A 1031 Exchange egy módja az ingatlan eladásából származó jövedelem adókötelezettségének elhalasztásának, ha a jövedelmet egy meghatározott időn belül egy másik ingatlanvásárlásba kívánja újra befektetni. A “csere” szó használata valószínűleg kissé zavaró, mivel ez nem egy olyan tranzakció, ahol az Ön ingatlanát valaki máséra cseréli.
Az IRS 1031. szakasza által meghatározott szabályok és eljárások követése azt jelenti, hogy az eredeti ingatlan eladásából származó nyereség nem tartozik azonnali adózás alá tőkenyereségként. Ez azért van így, mert a meglévő ingatlan (az úgynevezett “átadott ingatlan”) eladása és egy új ingatlan (az úgynevezett “csereingatlan”) megszerzése cserének minősül.
Ezeket az adókat mindaddig elhalaszthatja, amíg a jövőben is folytatja a cserét minden alkalommal, amikor eladja az ingatlant. Konkrétan az adók, amelyekről beszélünk, a tőkenyereségadó és a korábban elszámolt értékcsökkenés “visszavétele”.
A sikeres csere biztosítása
Azért, hogy a cserében való részvétel során az ingatlanügylet összes adókedvezményét kihasználhassa, a megfelelő eljárást kell követnie, amely magában foglalja:
- A meglévő ingatlan eladása előtt a csere papírmunkájának elkészítését és egy minősített közvetítő (QI) igénybevételét.
- A meglévő ingatlan vagy a lemondott ingatlan eladása – a záráskor az eladásból származó bevételt a QI-nek kell átadni (nem az ingatlan tulajdonosának), hogy megfeleljen a 1031. szakasz cserére vonatkozó szabályainak.
- A helyettesítő ingatlan azonosítása, amely megfelel a hasonló természetű csere minden követelményének. Ezt a meglévő csereszabályok szerint meghatározott időn belül kell megtennie.
- A csereingatlan megvásárlása a cserére vonatkozó szabályokban meghatározott időn belül. A QI a bevételt közvetlenül a csereingatlan eladójának fizeti ki, hogy megfeleljen az IRS szabályainak, Ön pedig megkapja az okiratot.
A cserének vannak más típusai is, beleértve a fordított cserét, a javításcserét és a személyi tulajdon cseréjét. Fontos, hogy tapasztalt QI-vel dolgozzon együtt, hogy az ügyleteket zökkenőmentesen hajtsák végre, és Ön képes legyen a tranzakció összes adókedvezményét kihasználni.
Tőkenyereségadó
Ha veszteséggel adja el ingatlanát, a 1031-es csere nem a megfelelő megoldás az Ön számára, mivel nincs megvédendő nyereség; de ha az ingatlanát nagyobb áron adja el, mint amennyiért megszerezte, akkor a 1031-es csere megmentheti az adót, amelyet normál esetben a nyereség után kellene fizetnie. Ez jelentős megtakarítást jelenthet!
Mivel az ingatlaneladásból származó jövedelem újrabefektetése jót tesz a gazdaságnak, a kormány (lásd a 1031-es cseréről szóló IRS-kódot) engedélyezte ezt az adómegtakarítási eljárást, hogy ösztönözze Önt a bevétel azonnali újrabefektetésére.
Az értékcsökkenés visszaforgatása
Az értékcsökkenés nem alkalmazható, ha földet ad el. Az értékcsökkenés az IRS által szentesített leírás (lásd IRS Publication on Depreciation), vagy levonás az éves jövedelméből, amely az ingatlan teljes értékéhez van kötve, mínusz az alatta lévő földterület értéke. Ez a kormányzat módszere annak elismerésére, hogy az Ön épülete a normális elhasználódás miatt idővel romlik.
Például: Ön 100 000 dollárért vásárol egy bérlakást (lásd: IRS Publication on Rental Property Depreciation). Megállapítják, hogy az otthon alatti telek értéke 20 000 $. Az adóbevallásodban elkezdheted értékcsökkenteni a 80.000 $-t minden évben egy kicsit a következő 27 és fél évben (igen, ez egy furcsa szám – ne kérdezd, hogyan találták ki).
Az értékcsökkenés számítása
Vételár – telekérték = épület értéke
$100,000 – $20,000 = $80,000
Épület értéke osztva 27 ½ -el = Éves értékcsökkenési levonás a jövedelméből
$80,000 ÷ 27 ½ = $2,909/év levonás
Az adóköteles jövedelméből most $2,909/év levonható. Tekerd előre 10 évet, és ebben az időszakban összesen 29 090 $-t vontál le az adóköteles jövedelmedből. Most eladja az ingatlanát 150 000 dollárért. Ha nem 1031-es cserét hajt végre (mit gondolt?), akkor nem csak a nyereség után kell tőkenyereségadót fizetnie, hanem az elmúlt 10 év során elszámolt összes értékcsökkenés után is adót kell fizetnie (visszaforgatás).
Kvalifikált közvetítő
A törvényes csere érdekében a törvény megköveteli, hogy egy független harmadik fél járjon el közvetítőként. A közvetítőt minősített közvetítőnek is nevezik:
- Előkészíti a cseredokumentumokat
- Tartja a cserealapokat (az eladásból származó bevételt)
- Győződik az IRS 1031. szakaszának megfelelőségéről
- Koordinál az ingatlanügynökkel, a jogtulajdonos céggel, adó- és jogi tanácsadójával
- Folyamatos kommunikációt tart fenn és értesíti Önt az összes határidőről
- Segítséget nyújt a megfelelő csereingatlan azonosításában
Most, hogy többet tud a cserefolyamatról, kezdjünk el dolgozni. Vegye fel velünk a kapcsolatot, és mi szívesen segítünk Önnek mindenben, amiben csak tudunk.
Mi az IRC 1031-es szakasza?
A belső adókódex 1031-es szakasza lehetővé teszi a befektetési célú ingatlan tulajdonosának, hogy ingatlant cseréljen, és elhalassza a szövetségi és állami tőkenyereségadó megfizetését (legfeljebb 15% szövetségi, 25% értékcsökkenés-visszatérítés és az alkalmazandó állami adók), ha egy “hasonló jellegű” ingatlant vásárol a belső adókódex szabályait és előírásait követve. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy az összes eladási bevételt értékesebb ingatlanokba történő tőkeáttételre, a cash flow növelésére, más ingatlanokba történő diverzifikálásra, a menedzsment csökkentésére vagy a gazdaságok konszolidálására fordítsák.
Mi a “hasonló jellegű” ingatlan?
Van némi zavar azzal kapcsolatban, hogy milyen típusú ingatlanok jogosultak a §1031 szerinti adóhalasztott cserére. Az Internal Revenue Code 1031. szakasza kimondja, hogy “nyereséget vagy veszteséget kell elszámolni a kereskedelmi vagy üzleti tevékenységben való produktív használatra vagy befektetés céljából tartott ingatlan cseréjén, ha az ilyen ingatlant kizárólag olyan hasonló jellegű ingatlanra cserélik, amelyet vagy kereskedelmi vagy üzleti tevékenységben való produktív használatra vagy befektetés céljából tartanak”. A “hasonló jellegű” ingatlanok közé tartozhat, de nem kizárólagosan, az alábbiak bármelyike, feltéve, hogy azt befektetés céljából tartják:
- Egyszemélyes bérlemény
- Duplex
- Apartman
- Kereskedelmi ingatlan
- Mezőgazdasági föld
Például nyers földterületet lehet elcserélni egy egyszemélyes bérleményre, vagy lakásokra vagy kereskedelmi épületre. Az ingatlanok az Egyesült Államokon belül bárhol elcserélhetők.
A cserének egyidejűleg kell történnie?
Nem, ellentétben azzal, amit egyes ingatlantulajdonosok elképzelnek, a § 1031 adóhalasztott csere ritkán kétoldalú csere. A legtöbb csere késleltetett csere, amelynek során a cserélőnek 180 nap áll rendelkezésére az átadott ingatlan eladása és a csereingatlan lezárása között. A potenciális csereingatlant (vagy -ingatlanokat) az átadott ingatlan lezárásától számított 45 naptári napon belül kell azonosítania.
Mikor alkalmazható a 1031. § szerinti csere?
Minden olyan esetben alkalmazható, amikor az ingatlantulajdonos olyan ingatlant szándékozik ELADNI, amely nem az elsődleges lakóhelye (és a “hasonló jellegű” meghatározás alá tartozik), és a lemondott ingatlan lezárását követő 180 naptári napon belül egy másik “hasonló jellegű” ingatlant tervez VÁSÁROLNI.
Minden cseréhez elengedhetetlen egy hozzáértő és tapasztalt Minősített Közvetítő. A 1031 Exchange Place az a szervezet, amely megszervezi, irányítja és dokumentálja a csereügyletet az elejétől a végéig.