for Purchase est qu’il vous permet d’éviter d’utiliser tous vos actifs de retraite pour acheter une nouvelle maison. Vous pouvez également vous abstenir d’utiliser votre revenu mensuel fixe sur un paiement hypothécaire mensuel, ce qui est typique des prêts hypothécaires traditionnels. Avec un HECM for Purchase, les emprunteurs ont accès à un outil financier qui leur permet : d’éviter d’épuiser leurs actifs, d’acquérir une maison plus convenable, et d’y vieillir sans paiements hypothécaires mensuels. Les emprunteurs sont responsables du paiement des impôts fonciers, de l’assurance du propriétaire et de l’entretien de la maison. Pour plus d’informations sur la façon dont cet outil financier pourrait fonctionner pour vous, contactez un professionnel des prêts hypothécaires inversés HECM for Purchase d’American Advisors Group au 1-888-998-3147.
Sources:
Wargo, Buck. « Louis utilise un prêt hypothécaire HECM pour acheter la maison de ses rêves en Floride « . NP. 28 juin 2015. Web. 8 juillet 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
« Acheter une maison avec une hypothèque inversée. » Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 juin 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
« Acheter une maison avec un prêt hypothécaire inversé HECM ». MtgProfessor.com. Professeur d’hypothèque. NP. ND. Web. 24 juin 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
« HECM pour l’achat Questions fréquemment posées. » HUD.gov. Département américain du logement et du développement urbain. NP. ND. Web. 23 juin 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. » Utiliser un prêt hypothécaire inversé pour acheter une maison ? « . BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 juin 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
« Vendre le HECM pour l’achat ». ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 juin 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html