By Robert J. Burnett
A termelési jogdíjak kiszámítása és a termelés utáni költségek levonása forró téma a földtulajdonosok számára szerte Pennsylvaniában. Van azonban egy másik frusztráló és gyakran zavaros jogdíjjal kapcsolatos kérdés, amely befolyásolhatja, és befolyásolja is a földtulajdonos jogdíjának értékét. Képzelje el például, hogy Ön 2015-ben olaj- és gázbérleti szerződést köt egy neves fúróval a Washington megyében található 100 hektáros családi farmra vonatkozóan. Ön számtalan órát tölt a bérleti szerződés tárgyalásával, és ragaszkodik a 17,5%-os jogdíj kikötéséhez. Novemberben megkapja az első jogdíjkimutatást, de a jogdíjat nem 17,5%, hanem 10,5% alapján számítják ki. Ön megdöbben, összezavarodik és dühös. A fúró tájékoztatja Önt, hogy 1937-ben a nagyapja 7%-os “jogdíjat” adott át Smith úrnak, akiről Ön soha nem hallott. A fúró közli Önnel, hogy az Ön jogdíjának 7%-át fizeti ki Mr. Smithnek. Hogyan lehetséges ez? Hogyan csökkentheti egy 1937-es tranzakció az Ön által 2015-ben konkrétan megtárgyalt jogdíjat? Ez a “jogdíj” vs. “jogdíjrészesedés” dilemma meglehetősen gyakori, és sajnos sok földtulajdonost érint minden évben Pennsylvaniában. A közelmúltban a pennsylvaniai felsőbíróság a Rohe kontra Meehan ügyben foglalkozott az olaj/gázjog ezen egyedi és zavaros aspektusával.
A Rohe ügyben egy 1954-ben a Rohe család és a Meehan Trust között létrejött engedményezésről volt szó (“1954-es engedményezés”). Az 1954. évi engedményezés a Meehan Trustnak “osztatlan fele-fele részesedést” biztosított a Rohe család és H. R. Hirzel között fennálló olaj- és gázbérletben (az “1949. évi bérlet”). Az 1949-es bérleti szerződés tízéves elsődleges futamidőre szólt, amely 1959-ben járt volna le. Néhány évvel később a The California Company megvásárolta Hirzel 1949-es bérleti szerződés szerinti munkabérleti jogát. 1955-ben a The California Company egy bérleti szerződésről való lemondást jegyzett be, amelyben lemondott az 1949-es bérleti szerződésből eredő valamennyi jogáról, jogcíméről és érdekeltségéről.
Mivel hatvan évvel később a Rohe család örökösei olaj- és gázbérleti szerződést kötöttek a Chesapeake Appalachia, LLC-vel (“Chesapeake”) ugyanarra a 62 hektárra vonatkozóan, amelyet korábban az 1949-es bérleti szerződés terhelt. Az új bérleti szerződés aláírását követően a Chesapeake több vízszintes kutat fúrt. Amint a kutakból megindult a termelés, a Chesapeake elkezdte visszatartani a Rohe család jogdíjának felét az 1954. évi engedményezés alapján. A Chesapeake azt állította, hogy az 1954-es engedményezés, amely a Meehan Trustnak ötven százalékos részesedést biztosított, még mindig alkalmazandó. A Rohe család vitatta és vitatta a visszatartást, és azzal érvelt, hogy a Meehan Trust állítólagos jogdíjrészesedése az 1949-es bérleti szerződés átadásával lejárt és megszűnt. A Meehan Trust ezzel szemben azzal érvelt, hogy az 1954-es engedményezéssel létrehozott jogdíjjog “örökös” volt, és annak időtartama nem korlátozódott az 1949-es bérleti szerződésre. A Sullivan megyei elsőfokú bíróság egyetértett a Rohe családdal, és 2016 januárjában gyorsított eljárásban hozott ítéletet.
A fellebbezés tárgyát képező kérdés az volt, hogy az 1954-es engedményezés örökös jogdíjjogot hozott-e létre a 62 hektár alapjául szolgáló szénhidrogénekre, vagy csupán az 1949-es bérleti szerződéssel összefüggésben keletkezett termelési jogdíj ötven százalékát. Ez a különbségtétel jelentős.
Az ásványvagyon általában öt különálló és elkülönülő összetevőből áll:
- az alapul szolgáló szénhidrogének fejlesztésének és kitermelésének joga
- a bérleti jog (azaz, a végrehajtási jog)
- az aláírási bónusz kifizetésének joga
- a késedelmi bérleti díjakhoz való jog
- a termelési jogdíjakhoz való jog
Ezeket a tulajdonságokat együttesen gyakran nevezik “kötegnek”. Minden egyes “pálca” külön-külön is eladható és átruházható a földtulajdonos által. Lásd: French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) (“az ásványvagyon átruházásának nem kell az összes érdekeltséggel rendelkeznie; az egyes érdekeltségeket az átruházó visszatarthatja vagy fenntarthatja”); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) (“az ásványvagyon tulajdonosa érdekeltségek kötegével rendelkezik, amelyek külön-külön átruházhatók vagy fenntarthatók…”). Amikor egy földtulajdonos aláír egy olaj- és gázbérleti szerződést, a szénhidrogének fejlesztésének és kitermelésének kizárólagos jogát ténylegesen “átruházza” a fúrónak – a másik négy elemet a földtulajdonos megtartja és fenntartja. A fejlesztési jogok átruházásáért cserébe a fúró vállalja, hogy “jogdíjat” fizet a földtulajdonosnak a bérleményből származó termelés után. Ez a “haszonbérleti” jogdíj elkülönül a fent említett haszonbérleti jogdíjtól – akkor jön létre, amikor az olaj-/gázbérletről tárgyalnak és azt aláírják. Ezzel szemben, amikor az “ásványi” jogdíjjogot (azaz a fenti 5. pontot) a földtulajdonos egy harmadik személyre ruházza át, azt általában nem részesedő jogdíjjognak (“NPRI”) nevezik. Az NPRI-t jellemzően egy okiratban szereplő kifejezett adományozás vagy fenntartás útján hozzák létre, és teljesen különbözik a “haszonbérleti” jogdíjtól.
A NPRI birtokosának nincs joga tárgyalni vagy végrehajtani egy olaj- és gázbérleti szerződést, és nincs joga a földterületre belépni a szénhidrogének kitermelése céljából. Hasonlóképpen, ha egy olaj- és gázbérleti szerződés megkötésére kerül sor, az NPRI jogosultja nem részesül az aláírási bónusz vagy bármely késedelmi bérleti díj kifizetésében. A birtokosnak azonban szerzett és örökös joga van a területről kitermelt szénhidrogénekből származó termelés meghatározott százalékos arányára. Más szóval, az NPRI lényegében szunnyad, amíg tényleges termelésre nem kerül sor. Amint a termelés megkezdődik, az NPRI birtokosa automatikusan megkapja a termelési jogdíjból való részesedését, függetlenül attól, hogy aláírt-e bármilyen olaj- és gázbérleti szerződést. Mivel az NPRI egy ingatlan érdekeltség, természeténél fogva örökös, és ugyanúgy átruházható vagy átruházható, mint bármely más ingatlan.
A Rohe ügyben a Pennsylvania Superior Court arra a következtetésre jutott, hogy az 1954-es engedményezéssel létrehozott állítólagos érdekeltség nem érte el az NPRI szintjét. Mivel az 1954-es engedményezés nyelvezete kifejezetten kimondta, hogy az ötven százalékos érdekeltség a meglévő 1949-es bérleti szerződésre (vagy bármely más, H.R. Hirzelrel kötött bérleti szerződésre) korlátozódik, a bíróság úgy vélte, hogy nem állt szándékában örökös jogdíjjogot biztosítani az alapul szolgáló 62 hektárra. A bíróság megjegyezte, hogy az 1954. évi engedményezés csupán “átruházás volt, nem pedig érdekeltség biztosítása”. Mint ilyen, amikor az 1949-es bérleti szerződésről 1955-ben lemondtak, a Meehan Trustra átruházott állítólagos jogdíjjog automatikusan lejárt, és visszaszállt a Rohe családra.
Bár a Rohe-ügyben nem ez volt az eredmény, az NPRI-k örökösek és nem járnak le. A “haszonbérleti” jogdíjjal ellentétben, amely akkor jár le, amikor az alapul szolgáló haszonbérlet megszűnik, az NPRI az eredeti adományozásban vagy fenntartásban hivatkozott konkrét ingatlanhoz kapcsolódik. Ez frusztráció forrása lehet a földtulajdonosok számára, és megnehezítheti a haszonbérleti tárgyalásokat. Az Ön által kialkudott 17,5%-os jogdíj valójában csak 10,5% lehet a már meglévő NPRI miatt. Ha egy földtulajdonos felfedezi a jogcímláncában egy lehetséges NPRI létezését, érdemes egy tapasztalt olaj- és gázipari ügyvéddel felülvizsgálni az eredeti okiratot annak megállapítása érdekében, hogy az NPRI valóban érvényes és kötelező érvényű-e.