Amikor eladja az üzleti vagy befektetési célú ingatlant, és nyereséget ér el, akkor általában adót kell fizetnie a nyereség után az eladáskor. Az IRC 1031. szakasza kivételt biztosít, és lehetővé teszi, hogy elhalassza a nyereség után fizetendő adó megfizetését, ha a bevételt hasonló ingatlanba fekteti be egy minősített hasonló jellegű csere keretében. Az IRC 1031. szakasza szerinti hasonló jellegű csere során elhalasztott nyereség adóhalasztást élvez, de nem adómentes.
A csere tartalmazhat kizárólag hasonló jellegű ingatlant, vagy tartalmazhat hasonló jellegű ingatlant készpénzzel, kötelezettségekkel és nem hasonló jellegű ingatlannal együtt. Ha azonban készpénzt, adósságelengedést vagy nem hasonló jellegű ingatlant kap, akkor a csere évében adóköteles nyereség keletkezhet. Ugyanabban az ügyletben halasztott és elismert nyereség is keletkezhet, amikor az adófizető kisebb értékű hasonló jellegű ingatlanra cserél.
Ez a tájékoztató, az Adóhézag sorozat 21. része további útmutatást nyújt az adófizetőknek a halasztott hasonló jellegű cserére vonatkozó szabályokról és előírásokról.
Kik jogosultak az 1031. szakasz szerinti cserére?
A befektetési és üzleti ingatlanok tulajdonosai jogosultak az 1031. szakasz szerinti halasztott cserére. Magánszemélyek, C társaságok, S társaságok, társulások (általános vagy korlátozott felelősségű), korlátolt felelősségű társaságok, trösztök és bármely más adófizető szervezet létrehozhatja az üzleti vagy befektetési ingatlanok cseréjét üzleti vagy befektetési ingatlanokra a 1031. szakasz alapján.
Melyek a 1031. szakasz szerinti csere különböző struktúrái?
A 1031. szakasz szerinti csere megvalósításához ingatlancserére van szükség. A 1031. szakasz szerinti csere legegyszerűbb típusa az egyik ingatlan egyidejű cseréje egy másikra.
A halasztott csere bonyolultabb, de rugalmasságot biztosít. Lehetővé teszik az ingatlan elidegenítését és ezt követően egy vagy több más, hasonló természetű csereingatlan megszerzését.
A halasztott csere 1031. szakasz szerinti cserének való minősítéshez meg kell különböztetni a halasztott cserét attól az esettől, amikor az adóalany egyszerűen elad egy ingatlant, és a bevételt egy másik ingatlan megvásárlására fordítja (ami adóköteles ügylet). A halasztott csere esetében a lemondott ingatlan elidegenítésének és a helyettesítő ingatlan megszerzésének inkább egymástól függő részeinek kell lenniük egy integrált ügyletnek, amely ingatlancserének minősül. A halasztott cserében részt vevő adóalanyok általában a jövedelemadóról szóló rendeletekben előírt szabályok szerinti csereszerződések alapján csereszerzőket vesznek igénybe. .
A fordított csere valamivel összetettebb, mint a halasztott csere. Ez magában foglalja a csereingatlan megszerzését egy cserelakás jogtulajdonosán keresztül, akinél azt legfeljebb 180 napig parkoltatják. Ez alatt a parkolási időszak alatt az adóalany elidegeníti a lemondott ingatlanát, hogy lezárja a cserét.
Milyen ingatlan felel meg a hasonló természetű csere feltételeinek?
Az Ön által eladott lemondott ingatlannak és a vásárolt csereingatlannak egyaránt meg kell felelnie bizonyos követelményeknek.
Mindkét ingatlant kereskedelmi vagy üzleti célú használatra vagy befektetés céljából kell tartani. Az elsősorban személyes használatra használt ingatlanok, mint például az elsődleges lakóhely, a második otthon vagy a nyaraló, nem jogosultak a hasonló jellegű csere kezelésére.
Mindkét ingatlannak eléggé hasonlónak kell lennie ahhoz, hogy “hasonló jellegűnek” minősüljön. A hasonló jellegű ingatlanok azonos természetű, jellegű vagy osztályú ingatlanok. A minőség vagy osztály nem számít. A legtöbb ingatlan hasonló jellegű lesz más ingatlanokhoz. Például egy lakóházzal feljavított ingatlan hasonló az üres földterülethez. Az ingatlanok esetében az egyik kivétel az, hogy az Egyesült Államokon belüli ingatlan nem hasonló az Egyesült Államokon kívüli ingatlanokhoz. A földterület nélkül átadott fejlesztések szintén nem hasonlóak a földterülethez.
Az ingatlan és a személyi tulajdon egyaránt megfelelhet a 1031. szakasz szerinti csereingatlannak; de az ingatlan soha nem lehet hasonló a személyi tulajdonhoz. A személyi tulajdon cseréjére vonatkozó szabályok arra vonatkozóan, hogy mi minősül hasonlónak, szigorúbbak, mint az ingatlanra vonatkozó szabályok. Például a személygépkocsik nem hasonlóak a tehergépkocsikhoz.
Végezetül, bizonyos ingatlantípusok kifejezetten ki vannak zárva az 1031. szakasz szerinti kezelésből. A 1031. szakasz nem vonatkozik a következők cseréjére:
-
Készletek vagy kereskedelmi készletek
-
részvények, kötvények, vagy kötvények
-
Más értékpapírok vagy adósságok
-
Társulati részesedések
-
Vagyonkezelői igazolások
Milyen határidők vannak a 1031. szakasz szerinti halasztott hasonló jellegű csere lebonyolítására?
Míg a hasonló természetű cserének nem kell az ingatlanok egyidejű cseréjének lennie, két határidőt kell betartania, különben a teljes nyereség adóköteles lesz. Ezek a határidők semmilyen körülmények vagy nehézségek miatt nem hosszabbíthatók meg, kivéve az elnök által kihirdetett katasztrófák esetét.
Az első határidő az, hogy az átadott ingatlan eladásától számított 45 nap áll rendelkezésére a potenciális csereingatlanok azonosítására. Az azonosításnak írásban kell történnie, Ön által aláírva és a cserében részt vevő személynek, például a csereingatlan eladójának vagy a minősített közvetítőnek átadva. Az Ön ügyvédjének, ingatlanügynökének, könyvelőjének vagy hasonló, az Ön megbízottjaként eljáró személyeknek küldött értesítés azonban nem elegendő.
A csereingatlanokat az írásbeli azonosításban egyértelműen le kell írni. Ingatlanok esetében ez jogi leírást, utcai címet vagy megkülönböztethető nevet jelent. Kövesse az IRS irányelveit az azonosítható ingatlanok maximális számát és értékét illetően.
A második korlát az, hogy a csereingatlant legkésőbb 180 nappal a cserélt ingatlan eladását követően vagy a lemondott ingatlan eladásának adóévére vonatkozó jövedelemadó-bevallás (hosszabbításokkal együtt) esedékességének napját követő 180 napon belül kell átvenni és a cserét végrehajtani, attól függően, hogy melyik a korábbi időpont. A kapott csereingatlannak lényegében azonosnak kell lennie a fent leírt 45 napos határidőn belül azonosított ingatlannal.
Vannak-e korlátozások a halasztott és a fordított cserére vonatkozóan?
Fontos tudni, hogy a készpénz vagy más bevételek feletti ellenőrzés megszerzése a csere befejezése előtt kizárhatja az egész ügyletet a hasonló jellegű csere kezeléséből, és MINDEN nyereséget azonnal adókötelessé tehet.
Ha a csere befejezésekor készpénz vagy más, nem hasonló jellegű vagyontárgynak minősülő bevételek érkeznek, az ügylet még mindig hasonló jellegű cserének minősül. A nyereség adóköteles lehet, de csak a nem hasonló jellegű vagyonnak nem minősülő bevétel mértékéig.
A készpénz vagy más bevétel idő előtti átvételének elkerülésének egyik módja, ha minősített közvetítőt vagy más cserét elősegítő személyt vesz igénybe, aki ezeket a bevételeket a csere befejezéséig tartja.
Nem járhat el saját közvetítőként. Ezenkívül az Ön ügynöke (beleértve az ingatlanügynököt vagy brókert, befektetési bankárt vagy brókert, könyvelőt, ügyvédet, alkalmazottat vagy bárkit, aki az előző két évben ilyen minőségben dolgozott Önnek) nem járhat el az Ön közvetítőjeként.
Legyen óvatos a minősített közvetítő kiválasztásában, mivel a közelmúltban előfordult, hogy a közvetítők csődöt jelentettek vagy más módon nem tudták teljesíteni az adófizetőkkel szembeni szerződéses kötelezettségeiket. Ezek a helyzetek azt eredményezték, hogy az adófizetők nem tartották be a halasztott vagy fordított cserére meghatározott szigorú határidőket, és ezáltal az ügyletet kizárták a 1031. szakasz szerinti nyereségelhatárolásból. A nyereség a folyó évben adóköteles lehet, míg az adófizető által elszenvedett veszteségeket a törvénykönyv külön szakaszai alapján kell figyelembe venni.
Hogyan kell kiszámítani az új ingatlan alapját?
Kritikus, hogy Ön és az adóügyi képviselője helyesen állítsa be és kövesse nyomon az alapot, hogy megfeleljen az 1031. szakasz előírásainak.
A nyereség elhalasztásra kerül, de nem elengedésre a hasonló természetű csere során. Önnek kell kiszámítania és nyomon követnie a csere során megszerzett új ingatlan alapját.
A 1031. szakasz szerinti csere során megszerzett ingatlan alapja az átadott ingatlan alapja, bizonyos kiigazításokkal. Ez az alapnak az átadott ingatlanról a csereingatlanra történő átvitele megőrzi a halasztott nyereséget a későbbi elszámolásra. A járulékos hatás az, hogy az így kapott értékcsökkenthető alap általában alacsonyabb, mint ami egyébként rendelkezésre állna, ha a helyettesítő ingatlant adóköteles tranzakcióban szereznék meg.
A csereingatlan végső eladásakor (nem egy másik csere részeként) az eredeti halasztott nyereség, valamint a csereingatlan megvásárlása óta realizált bármely további nyereség adóköteles.
Hogyan kell jelenteni a 1031. szakasz szerinti hasonló jellegű cserét az IRS-nek?
A cserét a 8824. számú, “Like-Kind Exchanges” (Hasonló jellegű csere) nyomtatványon kell jelenteni az IRS-nek, és azt a csere évére vonatkozó adóbevallással együtt kell benyújtani.
A 8824-es nyomtatvány a következőket kéri:
-
A kicserélt ingatlanok leírása
-
Az ingatlanok azonosításának és átruházásának dátuma
-
A cserében részt vevő felek közötti bármilyen kapcsolat
-
A hasonló jellegű ingatlanok értéke
-
A hasonló-kapott természetbeni és egyéb vagyontárgyak értéke
-
A leadott egyéb (nem természetbeni) vagyontárgyak értékesítéséből származó nyereség vagy veszteség
-
A kapott vagy kifizetett készpénz; elengedett vagy átvállalt kötelezettségek
-
A leadott hasonló jellegű ingatlan korrigált alapja; realizált nyereség
Ha nem tartja be kifejezetten a hasonló jellegű cserére vonatkozó szabályokat, akkor az ügyletei után adót, büntetést és kamatot kell fizetnie.
Vigyázzon a sémákkal
Az adófizetőknek óvakodniuk kell a hasonló jellegű cserék helytelen alkalmazását hirdető magánszemélyektől. Ezek jellemzően nem adószakértők. Az eladási reklámok arra ösztönözhetik az adófizetőket, hogy nem minősített nyaralókat vagy második lakásokat cseréljenek. A hasonló jellegű cseréket népszerűsítők közül sokan “adómentes” cserének, nem pedig “adóhalasztott” cserének nevezik azokat. Az adófizetőknek azt is tanácsolhatják, hogy igényeljék a cserét annak ellenére, hogy az eladásból származó készpénzbevételt birtokba vették.
Lépjen kapcsolatba velünk, ha szakértői tanácsot szeretne kérni az ingatlancserével kapcsolatban Bend Oregonban. Mindig konzultáljon a könyvelőjével, valamint az ingatlanszakértőjével.