Les vrais grands grossistes sont assez intelligents pour ne pas entretenir une affaire sans une stratégie de sortie appropriée en place. À cette fin, les grossistes les plus prolifiques de notre époque ont toujours une longueur d’avance ; ils savent que les transactions de gros imminentes nécessitent non seulement une stratégie de sortie, mais deux. La capacité d’exercer plusieurs options de clôture à tout moment est un atout pour tout investisseur et peut facilement faire pencher la balance en sa faveur. Les deux méthodes les plus courantes pour conclure une affaire sont particulièrement importantes pour les grossistes d’aujourd’hui : la vente d’un contrat et la double clôture.
Alors que la plupart des grossistes sont enclins à favoriser la méthode de cession de contrat, il est dans leur intérêt d’avoir un plan de secours en place : la double clôture. Autrement appelée double entiercement, la double clôture a pour but de faciliter une transaction de gros dans le cas où un contrat ne peut être cédé ; c’est un plan B et un plan précieux. Se familiariser avec la stratégie immobilière de double clôture que les meilleurs investisseurs d’aujourd’hui connaissent déjà pourrait faire la différence entre une bonne carrière et une excellente carrière.
Qu’est-ce qu’une double clôture ?
Une double clôture est une stratégie de vente en gros alternative à la méthode de vente par contrat sauvagement populaire. Plus précisément, cependant, les doubles clôtures verront un investisseur acheter réellement un bien sujet, pour ensuite se retourner et le vendre assez rapidement – d’où le nom de double clôture. Dans le cadre d’un double closing, l’investisseur conclut littéralement deux transactions indépendantes (une avec le vendeur initial et une avec l’acheteur final). En fin de compte, une double clôture n’est pas très différente de la façon dont vous achetez et vendez habituellement une propriété ; elle se déroule simplement dans un laps de temps beaucoup plus court. Il n’est pas rare que les doubles clôtures se déroulent sur des heures, des jours ou des semaines.
Pour mettre les choses en perspective, une double clôture aura deux transactions distinctes. La première transaction aura lieu entre le vendeur initial de la maison et l’investisseur qui a l’intention de vendre la propriété en gros. La deuxième transaction se fait donc entre nul autre que le grossiste et le nouvel acheteur. C’est une distinction importante à faire, car une double clôture doit consister en deux transactions individuelles, chacune d’entre elles ayant ses propres déclarations de règlement.
La première série de déclarations de règlement, désignée sous le nom de HUD-1, exposera les chiffres des transactions convenues – combien vous avez négocié pour acheter la propriété. Sans surprise, la deuxième déclaration identifiera le montant pour lequel vous avez accepté de vendre la même propriété à un acheteur final.
Lorsqu’il est temps de vendre l’affaire à un autre acheteur, vous conclurez un deuxième accord d’achat et de vente, seulement cette fois, il sera subordonné à la première clôture (celle qui vous a fait acheter la propriété du propriétaire initial). Par conséquent, vous devez divulguer qu’il y a un autre contrat qui doit être conclu avant que le contrat suivant puisse aller de l’avant. Pour être clair, vous devez divulguer tout ce qui concerne la première transaction aux parties impliquées dans la deuxième transaction.
Si vous n’avez pas encore signé de contrats de double clôture de votre propre, je vous recommande fortement de demander un avis juridique. Ne faites rien tant qu’un professionnel du droit ne s’est pas assuré que tout est en ordre. Une transaction immobilière à double clôture n’est pas vraiment une science infuse, mais de nombreuses règles doivent être respectées. Avec un représentant légal dans votre coin, il n’y a aucune raison que vous ne sachiez pas comment faire un double closing dans les limites de la loi.
Il convient de noter que, au cours d’un double closing, les investisseurs encourront les frais standard associés à un closing immobilier, qui sont directement corrélés à l’état dans lequel la transaction a lieu. De plus, l’investisseur sera ajouté à la chaîne de titres, car il a brièvement possédé la propriété à un moment donné.
Double Close Vs Contract Assignment
Comme j’y ai déjà fait allusion, il existe deux stratégies principales de vente en gros : la cession de contrat et le double closing. J’ai déjà abordé cette dernière en profondeur, mais la première présente plusieurs différences qui méritent votre attention, à savoir le transfert de propriété, ou son absence. Alors que dans le cas d’une double clôture, le grossiste achète effectivement le bien (et s’inscrit donc dans la chaîne de titres), la cession d’un contrat n’oblige pas le grossiste à l’acheter. Au lieu de cela, les stratégies de vente en gros par cession de contrat (également connue sous le nom de vente d’un contrat) verront les grossistes vendre leurs droits d’acheter le bien en question, et non le bien lui-même. Cela vaut la peine de le répéter : lorsque vous vendez un contrat, vous ne vendez pas la propriété – vous vendez en fait votre droit d’acheter la propriété à un autre investisseur.
Au cours d’une opération de vente en gros de cession de contrat, l’investisseur signera un contrat avec le vendeur qui lui donne le droit d’acheter la propriété. Le contrat donne légalement à l’investisseur un « intérêt équitable » dans la maison en question ; il n’a pas de droit sur le titre. Par conséquent, lorsque la cession de contrat se produit, l’investisseur vend ses droits dans les conditions déjà convenues avec le vendeur d’origine.
Contrairement à une double clôture, la cession de contrat n’aura jamais un investisseur prendre le titre de la maison, ni ils apparaissent sur la chaîne de titres. Peut-être encore plus important, une cession de contrat ne nécessitera généralement aucun financement de la part de l’investisseur. Au lieu de cela, le nouvel acheteur paiera l’investisseur pour les droits d’acheter la maison.
Est-ce qu’un acheteur a besoin d’argent liquide dans une transaction à double clôture ?
L’argent liquide est la forme de capital la plus impactante lors de la réalisation d’une double clôture. Si pour rien d’autre, l’argent liquide facilite la vitesse nécessaire pour rendre possible une double clôture. Les sources de liquidités peuvent inclure, mais ne sont pas limitées à :
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Lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
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Argent privé
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Argent dur
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Les IRA autogérés
.Directed IRAs
When To Use A Double Close
La stratégie de vente en gros de biens immobiliers à double fermeture est généralement mieux reléguée à un rôle de réserve. Cela ne veut pas dire que la double clôture dans l’immobilier n’est pas une option viable, mais plutôt qu’il est généralement préférable de céder des contrats lorsque cela est possible. Cela dit, le meilleur moment pour effectuer une double clôture est lorsque la vente d’un contrat n’est pas une option.
Il y a deux raisons principales pour lesquelles une double clôture devrait servir d’alternative à la vente de contrats : le financement et les frais. Pour commencer, la vente d’un contrat peut être réalisée en quelques heures seulement, sans avoir besoin de votre propre financement. L’acheteur final est en fait celui qui vous paie pour avoir la possibilité d’acheter la maison. Mais ce qui est peut-être encore plus important, c’est que la vente d’un contrat ne s’accompagne pas des frais qui sont devenus synonymes de transactions immobilières. Comme je l’ai déjà mentionné, une double clôture obligera les investisseurs à payer tous les frais et coûts qui accompagnent généralement les transactions dans le secteur de l’immobilier. Par conséquent, si vous voulez éviter de payer des frais supplémentaires, la cession d’un contrat sera une meilleure alternative.
Pros et contre de la double clôture
La capacité de mener une double clôture est inestimable pour les investisseurs. Cependant, un peu comme toute autre stratégie, une double clôture a des avantages et des inconvénients qui doivent être pesés les uns par rapport aux autres. Examinons certaines des raisons pour lesquelles les investisseurs peuvent envisager d’effectuer une double clôture et certaines des raisons pour lesquelles ils peuvent ne pas le vouloir.
Pros de la double clôture
La double clôture est un outil important que les investisseurs doivent avoir à leur disposition. Voici quelques-unes des plus importantes raisons pour lesquelles il est bon de savoir comment effectuer un double closing
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Un double closing donne aux investisseurs immobiliers une optionalité. Si la cession d’un contrat ne fonctionne pas, la capacité de faciliter une double clôture rend la possibilité d’une transaction transpirant beaucoup plus probable.
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Dans la plupart des États, une double clôture est traitée comme une clôture traditionnelle, qui ne nécessite pas un agent immobilier agréé.
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Les grossistes n’ont pas besoin de divulguer les prix à l’acheteur final car il s’agit d’une transaction entièrement différente.
Cons of Double Closing
Les doubles clôtures ne sont pas sans inconvénients, notamment :
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Comme leur nom l’indique, les doubles clôtures représentent deux fois plus de travail. Les investisseurs vont, littéralement, conclure deux transactions distinctes, appelant deux fois plus de travail.
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Les doubles clôtures peuvent être stressantes, car il existe de multiples chances pour les parties indécises de se retirer d’une transaction.
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Les doubles clôtures sont illégales dans certains États, il est donc important de vérifier les lois locales avant d’aller de l’avant avec cette stratégie.
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Puisque les doubles clôtures ne sont pas courantes, les investisseurs rencontreront des agents de clôture qui ne savent pas comment les faire ou qui ne les feront tout simplement pas du tout.
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Puisque les doubles clôtures ont beaucoup de parties mobiles, il peut être difficile d’aligner les horaires de toutes les personnes impliquées dans une transaction.
Summary
La vente d’un contrat s’est avérée être une stratégie de sortie viable pour les grossistes d’aujourd’hui. Cependant, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une cession de contrat peut ne pas être dans les cartes. Par conséquent, les investisseurs doivent savoir comment mener une double clôture ; de cette façon, ils peuvent augmenter leurs chances de réaliser une transaction réussie. À tout le moins, l’accès à chaque stratégie veillera à ce que vous puissiez donner suite à plus de transactions.
Principaux points à retenir
- Bien qu’une double clôture soit très certainement une stratégie viable de vente en gros, elle est habituellement une alternative à la méthode de cession de contrat.
- Pour réaliser une double clôture d’opérations immobilières, les investisseurs devront en fait effectuer deux transactions indépendantes.
- Les stratégies de double clôture immobilière sont souvent mal comprises, mais cela ne les rend pas moins viables.