Les propriétaires de biens immobiliers en Oregon qui souhaitent reporter l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier peuvent le faire en concluant un accord d’échange de type Section 1031 au lieu de réaliser une vente traditionnelle selon les règles de l’Internal Revenue Service. Afin de s’assurer que les échanges 1031 sont conformes aux règles complexes et en constante évolution, ainsi que pour protéger les fonds et les documents de propriété pendant un échange, les participants à un échange 1031 sont tenus de faire appel à un intermédiaire qualifié, ou QI, pour réaliser la transaction.
Le rôle du QI est celui d’un facilitateur, ce qui signifie que le QI prend possession des titres et des fonds et les distribue aux parties appropriées au moment opportun. Parce qu’un IQ agit dans un rôle fiduciaire, de nombreux États individuels ont adopté une législation en plus de celle trouvée dans les règles fédérales qui dicte davantage les devoirs et les responsabilités d’un IQ. L’Oregon est l’un de ces États ; toutefois, dans cet État, un intermédiaire qualifié est appelé « Exchange Facilitator », ou EF. Votre EF sera votre guide pour s’assurer que toutes les règles et exigences d’un échange 1031 sont respectées.
Oregon House Bill 3484
Dans un échange 1031 de l’Oregon, le HB 3484 traite du rôle d’un EF. En vertu du HB 3484, un EF est tenu soit de maintenir une caution de fidélité d’un montant de 1 million de dollars, de déposer auprès d’une institution financière des fonds ou des lettres de crédit irrévocables d’une valeur de 1 million de dollars, soit de figurer sur la liste des assurés désignés sur une caution de fidélité d’un montant non inférieur à 1 million de dollars. Une garantie contre les détournements n’est pas nécessaire si les fonds sont détenus dans un compte séquestre qualifié (QEA). De plus, le FE doit maintenir en tout temps une police d’assurance erreurs et omissions d’au moins 250 000 $ ou déposer des fonds ou des lettres de crédit irrévocables dans un compte financier d’un montant d’au moins 250 000 $. Le FE n’est pas tenu de détenir une licence ou d’être enregistré.
En plus de maintenir le niveau approprié de fonds, d’obligations, d’utilisation d’un QEA ou de polices d’assurance, un FE en Oregon doit également ne faire que des investissements avec les fonds des clients qui « répondent à une norme d’investisseur prudent et qui satisfont les objectifs d’investissement de liquidité et de préservation du principal. » Bien que d’autres situations puissent justifier une violation de la norme de l’investisseur prudent, le HB 3484 stipule spécifiquement que la norme de l’investisseur prudent est violée si l’EF mélange sciemment des fonds avec le compte d’exploitation de l’IQ ou si l’EF prête ou transfère autrement des fonds à quelqu’un qui est affilié ou lié à l’EF, à l’exception du titulaire du titre d’hébergement d’échange utilisé dans l’échange d’amélioration inversé ou différé.
En outre, les règles de l’échange 1031 en Oregon stipulent que les fonds ne peuvent faire l’objet d’une saisie ou d’une exécution contre toute réclamation faite à l’encontre du FE et le FE ne peut pas conserver des sommes d’argent sur un compte financier au nom d’un client, sauf si le client a confié les fonds au FE.
En plus des devoirs et responsabilités d’un EF dans l’Oregon, il y a un certain nombre de choses qu’il est interdit à un EF de faire, notamment :
- Faire une fausse déclaration ou une fausse représentation destinée à tromper un client
- Ne pas rendre compte des fonds ou des biens dans un délai raisonnable
- S’engager dans une conduite qui constitue une fraude ou une malhonnêteté ou commettre un crime impliquant une fraude, une fausse représentation, une tromperie, détournement de fonds, vol qualifié ou vol
- Ne pas remplir ses obligations contractuelles
Lorsqu’un EF ne remplit pas ses obligations, ou viole l’une des dispositions du HB 3484, un client lésé a le droit d’intenter une action sur les cautions ou les dépôts que l’EF doit détenir. Toute action en justice contre un EF doit être intentée devant la cour de circuit appropriée de l’Oregon.
Disposition de récupération
Une taxe de « récupération » est imposée sur le gain de la propriété abandonnée de l’Oregon lorsqu’une propriété de remplacement hors de l’État est vendue. Pour les contribuables qui vendent des biens immobiliers de l’Oregon et les remplacent par des biens situés à l’extérieur de l’État, l’Oregon exige qu’ils déposent un rapport annuel auprès du ministère du Revenu de l’Oregon, conformément aux sections 316.738 et 317.327 de l’Oregon Revenue Statute. Ce n’est là qu’une des nombreuses règles relatives aux échanges 1031 en Oregon que seul un intermédiaire qualifié, ou EF, connaît généralement.