L’équipe de Money Empire a remarqué une tendance croissante dans l’espace hypothécaire récemment – une augmentation des prêts à collatéralisation croisée. Mais qu’est-ce que c’est ?
Pour démêler ce concept, nous avons parlé au gestionnaire de Money Empire, Kayne Wahlstrom, et au conseiller financier agréé Goran Loncar.
Qu’est-ce que le collatéralisme croisé ?
Le collatéralisme croisé se produit lorsque plusieurs propriétés sont utilisées ensemble comme garantie pour un prêt d’une banque.
Le collatéralisme croisé se produit lorsque plusieurs propriétés sont utilisées ensemble comme garantie pour un prêt d’une banque. Cela peut sembler bien à première vue, mais comme l’explique Kayne, les problèmes surviennent rapidement lorsque vous voulez apporter des changements à votre portefeuille.
« Disons que quelqu’un possède deux propriétés auprès de la banque A, chacune valant 500 000 $, pour une valeur d’actif totale de 1 000 000 $. Elle a également des dettes d’une valeur de 700 000 $. Elle souhaite vendre une maison pour réaliser un capital en vue de l’achat d’une entreprise ou pour disposer d’un peu d’argent supplémentaire. Ils se disent « nous allons vendre la maison B pour 600 000 $, obtenir 300 000 $ dans notre poche et laisser la dette sur l’autre maison ». Mais depuis qu’ils ont contracté les prêts, leurs revenus ont chuté et ils ne peuvent plus assurer le service de la dette s’ils vendent une propriété. Ils pensent qu’ils obtiendront un bon coup de pouce en espèces, mais la banque va dire « Non – vous devez utiliser ces fonds pour rembourser votre dette hypothécaire »
Cela ne signifie pas, cependant, que vous ne pouvez pas utiliser plusieurs propriétés pour garantir plusieurs prêts – vous devez juste l’aborder d’une manière différente.
« Supposons qu’un client possède une propriété A avec la banque A et qu’il a des fonds propres dans cette propriété avec lesquels il veut acheter la propriété B. Nous obtenons un crédit renouvelable ou un découvert non utilisé sur la propriété A, et cela devient le dépôt pour la propriété B, qui est ensuite achetée avec une banque distincte. »
Les prêts collatéralisés croisés deviennent de plus en plus courants.L’avantage de faire en sorte que chaque propriété soit la garantie d’un seul prêt est que vous connaissez clairement le montant de la dette que vous avez sur chaque actif.
« Si vous vous mettez ensuite à vendre l’une de ces propriétés, vous savez exactement combien d’argent liquide vous réaliserez une fois que les frais d’agent et l’hypothèque auront été payés. »
Comme Goran l’a succinctement dit : « L’investissement immobilier 101 consiste à répartir vos risques. » Avoir tous vos prêts garantis par un actif agrégé géant va vous enfermer dans l’utilisation d’une seule banque, ainsi que lier inutilement toutes les fortunes de votre investissement immobilier.
Que pouvez-vous faire si vos prêts sont à collatéralisation croisée ?
Si vos prêts sont à collatéralisation croisée en ce moment, comment l’équipe de Money Empire peut-elle vous aider à sortir de cette situation ? Kayne explique que cela commencerait par une analyse de votre position actuelle.
« Nous examinerions votre portefeuille – le total des actifs, le total des passifs. Nous déterminerions ensuite la valeur de chaque propriété individuelle et commencerions à répartir votre risque entre différentes banques. »
L’avantage de travailler avec des conseillers financiers est qu’ils sont une partie indépendante – ils ne vendent pas de prêts, ils sont donc en mesure de donner des conseils objectifs sur ce qui est le mieux pour votre portefeuille. Comme l’explique Goran : Votre banque est souvent le premier port d’escale pour vos besoins financiers, mais il ne faut pas oublier qu’elle a pour mission de faire de l’argent. Elle ne vous dira pas : « Pour votre santé financière à long terme, nous vous recommandons d’obtenir un prêt dans une autre banque ». En revanche, on peut faire confiance à un conseiller financier indépendant pour avoir à cœur vos meilleurs intérêts financiers.
Pour en savoir plus sur la possibilité de travailler avec l’équipe de Money Empire pour vos conseils financiers à Auckland, contactez-nous dès aujourd’hui.