Les sept principaux traits d’un investisseur immobilier réussi

On dit que l’immobilier a fait plus de millionnaires que toute autre chose. Pour ceux qui ont réussi à gagner de l’argent dans ce secteur, il n’est pas difficile de comprendre pourquoi. Avec autant de façons différentes de faire croître la richesse en investissant dans l’immobilier, il y a des tonnes d’opportunités pour de nombreuses personnes différentes avec des ensembles de compétences et des talents différents pour réussir, gagner de l’argent et améliorer leur situation financière de manière significative.

Je suis un investisseur immobilier et je suis devenu un étudiant de la création de richesse par ce biais. Ayant interviewé des investisseurs à succès sur le podcast BiggerPockets et réseauté avec eux sous de nombreuses formes, j’ai reconnu des modèles dans les capacités d’un investisseur qui conduisent souvent à leur succès. J’ai dressé une liste de certaines des caractéristiques que je vois apparaître à maintes reprises chez les investisseurs les plus prospères que j’ai rencontrés. Qu’il s’agisse d’un flipper de maison, d’un propriétaire de maison résidentielle ou d’un propriétaire de grand complexe d’appartements, ces mêmes traits sont presque toujours impliqués.

1. Connaissance

Il n’y a pas de substitut à la connaissance. Lorsque vous voyez les meilleurs faire ce qu’ils font, ils semblent toujours en savoir plus que ceux qui les entourent. Les investisseurs immobiliers qui ont un grand portefeuille en savent tout simplement plus sur ce qui fait tourner les marchés, sur la façon de chronométrer les cycles du marché et sur les choses auxquelles il faut faire attention. Ils sont beaucoup plus susceptibles de reconnaître les marchés changeants avant les autres et sont prêts à tirer parti de ces opportunités lorsqu’elles se présentent.

Les meilleurs ne cessent jamais d’apprendre, et l’immobilier ne fait pas exception. BiggerPockets.com est une ressource en ligne gratuite où les investisseurs peuvent apprendre, réseauter et trouver des solutions à leurs problèmes, le tout gratuitement. Certains des meilleurs investisseurs que j’ai rencontrés sont de grands fans du site et participent à la rédaction d’articles de blog, à la création de vidéos ou répondent à des questions dans les forums. Il existe également des tonnes de livres écrits sur la façon d’investir dans l’immobilier. Beaucoup des meilleurs investisseurs que je connais les lisent fréquemment.

Si vous voulez vous concentrer sur les endroits où développer vos connaissances, je recommande de commencer par développer les compétences suivantes :

• La capacité d’analyser une propriété pour le flux de trésorerie
• La capacité de reconnaître une propriété sous-évaluée
• Développer une compréhension de base pour estimer les coûts de réadaptation
• Apprendre les facteurs économiques qui dirigent un marché
• Apprendre les différentes pièces en jeu quand il s’agit de posséder une propriété locative (devoirs de gestion de la propriété, etc)

Plus vous en savez sur l’investissement immobilier, moins vous aurez peur. Surmonter la peur est l’une des meilleures choses que vous pouvez apprendre à faire si vous voulez vous tailler une carrière réussie dans l’immobilier.

2. la patience

Avoir de la patience peut sembler simple, mais ce n’est pas toujours le cas. Quand il s’agit d’investissement immobilier, il y a beaucoup de pression sur vous pour bouger et bouger rapidement. Les meilleures affaires se font rapidement, et laisser les projets se dérouler au-delà du calendrier convenu peut coûter cher. Les investisseurs sont constamment confrontés à des pressions pour en faire plus, le faire plus vite et le faire moins cher.

Les meilleurs investisseurs ont appris à tempérer cette pression avec sagesse et patience. Ils savent quand ils doivent courir vite, et quand ils doivent s’arrêter et attendre pour voir comment les choses évoluent. La patience peut prendre plusieurs formes lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Apprendre à reconnaître les domaines où vous aurez besoin de la pratiquer peut vous sauver de beaucoup d’erreurs coûteuses.

Un grand domaine sur lequel les investisseurs font des erreurs est l’achat d’une propriété uniquement parce qu’elle leur permet d’atteindre un objectif qu’ils ont établi dans leur propre esprit. De nombreux investisseurs débutants fixent des dates limites pour l’achat de leur prochaine propriété, puis se sentent sous pression pour y parvenir, même si l’affaire n’est pas si bonne. Les meilleurs investisseurs ne ressentent pas le besoin d’acheter un nombre prédéterminé de maisons par mois. Ils savent que s’ils n’en achètent pas une ce mois-ci, ils en achèteront peut-être deux le mois prochain. Avoir la patience d’attendre la bonne affaire est crucial, et avoir la force d’âme d’attendre jusqu’à ce qu’elle se présente est un trait précieux à posséder.

Un autre problème que les investisseurs novices font est de sauter dans la mauvaise partie du cycle du marché. Lorsque tout le monde achète une maison, il peut être tentant de vouloir s’impliquer soi-même. Les meilleurs investisseurs font le zig quand tout le monde fait le zag. Ils sont craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs. Attendre que le marché ralentisse, voire s’effondre, peut demander plus de force intestinale, mais c’est aussi un bien meilleur moment pour ramasser des actifs.

Gérer la friction entre la pression pour agir et la patience pour attendre est une compétence difficile à développer. Les meilleurs investisseurs immobiliers l’ont maîtrisée et en récoltent les fruits.

3. Vision

Bien que l’investissement immobilier puisse sembler être une question de chiffres de l’extérieur, c’est rarement le cas. Bien que l’achat d’une propriété à flux de trésorerie et sa conservation pendant une longue période de temps permettent généralement de construire votre richesse, les très meilleurs investisseurs font plus que simplement acheter et conserver. Ils achètent et améliorent les actifs de leur portefeuille, ajoutant de la valeur de manières supplémentaires.

Avoir la vision de ce qu’une propriété pourrait être, puis poursuivre cette vision, est ce qui distingue les investisseurs moyens des meilleurs. Dans le domaine de l’immobilier, il existe un terme appelé « utilisation maximale et optimale ». Elle décrit le concept consistant à trouver la meilleure utilisation possible d’une propriété et à travailler pour aider à la concrétiser. Les bons investisseurs le font bien.

Dans un marché chaud, vous ne trouvez pas seulement de bonnes affaires. Vous faites de bonnes affaires. Les investisseurs de premier ordre voient des moyens d’ajouter de la valeur aux propriétés sans dépenser plus d’argent que nécessaire. Pour ceux qui ont la vision de le réaliser, il peut y avoir de grandes récompenses pour ceux qui achètent le vilain petit canard et le transforment en beau cygne.

Certaines des façons courantes pour les investisseurs de le faire sont :

• Ajouter des chambres à coucher à une maison de moins de trois
• Ajouter des salles de bain à une maison de moins de deux
• Ajouter des pieds carrés à bon marché. Souvent en convertissant des abris de voiture, des salles de Floride, des salles d’efficacité ou des zones de stockage couvertes pour les intégrer à la propriété
• Acheter des propriétés avec des os solides qui ont besoin de mises à niveau cosmétiques bon marché
• Acheter une propriété à revenu et augmenter les loyers
• Acheter une propriété commerciale et diminuer les dépenses

Il existe de nombreuses façons d’ajouter de la valeur à une propriété et les meilleurs investisseurs immobiliers l’ont maîtrisé. Qu’il s’agisse d’un grand promoteur immobilier qui crée une expérience pour laquelle les acheteurs paieront le prix fort, ou d’un bricoleur de week-end qui achète un fixateur supérieur et fait le travail lui-même, les investisseurs de premier ordre ont tous la vision de prendre quelque chose tel qu’il est et de l’améliorer.

4. Efficacité

L’efficacité est une compétence pratiquée par les meilleurs hommes d’affaires autour, et l’investissement immobilier ne fait pas exception. La grande majorité d’entre nous accomplirait beaucoup plus que ce qu’elle fait dans la vie si elle avait la capacité de couper les distractions et de faire les choses plus rapidement. Les meilleurs investisseurs immobiliers excellent dans ce domaine.

Afin de devenir efficaces dans ce qu’ils font, les hommes d’affaires intelligents recherchent les choses qui prennent du temps tout au long de leur journée et qui n’ajoutent pas au résultat net. Répondre à tous les courriels, prendre des appels téléphoniques non programmés et assurer le suivi de tâches qui relèvent de la responsabilité de quelqu’un d’autre sont autant d’exemples de façons dont nous nous empêchons de nous concentrer sur ce qui compte vraiment.

Une fois que vous aurez compris à quel point il est important d’être efficace, vous serez plus susceptible de commencer à l’exiger de votre entourage. Les entrepreneurs sont beaucoup moins susceptibles de ne pas respecter leurs échéances lorsqu’ils savent que leur patron est une personne efficace qui attend la même chose. Ce principe dégouline dans tous les aspects de l’entreprise.

Les meilleurs investisseurs s’attendent à ce que l’information soit livrée en temps opportun et dans le format qu’ils comprennent le mieux. Ils utilisent leur temps à bon escient, écoutant des livres audio et des podcasts pendant leur trajet du matin et s’appuyant sur des assistants pour répondre aux e-mails et aux appels téléphoniques. Si vous voulez faire passer votre entreprise au niveau supérieur, commencez par augmenter votre propre efficacité et voyez si cela n’a pas un résultat direct sur votre productivité.

5. Concentration

Ceci ne devrait pas être une surprise. Les meilleurs investisseurs sont très concentrés, savent ce qu’ils veulent et ne laissent rien les empêcher d’y parvenir. Les obstacles ne sont pas un problème pour ceux qui sont concentrés. Une ampoule éclaire toute une pièce. Son énergie est diffusée et couvre une grande surface – c’est son but. Un laser, par contre, est très concentré. Son énergie est étroitement concentrée dans une direction spécifique. Les lasers peuvent percer des obstacles que les ampoules électriques ne peuvent pas franchir.

Les meilleurs investisseurs ont la concentration d’un laser. Ils ne laissent pas les obstacles les arrêter, et ils savent exactement où ils vont. Le « principe de Pareto » (également appelé règle des 80/20 et développé par l’économiste italien Vilfredo Pareto) peut se résumer en affirmant que 20 % de vos efforts donneront 80 % de vos résultats. Les meilleurs hommes d’affaires adhèrent à cette croyance et sa philosophie est visible dans leurs plans d’affaires. En concentrant leurs efforts sur les 20 % du travail qui produisent 80 % des résultats, ils surpassent leurs concurrents et progressent là où les autres calent.

Vous ne me croyez pas ? Regardez la façon dont les revenus sont répartis dans le monde. Regardez la façon dont les 20% supérieurs dans la plupart des industries obtiennent 80% des affaires. Que ce soit au niveau macro (20 % de la population d’une nation contrôlent 80 % de la richesse), au niveau de l’entreprise (les 20 % supérieurs des vendeurs sont responsables de 80 % des revenus générés) ou au niveau personnel (vous portez 20 % des vêtements de votre placard 80 % du temps), vous verrez le principe 80/20 à l’œuvre.

Les meilleurs investisseurs le comprennent et réduisent leur champ d’action pour le concentrer plutôt que de l’étendre pour l’affaiblir. La capacité à se concentrer augmente la production et leur permet de percer les obstacles qui arrêteraient les autres.

6. Développement des relations

Si vous voulez savoir sur quoi les meilleurs hommes d’affaires se concentrent dans leur top 20%, c’est le développement des relations. Ceux qui ont les meilleures relations semblent toujours gagner. Qu’il s’agisse d’obtenir le marché en premier, de faire approuver leurs permis par la ville, de remporter l’appel d’offres pour le projet ou d’obtenir le meilleur prix pour la construction, ceux qui ont les meilleures relations vont réussir.

Nous avons tous entendu « ce n’est pas ce que vous savez, c’est qui vous connaissez ». Les meilleurs investisseurs ont cessé de combattre ce fait et l’ont adopté. Vous voulez savoir pourquoi les hommes d’affaires les plus riches veulent des yachts, des maisons immenses et coûteuses, et font des voyages somptueux ? Ce n’est pas toujours une question d’ego. Ces personnes comprennent que des actifs comme ceux-ci peuvent ouvrir des portes pour l’établissement de relations qui rapportent plus gros plus tard.

Ce yacht peut être un excellent moyen d’apprendre à connaître quelqu’un pour vous donner le prêt commercial dont votre entreprise a besoin, et cette maison de vacances dans les montagnes peut être vraiment utile lorsque vous essayez de construire une relation avec quelqu’un qui fait du ski. Posséder des actifs n’est pas la seule façon d’améliorer votre construction de relations, mais c’est une indication que les hommes et femmes d’affaires intelligents le comprennent.

Apporter de la valeur aux autres est le socle fondamental de la construction de relations. Apprendre que ce n’est pas toujours à propos de vous et prendre des mesures de foi pour verser dans quelqu’un d’autre d’abord peut ouvrir de grandes portes pour vous plus tard. Des livres comme « How To Win Friends And Influence People » sont des classiques intemporels car ils exposent les principes fondamentaux de la construction de relations. Beaucoup des meilleurs investisseurs immobiliers que j’ai rencontrés lisent ce livre encore et encore chaque année !

7. Levier

Le dernier trait que j’ai remarqué qui est commun parmi les investisseurs immobiliers réussis est leur capacité à utiliser le levier. Si vous voulez faire quelque chose à un niveau à grande échelle, apprendre à apprendre l’effet de levier est absolument crucial.

L’effet de levier peut venir sous plusieurs formes, mais les trois que je vois le plus souvent maîtrisé par les meilleurs investisseurs sont l’argent, les gens, et l’opportunité.

L’argent:

OPM, ou « l’argent des autres » est l’un des locataires les plus couramment enseignés de l’investissement immobilier réussi. À un certain moment dans la carrière de tous les investisseurs à succès, ils se retrouvent avec plus de transactions et plus d’opportunités qu’ils n’ont de capital pour acheter. À ce stade, la capacité d’utiliser l’argent des autres (et de les payer pour cela) est le meilleur moyen de se développer. En tirant parti des ressources des autres, les meilleurs investisseurs accroissent leur patrimoine et la taille de leur portefeuille tout en créant des scénarios gagnant-gagnant pour ceux qui s’associent à eux par le biais d’un soutien financier. Si vous aspirez à devenir un investisseur immobilier prospère, il serait sage de supposer qu’à un moment donné, vous aurez besoin d’OPM.

Personnes:

Les investisseurs prospères tirent également parti des personnes. En embauchant des personnes talentueuses, dures au travail et dignes de confiance (ou en s’associant avec elles), les investisseurs de premier plan obtiennent beaucoup plus de résultats qu’ils ne pourraient jamais le faire par eux-mêmes. Dans tout projet, travail ou entreprise, il y a un nombre spécifique de tâches qui doivent être accomplies pour aller de l’avant. L’une des plus grandes erreurs de l’amateur est de supposer qu’il doit être le seul à accomplir toutes ces tâches. Les hommes d’affaires qui réussissent ont appris à tirer parti des talents et des capacités d’autres personnes pour leur permettre de se concentrer davantage sur les 20% de l’activité qui leur apporteront le plus de résultats. Si vous prévoyez d’être un investisseur de premier ordre, commencez à apprendre autant que vous le pouvez comment embaucher des personnes talentueuses pour travailler pour vous.

Opportunité:

La dernière chose que je remarque que les meilleurs investisseurs exploitent est l’opportunité. Les gens d’affaires qui réussissent apprennent que chaque victoire n’est pas seulement une victoire, c’est une opportunité pour une autre victoire plus tard. Lorsqu’un projet est achevé et que les investisseurs sont satisfaits, il est beaucoup plus facile de tirer parti de ce succès pour obtenir à nouveau leur capital lors de la prochaine transaction. Lorsque vous développez et vendez un terrain dans une zone à forte demande, il est beaucoup plus facile de tirer des leçons de cette expérience et de faire mieux la deuxième fois. Un projet réussi conduit presque toujours à d’autres occasions de le répéter, et les meilleurs investisseurs cherchent toujours à capitaliser sur ce fait. Les meilleurs ne gaspillent pas les occasions de faire encore mieux la fois suivante.

Considérez les Golden State Warriors, considérés comme l’une des toutes meilleures équipes de basket-ball jamais réunies dans l’histoire de la NBA. Après avoir remporté le championnat, ils ont pu recruter Kevin Durant, considéré comme un candidat au titre de meilleur joueur de la ligue. Comment les Warriors ont-ils réussi à faire cela ? Leur formule gagnante a créé un environnement attrayant qui a incité les meilleurs talents à les rejoindre, ce qui a rendu encore plus facile de remporter un autre championnat l’année suivante (ils en ont remporté deux autres d’affilée). Comment cela se joue-t-il dans l’investissement immobilier ?

• Acheter plus de transactions crée des relations plus fortes avec ceux qui trouvent des transactions. Les meilleurs investisseurs obtiennent ces affaires en premier.
• Faire plus de réhabilitations aide les investisseurs à apprendre de nouvelles façons créatives d’économiser de l’argent sur les réhabilitations à l’avenir.
• Apprendre à réhabiliter les locations peut conduire à des opportunités pour également retourner des maisons. Les ensembles de compétences entre les deux ont un grand chevauchement.
• Apprendre à lire un compte de profits et pertes et à gérer des employés peut créer des opportunités pour démarrer de nouvelles entreprises secondaires.
• Posséder un grand portefeuille de propriétés locatives peut créer l’opportunité d’ouvrir votre propre société de gestion immobilière et de mettre à l’échelle.
• Flipper un grand nombre de maisons peut créer une opportunité de construire un courtage immobilier pour les vendre, économiser sur les commissions et passer à l’échelle.

Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, très peu de choses sont nouvelles ou innovantes. La grande majorité des meilleurs investisseurs apprennent simplement de ce que les autres font, puis le mettent en pratique mieux que leurs concurrents. Si vous voulez être vous-même le meilleur, commencez à étudier ce qu’ils font, comment ils agissent et comment ils pensent. Si vous faites ce que les meilleurs font, un jour vous deviendrez vous-même le meilleur !