11 fontos tudnivaló a floridai 1031-es cseréről

Amikor Ön elad egy befektetést, és az eladásból hasznot húz, a tranzakciót általában tőkenyereségadó terheli. A 1031-es csere lehetővé teheti ezen adók elhalasztását, feltéve, hogy az eladásból származó teljes bevételt egy másik hasonló jellegű befektetésbe fekteti vissza.

A 1031-es csere a nevét az Internal Revenue Code (IRC) 1031-es fejezetéről kapta, és jellemzően bérleti, üdülési vagy befektetési célú ingatlanok értékesítését foglalja magában, de magában foglalhatja személyes ingatlanok, például repülőgépek, jachtok, műtárgyak stb. értékesítését is. Ez a cikk 11 fontos dolgot ismertet, amit a floridai 1031-es cseréről tudni kell.

Hogyan profitálhatnak a floridai ingatlanbefektetők a 1031-es cseréből

Amint fentebb említettük, a 1031-es csere lehetővé teszi, hogy elhalassza az eladott befektetési ingatlanok tőkenyereségének adóját, amennyiben a teljes bevételt egy másik befektetési ingatlanba fekteti vissza. Tehát, pontosan milyen előnyökkel jár ez Önnek, mint floridai ingatlanbefektetőnek?

Tegyük fel, hogy 200 000 dollár nyereséget ért el a bérbe adott ingatlan eladásából, amely után 70 000 dollár tőkenyereségadót kell fizetnie. Ezután már csak 130 000 dollárja maradna, amit egy másik ingatlanba forgathatna. Ha ezután feltételezzük, hogy az új ingatlanra 25%-ot kell letennie, és a jelzáloghitel-érték arány 75%, akkor csak egy másik, legfeljebb 520 000 $ értékű ingatlant tudna vásárolni.

Az 1031-es csere azonban lehetővé tenné, hogy elhalassza a 70 000 $ adókötelezettséget, így 200 000 $-t újra befektethet a helyettesítő ingatlan megvásárlásába. Az előlegre és a jelzáloghitel-érték arányra vonatkozó, fentiekkel megegyező feltételezések mellett Ön ekkor egy 800 000 $ értékű csereingatlant vásárolhatna, nem pedig egy 520 000 $ értékű ingatlant, amelyet egyébként megengedhetne magának.

Ez a példa azt mutatja, hogy az 1031-es csere lehetővé teheti a gyorsabb vagyongyarapodást azáltal, hogy az összes pénz az Ön javára dolgozik, ahelyett, hogy az adóba kerülne.

Az Ön 1031-es ingatlanának üzleti vagy befektetési célokra kell szolgálnia

Az 1031-es cserére való jogosultsághoz az eladott ingatlant üzleti vagy befektetési célokra kell tartania. Valójában az Ön által eladott ingatlannak és a helyettesítő ingatlannak egyaránt üzleti vagy befektetési céllal tartottnak kell lennie. Ellenkező esetben az IRS elutasíthatja a cserét.

Ezzel együtt az ingatlanok széles skálája megfelelhet az 1031-es csere során üzleti vagy befektetési célokra tartottnak, például:

1. föld – mindig megfelel befektetési célokra tartottnak
2. Kereskedelmi ingatlan – ez magát az épületet jelenti, nem a tényleges üzletet
3. jövedelemtermelő ingatlan – a bérleti tevékenységgel rendelkező ingatlan jövedelemtermelőnek minősül, és ezért megfelel az 1031-es csere során üzleti célokra tartottnak.

A flipek általában nem minősülnek

Az 1031-es cserével kapcsolatban minden a hosszú távú befektetési szándékon alapul. Ha az Ön célja inkább az azonnali viszonteladás, mint a hosszú távú befektetés, akkor nem biztos, hogy jó jelölt az 1031-es cserére.

A viszonteladásra vagy felújításra és azonnali eladásra (flip) tartott ingatlanok nem ajánlottak az 1031-es cserére, mivel az IRS jellemzően inkább készletnek, mint befektetésnek tekinti őket. Ennek ellenére van néhány dolog, amit megtehet, hogy az ilyen típusú ingatlanok alkalmasak lehetnek a 1031-es cserére:

1. Bérelje ki az ingatlant piaci értéken, hogy jövedelemtermelővé tegye
2. Tartsa meg az ingatlant legalább egy év és egy napig, hogy elérje a hosszú távú tőkenyereségadó-kulcsot.

Az azonban fontos megjegyezni, hogy e két dolog megvalósítása önmagában nem mindig teszi lehetővé, hogy a fixer-upper vagy flip megfeleljen a 1031-es csere feltételeinek. Előfordulhat, hogy más tényeket és körülményeket is meg kell állapítania, például a bérbeadási múltat és az értékcsökkenést. Ezért először konzultáljon egy olyan könyvvizsgálóval, akinek van tapasztalata a 1031-es cserékkel kapcsolatban.

Az Ön 1031-es cseréjének hasonló jellegű ingatlanokat kell tartalmaznia

Az 1031-es cserére való jogosultsághoz mind az eladott, mind a helyettesítő ingatlannak hasonló jellegűnek kell lennie. Ez egyes befektetők számára zavaró lehet, mert tévesen azt hiszik, hogy ez azt jelenti, hogy ugyanolyan típusú ingatlanba kell újra befektetniük, mint amilyet eladtak – például lakóingatlan egy másik lakóingatlanra.

Ez azonban nem így van. A hasonló jellegű ingatlan bármilyen típusú ingatlan lehet. Például eladhat egy lakóingatlant, és vásárolhat földterületet, eladhat földterületet, és vásárolhat irodaépületet, és így tovább.

Másrészt nem adhatja el a befektetési célú ingatlant, és nem helyettesítheti azt személyes használatra szánt ingatlannal. Továbbá nem adhat el ingatlant az Egyesült Államokban, majd nem halaszthatja el az adót azzal, hogy újra befektet egy külföldi ingatlanba (vagy fordítva).

A nyaralók és az 1031-es csere

Az IRS általában nem kérdőjelezi meg, hogy egy lakó- vagy nyaralóingatlant üzleti vagy befektetési céllal tart-e, ha a tulajdonjog és a használat tekintetében meghatározott követelmények teljesülnek. Ezek a követelmények a következők:

1. Az átadott ingatlan feltétele, hogy Ön a cserét közvetlenül megelőzően legalább 24 hónapig a tulajdonában legyen. Hasonlóképpen, ahhoz, hogy a csereingatlan megfeleljen a feltételeknek, a cserét követően legalább 24 hónapig a tulajdonában kell lennie.
2. A fent említett jogosultsági időszak minden 12 hónapja alatt legalább 14 napig bérbe kellett adnia az ingatlant egy másik félnek valós piaci értéken. Ön bérbe adhatja az ingatlant egy családtagjának, ha a családtag az ingatlant elsődleges lakóhelyeként használja, és tisztességes piaci bérleti díjat fizet.
3. Nem használhatta az ingatlant saját használatra több mint 14 napig vagy az ingatlan bérbeadásának napjai számának 10%-áig, attól függően, hogy melyik a nagyobb.

Itt a személyes használat kifejezés a következőkre vonatkozik:

1. Az Ön, egy családtag vagy bárki által történő használat, akinek érdekeltsége van az ingatlanban.
2. Az ingatlan olyan megállapodás keretében történő használata, amely lehetővé teszi, hogy Ön is használhassa az ingatlant.
3. Az ingatlan olyan személy által történő használata, aki a valós piaci értéknél kevesebbért adja bérbe. Azt, hogy egy lakóingatlant vagy üdülőingatlant valós piaci értéken adnak-e bérbe, a bérleti szerződés aláírásakor fennálló összes tény és körülmény alapján határozzák meg.

Az ezeknek a követelményeknek nem megfelelő üdülőingatlan még mindig megfelelhet a 1031-es cserének, mint átadott vagy csereingatlan, de természetesen az összes többi vonatkozó jogi követelménynek is meg kell felelni.

Az eladási bevétel 100%-át újra kell fektetnie

Hogy a 1031-es cserével elhalaszthassa az összes tőkenyereségadóját, az átadott ingatlan eladásából származó készpénz 100%-át újra kell fektetnie. Ez azt jelenti, hogy a csereingatlan költségének legalább akkorának kell lennie, mint az Ön által eladott ingatlan nettó eladási ára.

Például, ha Ön egy tengerparti társasházi lakást adott el 250 000 dollárért, akkor az érvényes 1031-es csere érdekében legalább 250 000 dollárt kell költenie egy vagy több csereingatlan megvásárlására, feltéve, hogy az összesített újrabefektetés egyenlő vagy nagyobb, mint az Ön által eladott társasház nettó eladási ára.

Ha úgy találja, hogy nem éri el ezt a határt, akkor az eladási bevétel egy részét felhasználhatja a csereingatlan kisebb javításainak kifizetésére. Hasonlóképpen, ha újra befektet egy beépítetlen földterületbe, az ezen a földterületen történő építkezésre fordított pénzeszközök a csereingatlan kiegyenlítésére fordíthatók. (Lásd az alább említett építési csere)

Ha kisebb értékű csereingatlant vásárol, akkor csak részleges cserére lesz jogosult, és a fel nem használt pénz az alkalmazandó adókulcs szerint adózik.

Azt is fontos megjegyezni, hogy a 1031-es csere halasztott adózású és nem adómentes. Ha végül úgy dönt, hogy eladja a csereingatlanát, akkor meg kell fizetnie a korábban elhalasztott adókat, kivéve, ha a bevételt egy másik 1031-es csereprogramba forgatja át.

Kvalifikált közvetítőt kell igénybe vennie

Az 1031-es csereprogrammal történő sikeres adóelhalasztáshoz nem nyúlhat a lemondott ingatlan eladási bevételéhez. Ehelyett egy minősített közvetítőt kell igénybe vennie, és hagynia kell, hogy ők kezeljék a pénzeszközök átutalását az Ön helyett, különben azt kockáztatja, hogy a 1031-es cserét elutasítják.

A minősített közvetítővel (QI), más néven 1031-es közvetítővel, ügynökkel vagy cserélővel való együttműködés elengedhetetlen a 1031-es cseréhez, mivel az IRS ezt írja elő az adóhalasztott tranzakció sikeres lebonyolításához.

A QI szerepe az Ön 1031-es cseréjében a következő:

• A 1031-es cseréhez szükséges dokumentumok elkészítése
• Az Ön 1031-es értékesítési bevételének megőrzése és védelme a lemondott ingatlan eladása és a csereingatlan megvásárlása között.
• Szorosan együttműködik Önnel annak érdekében, hogy a szükséges papírmunka megfelelően legyen kitöltve, és hogy az összes törvényes határidőt betartsák.
• Végigvezeti Önt a 1031-es csere folyamatán, és biztosítja, hogy az érvényes 1031-es csere minden követelménye teljesüljön, ami lehetővé teszi, hogy elhalassza az adófizetést.

Ki járhat el minősített közvetítőként

Az IRC nem mondja meg, hogy ki járhat el minősített közvetítőként egy 1031-es csere esetében, de azt igen, hogy ki nem. Példák azokra a felekre, akik nem járhatnak el az Ön QI-jeként:

• Az ügyvédje
• A könyvelője
• Az ingatlanügynöke
• A munkaadója
• A munkavállalója
• A családtagjai

Az IRC célja, hogy az Ön bevételeit kezelő fél valóban semleges legyen, és ne álljon semmilyen ügynöki kapcsolatban Önnel. A lényeg tehát az, hogy az Ön QI-jának semleges harmadik félnek kell lennie. Bárki, aki az elmúlt két évben bármilyen ügynöki vagy bizalmi kapcsolatban állt Önnel, automatikusan kizárásra kerül a QI-ként való fellépésből.

A 1031-es csere határideje

A lemondott ingatlan eladásának lezárásától számított 180 naptári nap áll rendelkezésére, hogy lezárja a csereingatlan értékesítését. Önnek azonban csak 45 naptári napja van arra, hogy azonosítsa a megvásárolni kívánt potenciális csereingatlanokat, és hivatalosan benyújtsa ezt a listát a QI-jának.

Nincsenek kivételek vagy hosszabbítások sem a 45 napos azonosítási időszak, sem a 180 napos zárási határidő tekintetében. Ha bármelyik határidőt elmulasztja, a 1031-es cserét elutasítják.

A csereingatlanok azonosítása a 1031-es cserében

Három szabály szabályozza, hogyan azonosíthatja a 1031-es cserében megvásárolni kívánt potenciális csereingatlanokat:

1. A 3 ingatlan szabály – lehetővé teszi, hogy három bármilyen értékű ingatlant azonosítson potenciális csereingatlanként.
2. A 200%-os szabály – lehetővé teszi, hogy háromnál több potenciális megvásárolható ingatlant azonosítson, de ezek együttes értéke nem haladhatja meg a lemondott ingatlan eladási árának 200%-át.
3. A 95%-os szabály – lehetővé teszi, hogy bármilyen mennyiségű, bármilyen értékű ingatlant azonosítson, de a teljes azonosított összeg 95%-át le kell zárnia.

Nem kell, hogy a potenciális csereingatlanként azonosítani kívánt ingatlanok egyikére sem kell letéti letétben vagy szerződéssel rendelkeznie. Azonban a megengedett 45 napos időszakon belül hivatalosan azonosítania kell őket a QI-nek.

A 45 napos azonosítási időszak letelte után csak azokat az ingatlanokat vásárolhatja meg, amelyeket hivatalosan azonosított a 45 napos listáján. Ha bármilyen okból nem tudja megvásárolni ezen ingatlanok bármelyikét, akkor a cseréjét elutasítják, és a lemondott ingatlanok eladása után tőkenyereségadót kell fizetnie.

Az 1031-es csere típusai

A floridai ingatlanbefektetők által alkalmazható 1031-es csere 4 alaptípusa létezik:

1. Simultán csere
2. Késleltetett csere
3. Reverse csere
4. Konstrukciós csere

Simultán csere

A szimultán csere során a befektető ugyanazon a napon zárja le az eladott ingatlan és a csereingatlan letéti számláját. Az egyidejű csere az 1031-es csere legrégebbi formája. Valójában 1991 előtt a legtöbb 1031-es csere egyidejű csere volt, amelyben az egyik adóalany közvetlenül cserélt ingatlant egy másik adóalannyal.

Az egyidejű csere nagyszerűen működik, ha Önnek és egy másik félnek van egy olyan ingatlana, amelyet a másik fél szeretne. Például, ha két gazdálkodónak van olyan termőföldje, amelyre a másik vágyik, a két gazdálkodó alapvetően ingatlanokat cserélhet, és bizonyos esetekben még QI vagy más harmadik fél bevonása nélkül is.

Késleltetett csere

A késleltetett csere, amelyet forward vagy halasztott cserének is neveznek, általában erre hivatkoznak, amikor 1031-es cseréről beszélünk, és ez a leggyakoribb 1031-es csere típus, amelyet végrehajtanak. A késleltetett csere során Ön egy napon elad egy minősített ingatlant, és valamikor 180 napon belül vásárol egy minősített csereingatlant.

A legtöbb ember a 1031-es cseréjét késleltetett csereként alakítja ki, mert ez időt és rugalmasságot biztosít számára, hogy eladja a lemondani kívánt ingatlant az egyik félnek, majd egy másik féltől megvásárolja a kívánt csereingatlant.

Megfordított csere

A mai ingatlanpiacon hosszú időbe telhet a jelenlegi ingatlan eladása, de nem szeretné elszalasztani a lehetőséget, hogy egy új ingatlant szerezzen, amikor az ár megfelelő. A fordított csere lehetővé teheti, hogy megragadja a pillanatot, amikor remek üzletet lát.

Még akkor is hasznos lehet a fordított csere, ha már ajánlatot tett egy csereingatlanra, de a lemondani kívánt ingatlan nem kel el olyan gyorsan, mint ahogyan azt várta. A fordított csere révén ugyanis előbb megvásárolhatja a csereingatlant, majd később elhalaszthatja a lemondott ingatlan eladása után fizetendő adót, feltéve, hogy az 180 napon belül eladásra kerül.

A fordított csere rendkívül hatékony eszköz lehet egy olyan befektető számára, akinek azonnal cselekednie kell egy új ingatlan megvásárlása érdekében. Mivel azonban a bankok nem mindig adnak kölcsönt fordított cserére, és nem lesz pénze a lemondott ingatlan eladásából (mert még nem adta el), a fordított csere általában csak azok számára jelent lehetőséget, akiknek sok készpénzük van a vásárláshoz, vagy akik hajlandóak kemény pénzzel rendelkező hitelezőhöz fordulni a vásárlás finanszírozásához. Emiatt a fordított csere az összes 1031-es cserének csak körülbelül 5%-át teszi ki.

Építési csere

Az építési csere, más néven javítási csere vagy építkezési csere lehetővé teheti a befektető számára, hogy földterületet vásároljon és saját igényei szerint építsen egy csereingatlant, így pontosan olyan csereingatlant kap, amilyenre szüksége van és amit szeretne.

Íme, hogyan működik az építési csere:

Ön eladja a lemondani kívánt ingatlant, és a bevételt a QI-nek utalják. Ezután keres egy nyers földterületet vagy felújításra szoruló ingatlant, és a lehető legalacsonyabb árat tárgyalja ki. De ahelyett, hogy saját maga zárná le az ingatlant, inkább megbízza a QI-t, hogy szerezze meg az ingatlant az Ön számára.

A QI-je ezután a csereidőszak hátralévő részében birtokolja az ingatlan tulajdonjogát, és az Ön cserealapjának fennmaradó részét a csereingatlan építésére vagy fejlesztésére fordítja. Amint az építkezés befejeződött, a feljavított ingatlan átkerül Önhöz, mint csereingatlan.

Az építési csere fordított építési csere formájában is megvalósítható, amikor a QI az Ön nevében vásárol ingatlant, és a fejlesztéseket még azelőtt megkezdi, hogy a lemondott ingatlan eladásra kerülne.

Konzultáljon egy tapasztalt floridai ingatlanügynökkel

A megfelelő segítséggel a 1031-es csere nagyon egyszerű folyamat lehet, és lehetővé teszi, hogy élvezze a tőkenyereségadó 100%-os halasztásának előnyét. Ez viszont lehetővé teszi, hogy minden pénzét Önért dolgoztassa, így gyorsabban gyarapíthatja vagyonát.