A felnőtt gyermekek lakástulajdont szerezhetnek, drágább lakást szerezhetnek hamarabb, vagy drágább lakást szerezhetnek, mint amit egyébként megengedhetnének maguknak, olyan megosztott tőkefinanszírozási megállapodással, amelynek keretében a szülők vagy más rokonok részesednek a gyermekek által fő lakóhelyként használt ház vásárlásából és fenntartási költségeiből (280A(d)(3) szakasz). A nem lakástulajdonos bérbe adja a lakástulajdonosnak a lakásból rá eső részt, és megkapja az ingatlan bérbeadásának szokásos adókedvezményeit, ha a törvényi követelmények teljesülnek.
Mivel a gyermek nem tulajdonolja a lakás 100%-át, a gyermek bérlőnek minősül a lakás azon része tekintetében, amely nem a gyermek tulajdonában van, és ezt a részt a rokontól tisztességes piaci árfolyamon bérli. A lakás azon része után fizetett tisztességes piaci bérleti díj, amely nem a gyermek tulajdonában van, tükrözhet olyan csökkentést, amely figyelembe veszi, hogy a gyermek jobban fog vigyázni a lakásra, mivel egyszerre családtag és tulajdonos (lásd Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
A nyaralóra vonatkozó szabályok szerint a lakás gyermek vagy az ingatlan tulajdonosának más rokona által történő személyes használata általában a tulajdonosnak tulajdonítható (Sec. 280A(d)(2)). Így a nem lakóhellyel rendelkező tulajdonos személyes használata általában meghaladja a 14 nap vagy a méltányos bérleti napok 10 %-a közül a nagyobbat, ami azt eredményezi, hogy a lakást nyaralóként kell kezelni, ahol a bérleti díj levonása a bérleti díjból származó jövedelemre korlátozódik. Az általános szabály alól azonban kivételt képez, ha a lakást egy bérlőnek adják bérbe tisztességes piaci bérleti díjért, és az a bérlő fő lakóhelyéül szolgál (280A(d)(3)(A) szakasz). Ha a bérlő tulajdonrésszel rendelkezik az ingatlanban, ez a kivétel az általános szabály alól csak akkor alkalmazható, ha a bérbeadás osztott tőkefinanszírozási megállapodásnak minősül (280A(d)(3)(B) szakasz).
A megosztott tőkefinanszírozási megállapodás olyan megállapodás, amellyel két vagy több személy minősített tulajdoni részesedést szerez egy lakóegységben, és az egy vagy több részesedéssel rendelkező személy (vagy személyek) jogosult(ak) a lakást fő lakóhelyeként használni, és köteles(ek) bérleti díjat fizetni a minősített tulajdoni részesedéssel rendelkező másik személy(ek)nek (Sec. 280A(d)(3)(C)). A minősített tulajdonosi érdekeltséget úgy kell meghatározni, mint 50 évnél hosszabb ideig fennálló osztatlan érdekeltséget a teljes lakóegységben és a hozzá tartozó földterületen, amelyet a megosztott tulajdonosi megállapodás tárgyát képező ügyletben szereznek meg (280A(d)(3)(D) szakasz). A legalább 50 éves tényleges tulajdonjog nem szükséges; azaz az ingatlan elidegeníthető az 50 év eltelte előtt, és így is megfelel a feltételeknek.
Példa: M és L megállapodtak abban, hogy segítenek fiuknak, B-nek az első lakás megvásárlásában. A teljes vételár 100 000 dollár, amely 20 000 dolláros előlegből és 80 000 dolláros jelzáloghitelből áll. M és L az előleg felét fizeti, és a jelzáloghitel felét fizeti B-vel kötött megosztott tőkefinanszírozási megállapodás alapján. B az ingatlan 50%-ának használatáért méltányos bérleti díjat fizet nekik, amelyet a megállapodás megkötésekor határoznak meg.
A megállapodás értelmében B az ingatlant az adózás szempontjából saját lakóhelyeként kezeli, levonva a jelzáloghitel kamatának és az ingatlanadónak az 50%-os részét. Mivel az ő használata nem tulajdonítható szüleinek, M-nek és L-nek, ők az ingatlant bérleményként kezelik. Be kell jelenteniük a B-től kapott bérleti díjat, de levonhatják a jelzálog kamatának és adójának 50%-át, az általuk fizetett karbantartási költségeket, valamint az ingatlan értékcsökkenési alapjának 50%-án alapuló értékcsökkenést. Ha az ingatlan adóveszteséget termel, akkor a passzív veszteségre vonatkozó szabályok vonatkoznak rá (azaz veszteség keletkezhet; a kiadások nem korlátozódnak a nyaralóingatlanra vonatkozó szabályok szerinti bérleti bevételre).
Megjegyzés: A lakástulajdonos számára a lakástulajdonból származó jövedelemadó-előnyök nem feltétlenül olyan jelentősek, mint várták, mivel a lakástulajdonosnak a jelzálogkamat és az ingatlanadó levonása a tulajdoni hányadán alapul. A megosztott tulajdonrész-megállapodás azonban csökkenti a rezidens-tulajdonos készpénzkiadását, ami fontosabb lehet, mint az adómegtakarítás.
Vigyázat: Ha arra számítanak, hogy a belföldi illetőségű tulajdonos (a gyermek) végül megvásárolja a nem belföldi illetőségű tulajdonos (jellemzően egy szülő) részesedését, és a bérbeadás a passzív veszteség szabályai szerint felfüggesztett veszteségeket fog generálni, akkor a bérleti feltételek megállapodásakor különös gondossággal kell eljárni, mert a felfüggesztett passzív veszteségek, amelyek általában az elidegenítéskor megengedettek, nem megengedettek, ha az érdekeltséget kapcsolt félnek adják el (469(g)(1)(B) szakasz). Az egyébként felfüggesztett passzív veszteségek minimalizálhatók egy nagyobb előleg befizetésével, amely csökkenti a jelzáloghitel kamatköltségét, vagy a lakástulajdonosnak bérbe adott érdekeltség értékének ésszerű tartományának felső határán lévő bérleti díj felszámításával.
Tervezési tipp: A megosztott részesedési megállapodások egyik hátránya, hogy a nem lakástulajdonosok nem jogosultak a 121. szakasz szerinti nyereség kizárására a lakóhely eladásakor. Az eredmény adóköteles nyereség lesz a nyereségnek a feltételezett bérbeadáshoz kapcsolódó része. A nyereség a 3,8%-os nettó befektetési jövedelemadó hatálya alá is tartozhat. Az ügyfeleknek meg kell fontolniuk a jelzálog garantálását vagy társaláírását a teljes közös tulajdon helyett, ha a potenciális jövőbeli nyereség kizárása fontos szempont. Ez lehetővé teszi a rezidens tulajdonos számára, hogy a teljes nyereséget kizárja (egyedülálló adófizetők esetében legfeljebb 250 000 dollárig, illetve együttesen bejelentkező házas adófizetők esetében legfeljebb 500 000 dollárig). Ez azonban kivitelezhetetlen lehet, ha a rezidens-tulajdonosnak készpénzre van szüksége az előleg és/vagy a jelzáloghitel törlesztésére.
Ez az esettanulmány az Anthony J. DeChellis és Patrick L. Young által írt PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19. kiadás (2018. március) című kiadványból származik. Kiadja: Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).