Az oregoni ingatlantulajdonosok, akik szeretnék elhalasztani a tőkenyereség adóját az ingatlan eladásakor, megtehetik, hogy a hagyományos eladás helyett az Internal Revenue Service szabályai szerint 1031-es csereszerződést kötnek. Annak érdekében, hogy a 1031-es csere megfeleljen a bonyolult és folyamatosan változó szabályoknak, valamint hogy a csere során megvédjék a pénzeszközöket és a tulajdoni dokumentumokat, a 1031-es csere résztvevői kötelesek minősített közvetítőt (Qualified Intermediary, vagy QI) igénybe venni a tranzakció lebonyolításához.
A QI szerepe a közvetítő szerepe, ami azt jelenti, hogy a QI birtokba veszi a jogcímeket és a pénzeszközöket, és a megfelelő időben szétosztja azokat a megfelelő felek között. Mivel a QI vagyonkezelői szerepkörben jár el, számos egyes állam a szövetségi szabályokban foglaltakon túlmenően olyan jogszabályokat fogadott el, amelyek tovább diktálják a QI feladatait és felelősségét. Oregon egyike ezeknek az államoknak; azonban Oregonban a minősített közvetítőt Exchange Facilitatornak vagy EF-nek nevezik. Az EF az Ön útmutatója lesz annak biztosítása érdekében, hogy a 1031-es csere minden szabályát és követelményét betartsák.
Oregon House Bill 3484
Egy oregoni 1031-es cserében a HB 3484 az EF szerepével foglalkozik. A HB 3484 szerint az EF-nek vagy 1 millió USD összegű megbízhatósági garanciát kell fenntartania, vagy 1 millió USD értékű pénzeszközt vagy visszavonhatatlan akkreditíveket kell letétbe helyeznie egy pénzintézetnél, vagy egy legalább 1 millió USD összegű megbízhatósági garanciában nevesített biztosítottként kell szerepelnie. Nem szükséges megbízhatósági garancia, ha a pénzeszközöket minősített letéti számlán (QEA) tartják. Ezen túlmenően az EF-nek folyamatosan legalább 250 000 USD összegű hibák és mulasztások elleni biztosítást kell fenntartania, vagy legalább 250 000 USD összegű pénzeszközöket vagy visszavonhatatlan akkreditíveket kell letétbe helyeznie egy pénzügyi számlán. Az EF-nek nem kell engedélyt szereznie vagy bejegyeztetnie.
A megfelelő szintű pénzeszközök, kötvények, QEA vagy biztosítási kötvények használata mellett az oregoni EF-nek csak olyan befektetéseket kell eszközölnie az ügyfelek pénzeszközeivel, amelyek “megfelelnek a prudens befektetői standardnak, és amelyek kielégítik a likviditás és a tőke megőrzésének befektetési céljait”. Bár lehetnek más helyzetek is, amelyek a prudens befektetői szabvány megsértésének minősülnek, a HB 3484 kifejezetten kimondja, hogy a prudens befektetői szabványt sérti, ha az EF tudatosan összekeveri a pénzeszközöket a QI működési számlájával, vagy ha az EF kölcsönad vagy más módon átutal pénzeszközöket olyan személynek, aki az EF-hez kapcsolódik vagy vele kapcsolatban áll, kivéve a fordított vagy halasztott javításcserében használt cserelakó jogtulajdonost.
Az oregoni 1031 csere szabályai továbbá kimondják, hogy a pénzeszközök nem foglalhatók le vagy hajthatók végre az EF ellen benyújtott követeléssel szemben, és az EF nem tarthat pénzeszközöket az ügyfél nevére szóló pénzügyi számlán, kivéve, ha az ügyfél a pénzeszközöket az EF-re bízta.
Az EF kötelezettségei és felelősségei mellett Oregonban számos olyan dolog van, amit az EF-nek tilos megtennie, többek között:
- Az ügyfél megtévesztésére irányuló hamis állítás vagy megtévesztés
- A pénzzel vagy vagyonnal való elszámolás elmulasztása ésszerű időn belül
- A csalásnak vagy becstelenségnek minősülő magatartás tanúsítása vagy csalással, megtévesztéssel, megtévesztéssel járó bűncselekmény elkövetése, sikkasztás, pénzeszközök eltulajdonítása, rablás vagy lopás
- Nem teljesíti szerződéses kötelezettségét
Ha egy EF nem teljesíti kötelezettségeit, vagy megsérti a HB 3484 bármelyik rendelkezését, a károsult ügyfélnek joga van az EF által kötelezően tartott kötvények vagy betétek követelésére. Az EF ellen indított bármely jogi eljárást a megfelelő oregoni körzeti bíróságon kell megindítani.
Clawback rendelkezés
A “clawback” adó az oregoni lemondott ingatlan nyereségét terheli, amikor egy államon kívüli helyettesítő ingatlant értékesítenek. Azoknak az adófizetőknek, akik eladják az oregoni ingatlant, és azt államon kívüli ingatlannal helyettesítik, Oregon megköveteli, hogy az adófizetők éves jelentést nyújtsanak be az oregoni adóügyi minisztériumnak az oregoni adóügyi törvény 316.738. és 317.327. szakasza szerint. Ez csak egy az oregoni 1031-es csere szabályai közül, amelyet jellemzően csak egy minősített közvetítő, vagy EF ismer.