Basic Requirements
Ha az 1031-es szakasz szerinti cserét fontolgatja, vagy csak többet szeretne megtudni arról, hogyan működik a csere, ez egy jó hely a tanulás megkezdéséhez. Ez az információ semmiképpen sem teljes, és minden esetben konzultáljon egy professzionális adótanácsadóval, mielőtt elkezdi a cserét.
Az IRC-kódex 1031. szakasza számos olyan rendelkezést tartalmaz, amelyet be kell tartani a sikeres csere végrehajtásához. Az alábbi témák e rendelkezések egy részhalmazát képviselik. Azért mutatjuk be őket itt, hogy kiindulópontot teremtsünk a 1031-es csere sikeres végrehajtásának alapvető követelményeinek megértéséhez, és hogy bemutassuk azokat a lehetséges problémákat, amelyek késleltethetik vagy kizárhatják az egyébként elfogadható csereforgatókönyvet. Mint mindig, keresse fel idejekorán könyvelőjét és/vagy adótanácsadóit.
Kvalifikált ingatlan
Az Ön által feladott ingatlannak (a “lemondott ingatlan”) az Ön kereskedelmi/üzleti tevékenységében vagy befektetési célra kell szolgálnia, és nem saját használatra kell szolgálnia.
Az Ön által megvásárolni tervezett ingatlannak (a “helyettesítő ingatlan”) szintén az Ön kereskedelmi/üzleti tevékenységében vagy befektetési célra kell szolgálnia, és nem saját használatra kell megvásárolnia.
Az átengedett ingatlan és a csereingatlan nem lehet készlet vagy más olyan ingatlan, amelyet elsősorban a szokásos üzletmenet során történő viszonteladásra tartanak (“kereskedői ingatlan”).
Adóhalasztás
Az adóhalasztás érdekében, hogy a csere 100%-ban adóhalasztott legyen, a csereingatlan vételárának el kell érnie vagy meg kell haladnia a átengedett ingatlan eladási árát, és Ön nem kaphat készpénzt a átengedett ingatlan zárásakor. A csere során kapott készpénzt vagy más “nem természetbeni” ingatlant “csomagtartónak” nevezik, és adóköteles nyereséget eredményezhet. A “régi” adósságot “új” adóssággal vagy “új” készpénzzel kell helyettesíteni. A kapott “boot” nem lehet teljes mértékben adóköteles, ha a kapott “boot” összege kevesebb, mint az ügyleten realizált nyereség, vagy ha valamely jogszabály egyébként mentesíti a nyereséget az adózás alól.
Eladói finanszírozás
Míg bizonyos esetekben minimális ideig lehetséges, az eladói finanszírozás bonyolultabbá és sok esetben lehetetlenné teszi az ügyletet.
Eladási bevétel
Az átadott ingatlan eladási bevételét Ön nem kaphatja meg ténylegesen vagy vélelmezetten a csereingatlan megvásárlását megelőzően. A Közvetítőnek meg kell tartania ezeket a pénzeszközöket, hogy elkerülje a “vélelmezett átvételi” problémákat.
Igazi ingatlan vs. személyes ingatlan
A bútorok, berendezések, egyes haszonállatok és egyéb személyes ingatlanok, amelyeket az átengedett vagy a csereingatlannal együtt adnak át, nem “hasonló jellegűek” az ingatlanhoz, és azokat csomagtartóként kell kezelni, kivéve, ha a csereingatlan is tartalmaz “hasonló jellegű” bútorokat, berendezéseket vagy egyéb személyes ingatlanokat. Ha azt zsákmányként kezelik, akkor az értéke után adót kell fizetnie.
Névváltozás és birtoklási szándék
A Helyettesítő Ingatlan tulajdonjogát a Felhagyott Ingatlan azonos tulajdonosának kell átvennie. Például, ha John Smith eladja a cserében az Átengedett Ingatlant, akkor a Helyettesítő Ingatlan tulajdonjogát John Smith-nek kell átvennie, nem pedig a társulásának, társaságának, trösztjének vagy a fiának/lányának. A csereingatlant a birtoklás szándékával kell megszerezni. Az átvételt követő egy-két éven belüli elidegenítés megkérdőjelezheti a megtartási szándékot.
Adózási és jogi tanácsadás
A Texas 1031 Exchange Company közvetítőként szolgál a cserében, és nem gyakorol könyvelési vagy jogi tevékenységet. Ebben a csereügyletben Önnek az adótanácsadója és/vagy ügyvédje tanácsaira és tanácsára kell hagyatkoznia.
A csereingatlanok azonosítása és megvásárlása
Az Ön köteles az összes lehetséges csereingatlant azonosító levelet írni a Texas 1031 Exchange Company-nak vagy az ügyletben részt vevő megfelelő félnek az átengedett ingatlan átruházását követő 45 napon belül.
A csereingatlan megvásárlását az átengedett ingatlan átruházását követő 180 napon belül kell befejezni. A törvény kevés hosszabbítást engedélyez (katasztrófa vagy harctéri szolgálat). Minden csereingatlanként megszerzett ingatlant fel kell venni a fentebb tárgyalt 45 napos azonosító levélbe.
Ha a 45 – napos azonosító időszakon belül azonosítja a csereingatlant, majd a korlátozás nélkül azonosított ingatlanok egy részét, de nem az összeset megvásárolja, akkor a 180 napos csereidőszak lezárultáig nem veheti fel a csere számlájáról a fennmaradó pénzeszközöket. A cserefolyószámláról történő nem megfelelő pénzkivonás megsemmisíti a tranzakciót. Ezért a biztonság kedvéért a pénzeszközöket nem szabad kivenni a csereidőszak lejártáig vagy az összes jogosult ingatlan megvásárlásáig.
A csereingatlanon végzett javítások
A csereingatlanon a tulajdonjog megszerzése után végzett javítások vagy fejlesztések nem számítanak bele a csereingatlan költségébe a csere céljából. Ha kiterjedt javításokra vagy fejlesztésekre van szükség, és ha Önnek szüksége van arra, hogy a költség a csereingatlanban megjelenjen, akkor a csereingatlant a javítások befejezéséig kezdetben a jogosult csereingatlan-tulajdonosra kell átruházni. Ahhoz, hogy a javításokat figyelembe lehessen venni a csereügyletben, a javításokat a csereügylet 180. napjáig be kell fejezni. Az előre kifizetett anyag- vagy munkadíjak nem minősülnek. További díjakat kell fizetni, ha a javításokat a csere részeként végzik el.
Szerű ingatlan
Az ingatlanok tekintetében “hasonló ingatlan” alatt a földterületet és mindent értünk, ami tartósan a földterülethez kapcsolódik. Például egy tanya elcserélhető motelre, irodaházra vagy bevásárlóközpontra. A kapott irodaházban lévő bútorok valós piaci értéke nem “hasonló jellegű”, hanem a kapott “csomagtartónak” minősül. A kapott bútorok valós piaci értéke után adót kell fizetnie, hacsak nem hajt végre külön Személyi tulajdon cserét is “hasonló természetű” bútorok vásárlásával.
IRS Jelentési határidő
Az adóhalasztott cserét az IRS 8824-es nyomtatványon (Like-Kind Exchanges) kell jelentenie az Internal Revenue Service-nek arra az adóévre vonatkozó szövetségi jövedelemadó-bevallásával együtt, amelyben az átengedett ingatlant eladja. A Csereingatlant a jövedelemadó-bevallás benyújtása előtt kell megszereznie. Ezért, ha nem szerezte meg a csereingatlant az adott adóévre vonatkozó bevallási határidőig (március 15. vagy április 15. naptári éves adófizetők esetében), akkor hosszabbítást kell kérnie arra az adóévre vonatkozóan, amelyben a visszaadott ingatlant eladta.
Kapcsolódó felek cseréje
A legtöbb esetben nem vásárolhat csereingatlant “kapcsolódó féltől” (családtag vagy ellenőrzött társaság, partnerség vagy tröszt), ahogyan ezt a kifejezést az Internal Revenue Code meghatározza. Kérjük, forduljon hozzánk vagy adótanácsadójához további információkért, ha ez a kifejezés az Ön tranzakciójára vonatkozik.
A fenti információ nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak, hanem tájékoztatásul és megfontolásra szolgál. Kérjük, forduljon adó- vagy jogi tanácsadójához a 1031-es csere lebonyolításával kapcsolatos kérdéseivel kapcsolatban.