- Prêt hypothécaire inversé vs. prêt sur valeur domiciliaire vs. MCVD : un aperçu
- Principes clés
- Hypothèque inversée
- Prêt sur valeur nette immobilière
- Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
- Différences clés
- Déboursement
- Remboursement
- Exigences relatives à l’âge et à la valeur nette
- Statut de crédit et de revenu
- Avantages fiscaux
- Considérations spéciales
Prêt hypothécaire inversé vs. prêt sur valeur domiciliaire vs. MCVD : un aperçu
Si vous êtes propriétaire et que vous avez au moins 62 ans, vous pourriez être en mesure de convertir la valeur nette de votre maison en espèces pour payer les frais de subsistance, les frais de soins de santé, la rénovation de la maison ou tout autre besoin. Cette option est un prêt hypothécaire inversé ; cependant, les propriétaires ont d’autres options, y compris les prêts sur la valeur nette de la maison et les lignes de crédit sur la valeur nette de la maison (LDCM).
Tous trois vous permettent de puiser dans la valeur nette de votre maison sans avoir à vendre ou à déménager de votre maison. Ce sont des produits de prêt différents, cependant, et il est utile de comprendre vos options afin de pouvoir décider lequel est le meilleur pour vous.
Principes clés
- Contrairement à une première hypothèque, où vous effectuez des paiements mensuels au prêteur, avec une hypothèque inversée, le prêteur vous paie.
- Éventuellement, un prêteur hypothécaire inversé vend la maison pour récupérer les sommes versées au propriétaire, le capital restant allant à vous ou à vos héritiers.
- Un prêt sur valeur domiciliaire implique un paiement forfaitaire unique qui est remboursé en versements réguliers pour couvrir le capital et les intérêts (qui sont généralement à un taux fixe).
- Comme les cartes de crédit, les MCVD vous permettent de puiser dans votre marge de crédit lorsque vous en avez besoin et de ne payer des intérêts que sur ce que vous utilisez.
- Ces trois instruments de dette présentent des avantages et des inconvénients que les propriétaires doivent prendre en considération pour déterminer celui qui leur convient.
Hypothèque inversée
Une hypothèque inversée fonctionne différemment d’une hypothèque à terme – au lieu que vous fassiez des paiements à un prêteur, le prêteur vous fait des paiements, basés sur un pourcentage de la valeur de votre maison. Au fil du temps, votre dette augmente – au fur et à mesure que les paiements vous sont versés et que les intérêts s’accumulent – et votre valeur nette diminue, car le prêteur en achète de plus en plus.
Vous continuez à détenir le titre de propriété de votre maison, mais dès que vous quittez la maison pendant plus d’un an, que vous la vendez ou que vous décédez – ou que vous êtes en retard dans le paiement de vos impôts fonciers ou de votre assurance ou que la maison tombe en ruine – le prêt devient exigible. Le prêteur vend la maison pour récupérer l’argent qui vous a été versé (ainsi que les frais). Toute valeur nette restante dans la maison va à vous ou à vos héritiers.
Étudiez attentivement les types de prêts hypothécaires inversés et assurez-vous de choisir celui qui répond le mieux à vos besoins. Scrutin les petits caractères – avec l’aide d’un avocat ou d’un conseiller fiscal – avant de signer. Les escroqueries au prêt hypothécaire inversé qui cherchent à voler la valeur nette de votre maison ciblent souvent les personnes âgées. Le FBI recommande de ne pas répondre aux annonces non sollicitées, de se méfier des personnes qui prétendent pouvoir vous donner une maison gratuite et de ne pas accepter de paiements de la part de particuliers pour une maison que vous n’avez pas achetée.
Notez que si les deux conjoints ont leur nom sur l’hypothèque, la banque ne peut pas vendre la maison jusqu’à ce que le conjoint survivant décède – ou que les situations de taxes, de réparations, d’assurance, de déménagement ou de vente de la maison énumérées ci-dessus se produisent. Les couples devraient examiner attentivement la question du conjoint survivant avant d’accepter un prêt hypothécaire inversé.
Il peut aussi y avoir d’autres inconvénients, notamment des frais de clôture élevés et la possibilité que vos enfants n’héritent pas de la maison familiale. Les intérêts facturés sur un prêt hypothécaire inversé s’accumulent généralement jusqu’à ce que le prêt soit résilié.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L’une d’entre elles consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau ou du ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD).
Prêt sur valeur nette immobilière
Comme un prêt hypothécaire inversé, un prêt sur valeur nette immobilière vous permet de convertir la valeur nette de votre maison en espèces. Il fonctionne de la même manière que votre prêt hypothécaire principal – en fait, un prêt sur la valeur nette d’une maison est également appelé une deuxième hypothèque. Vous recevez le prêt sous la forme d’un paiement forfaitaire unique et effectuez des versements réguliers pour rembourser le principal et les intérêts, qui sont généralement à taux fixe. Mais contrairement à un prêt hypothécaire inversé, vous n’avez pas besoin d’avoir 62 ans pour en obtenir un.
Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
Avec une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous avez la possibilité d’emprunter jusqu’à une limite de crédit approuvée, selon les besoins. À cet égard, une MCVD fonctionne davantage comme une carte de crédit.
Avec un prêt sur valeur domiciliaire standard, vous payez des intérêts sur le montant total du prêt, mais avec une MCVD, vous ne payez des intérêts que sur l’argent que vous retirez réellement.
Le taux d’intérêt fixe d’un prêt sur valeur domiciliaire signifie que vous savez toujours quel sera votre paiement, tandis que le taux variable d’une MCVD signifie que le montant du paiement varie.
À l’heure actuelle, les intérêts que vous payez sur les prêts sur valeur domiciliaire et les MCVD ne sont pas déductibles d’impôt, à moins que vous n’utilisiez l’argent pour des rénovations ou des activités similaires sur la résidence qui garantit les prêts. Avant le Tax Cuts and Jobs Act de 2017, les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire étaient entièrement ou partiellement déductibles. Notez que ce changement concerne les années fiscales 2018 à 2025.
En outre – et c’est une raison importante de faire ce choix – avec un prêt sur valeur nette immobilière, votre maison reste un actif pour vous et vos héritiers. Il est important de noter, toutefois, que votre maison sert de garantie, de sorte que vous risquez de la perdre en cas de saisie si vous ne remboursez pas le prêt.
Différences clés
Les prêts hypothécaires inversés, les prêts sur valeur domiciliaire et les LDCVD vous permettent tous de convertir la valeur nette de votre maison en espèces. Cependant, ils varient en termes de décaissement et de remboursement, ainsi que d’exigences, comme l’âge, la valeur nette, le crédit et le revenu. En fonction de ces facteurs, voici les principales différences entre ces trois types de prêts.
Déboursement
- Hypothèque inversée : paiements mensuels, paiement forfaitaire, marge de crédit, ou une combinaison de ceux-ci
- Prêt sur valeur domiciliaire : paiement forfaitaire
- HELOC : selon les besoins, jusqu’à une limite de crédit préapprouvée – s’accompagne d’une carte de crédit ou de débit ou d’un chéquier
Remboursement
- Les prêts hypothécaires inversés (à remboursement différé) sont dus dès que l’emprunteur est en défaut de paiement des taxes foncières ou des assurances ou dans d’autres circonstances précises.
- Les prêts sur la valeur nette d’une maison impliquent des paiements mensuels effectués sur une période déterminée avec un taux d’intérêt fixe.
- Les MCVD impliquent des paiements mensuels basés sur le montant emprunté et le taux d’intérêt actuel.
Exigences relatives à l’âge et à la valeur nette
- Prêt hypothécaire inversé : il faut avoir au moins 62 ans et être propriétaire de la maison en entier ou avoir un petit solde hypothécaire
- Prêt sur la valeur nette de la maison : aucune exigence d’âge et doit avoir au moins 20 % d’équité dans la maison
- HELOC : aucune exigence d’âge et doit avoir au moins 20 % d’équité dans la maison
Statut de crédit et de revenu
- Prêt hypothécaire inversé : aucune exigence de revenu, mais certains prêteurs peuvent vérifier que vous pouvez effectuer des paiements complets et en temps opportun pour les charges de propriété courantes, comme les taxes foncières et l’assurance
- Prêt sur la valeur nette de la maison : un bon pointage de crédit et une preuve de revenu stable suffisant pour répondre à toutes les obligations financières
- HELOC : un bon pointage de crédit et une preuve de revenu stable suffisante pour satisfaire à toutes les obligations financières
Avantages fiscaux
- Prêt hypothécaire inversé : aucun, jusqu’à ce que le prêt prenne fin
- Prêt sur valeur domiciliaire : pour les années d’imposition 2018 à 2025, les intérêts ne sont déductibles que si l’argent a été dépensé à des fins admissibles – pour acheter, construire ou améliorer considérablement la maison du contribuable qui garantit le prêt
- HELOC : même chose que pour un prêt sur valeur domiciliaire
Considérations spéciales
Les prêts hypothécaires inversés, les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC vous permettent tous de convertir la valeur nette de votre maison en espèces. Alors, comment décider quel type de prêt vous convient le mieux ?
En général, un prêt hypothécaire inversé est considéré comme un meilleur choix si vous recherchez une source de revenu à long terme et que cela ne vous dérange pas que votre maison ne fasse pas partie de votre succession. Toutefois, si vous êtes marié, assurez-vous que les droits du conjoint survivant sont clairs.
Un prêt sur valeur domiciliaire ou une MCVD est considéré comme une meilleure option si vous avez besoin de liquidités à court terme, que vous serez en mesure d’effectuer des remboursements mensuels et que vous préférez conserver votre maison. Les deux comportent des risques considérables en même temps que leurs avantages, alors examinez les options en profondeur avant de prendre l’une ou l’autre mesure.