Az igazán jó nagykereskedők elég okosak ahhoz, hogy ne foglalkozzanak egy üzlettel anélkül, hogy megfelelő kilépési stratégiájuk lenne. Ennek érdekében korunk legtermékenyebb nagykereskedői mindig egy lépéssel előrébb járnak; tudják, hogy a küszöbön álló nagykereskedelmi ügyletek nem csak egy, hanem két kilépési stratégiát igényelnek. Az a képesség, hogy egy adott záráskor több zárási opciót is gyakorolni tudnak, minden befektetőnek becsületére válik, és könnyen a javukra billentheti a mérleg nyelvét. A mai nagykereskedők számára különösen fontos az üzlet lezárásának két leggyakoribb módszere: a szerződés eladása és a dupla lezárás.
Amíg a legtöbb nagykereskedő hajlamos a szerződés eladásának módszerét előnyben részesíteni, az ő érdekükben áll, hogy legyen egy tartalék tervük: a dupla lezárás. Az egyébként kettős letéti letétként emlegetett kettős zárás célja, hogy megkönnyítse a nagykereskedelmi üzletet abban az esetben, ha a szerződést nem lehet átruházni; ez egy B-terv, méghozzá értékes terv. A mai legjobb befektetők által már ismert dupla zárási ingatlanstratégia megismerése jelentheti a különbséget egy jó karrier és egy nagyszerű karrier között.
Mi az a dupla zárás?
A dupla zárás egy alternatív nagykereskedési stratégia a rendkívül népszerű szerződéses értékesítési módszerhez képest. Pontosabban azonban a dupla zárás tanúja lesz egy befektetőnek, aki ténylegesen megvásárol egy tárgyi ingatlant, csak azért, hogy viszonylag gyorsan megforduljon és eladja azt – innen a dupla zárás elnevezés. A dupla zárás szó szerint azt jelenti, hogy a befektető két független ügyletet zár le (egyet az eredeti eladóval, egyet pedig a végső vevővel). Mindent összevetve, a dupla zárás nem sokban különbözik attól, ahogyan általában megvesz és elad egy ingatlant; csak sokkal rövidebb idő alatt történik. Nem ritka, hogy a dupla zárás órák, napok vagy hetek alatt történik.
Hogy a dolgokat perspektívába helyezzük, a dupla zárás két különálló tranzakcióból áll. Az első tranzakció az otthon eredeti eladója és az ingatlant nagybani értékesítésre szándékozó befektető között jön létre. A második tranzakció tehát nem más, mint a nagykereskedő és az új vevő között zajlik. Ez fontos különbségtétel, mivel a dupla zárásnak két különálló tranzakcióból kell állnia, amelyek mindegyikének saját elszámolási kimutatásai vannak.
Az első elszámolási kimutatás, amelyet HUD-1-nek neveznek, felvázolja az üzletekben megállapodott számokat – mennyiért tárgyalt az ingatlan megvásárlásáról. Nem meglepő módon a második kimutatás meghatározza, hogy Ön mennyiért állapodott meg ugyanannak az ingatlannak az eladásáról egy végső vevőnek.
Amikor eljön az ideje, hogy eladja az üzletet egy másik vevőnek, Ön egy második adásvételi szerződést köt, csakhogy ezúttal az első zárás függvénye lesz (azé, amelyikben Ön megvásárolta az ingatlant az eredeti tulajdonostól). Ennek eredményeképpen nyilvánosságra kell hoznia, hogy van egy másik megállapodás, amelyet le kell zárnia, mielőtt a következő megállapodás továbbléphet. Hogy egyértelmű legyen, az első tranzakcióval kapcsolatban mindent közölnie kell a második tranzakcióban részt vevő felekkel.
Ha még nem írt alá saját kettős zárási szerződést, erősen ajánlom, hogy kérjen jogi tanácsot. Ne tegyen semmilyen lépést, amíg egy jogi szakember meg nem győződött arról, hogy minden rendben van. A dupla záró ingatlanügylet nem éppen rakétatudomány, de sok szabályt kell betartani. Egy jogi képviselővel a sarkában nincs ok arra, hogy ne tudja, hogyan végezze el a dupla zárást a törvényes keretek között.
Érdemes megjegyezni, hogy a dupla zárás során a befektetőkre az ingatlanzáráshoz kapcsolódó szokásos díjakat kell fizetni, amelyek közvetlenül kapcsolódnak ahhoz az államhoz, amelyben a tranzakció zajlik. Ráadásul a befektető bekerül a tulajdonláncba, mivel egy ponton rövid ideig az ingatlan tulajdonosa volt.”
Kettős lezárás kontra szerződésátruházás
Amint arra már utaltam, két elsődleges nagykereskedői stratégia létezik: a szerződésátruházás és a kettős lezárás. Az utóbbit már részletesen tárgyaltam, de az előbbinek több olyan különbsége is van, amire érdemes odafigyelni, nevezetesen a tulajdonjog átruházására, vagy annak hiányára. Míg a dupla zárás során a nagykereskedő ténylegesen megvásárolja az ingatlant (tehát bekapcsolódik a tulajdonláncba), addig a szerződés átruházása nem követeli meg a nagykereskedőtől, hogy megvásárolja azt. Ehelyett a szerződés átruházása (más néven a szerződés eladása) nagykereskedelmi stratégiák során a nagykereskedők a tárgyi ingatlan megvásárlására vonatkozó jogukat adják el – nem pedig magát az ingatlant. Ezt érdemes megismételni: amikor elad egy szerződést, akkor nem az ingatlant adja el – valójában az ingatlan megvásárlásának jogát adja el egy másik befektetőnek.
A szerződésátruházási nagykereskedés során a befektető szerződést köt az eladóval, amely jogot ad neki az ingatlan megvásárlására. A szerződés jogilag “méltányos érdekeltséget” biztosít a befektetőnek a tárgyi otthonban; a tulajdonjogra nem tartanak igényt. Ezért, amikor a szerződésátruházás megtörténik, a befektető eladja a jogait az eredeti eladóval már megállapodott feltételeken belül.
A kettős zárással ellentétben a szerződésátruházás során a befektető soha nem veszi át az otthon tulajdonjogát, és nem is jelenik meg a tulajdonláncban. Talán még ennél is fontosabb, hogy a szerződéses megbízás jellemzően nem igényel semmilyen finanszírozást a befektető részéről. Ehelyett az új vevő fizet a befektetőnek az otthon megvásárlásának jogáért.
A vevőnek készpénzre van szüksége a dupla zárás során?
A készpénz a tőke legjelentősebb formája a dupla zárás során. Ha másért nem is, a készpénz megkönnyíti a dupla lezáráshoz szükséges gyorsaságot. A készpénz forrásai többek között a következők lehetnek:
-
Hitelkeret (HELOC)
-
Magánpénz
-
Keménypénz
-
Self-Directed IRAs
When To Use A Double Close
A double close ingatlan nagykereskedési stratégia jellemzően a legjobb, ha tartalék szerepbe szorul. Ez nem azt jelenti, hogy a dupla zárás az ingatlanforgalmazásban nem életképes lehetőség, hanem azt, hogy általában jobb, ha a szerződéseket lehetőség szerint kiosztjuk. Ez azt jelenti, hogy a legjobb időpont a back-to-back zárás lebonyolítására az, amikor a szerződés eladása nem opció.
A kettős zárásnak két fő oka van, amiért a szerződések eladásának alternatívájaként kell szolgálnia: a finanszírozás és a díjak. Kezdjük azzal, hogy a szerződés eladása akár néhány óra alatt befejezhető, anélkül, hogy saját finanszírozásra lenne szükség. A végső vevő valójában az, aki fizet Önnek az otthon megvásárlásának lehetőségéért. Talán még ennél is fontosabb azonban, hogy a szerződés eladása nem jár az ingatlanügyletek szinonimájává vált díjakkal. Mint már említettem, a dupla zárás esetén a befektetőknek meg kell fizetniük az összes olyan díjat és költséget, amelyek jellemzően az ingatlanpiaci tranzakciókat kísérik. Ezért, ha el akarja kerülni a további díjak megfizetését, a szerződés átruházása jobb alternatíva lesz.
A dupla lezárás előnyei és hátrányai
A dupla lezárás képessége felbecsülhetetlen értékű a befektetők számára. Azonban, nem úgy, mint bármely más stratégiának, a dupla zárásnak is vannak előnyei és hátrányai, amelyeket egymással szemben kell mérlegelni. Nézzünk meg néhány okot, amiért a befektetőknek érdemes megfontolniuk a dupla zárást, és néhány okot, amiért esetleg nem akarják.
A dupla zárás előnyei
A dupla zárás fontos eszköz a befektetők számára, amely a rendelkezésükre áll. Íme néhány a legfontosabb okok közül, amiért jó tudni, hogyan kell dupla zárást végezni
-
A dupla zárás lehetőséget ad az ingatlanbefektetőknek. Ha a szerződés átruházása nem működik, a dupla zárás megkönnyítésének képessége sokkal valószínűbbé teszi az üzlet létrejöttének lehetőségét.
-
A legtöbb államban a dupla zárást ugyanúgy kezelik, mint a hagyományos zárást, amelyhez nincs szükség engedéllyel rendelkező ingatlanügynökre.
-
A nagykereskedőknek nem kell árakat közölniük a végső vevővel, mivel ez egy teljesen más tranzakció.
A dupla zárás hátrányai
A dupla zárás nem mentes a hátrányoktól, amelyek közül nem utolsósorban a következők:
-
Amint a nevük is sugallja, a dupla zárás kétszer annyi munkát jelent. A befektetők a szó szoros értelmében két külön üzletet zárnak le, ami kétszer annyi munkát igényel.
-
A dupla zárások stresszesek lehetnek, mivel a határozatlan feleknek többszörös esélyük van arra, hogy kihátráljanak az üzletből.
-
A dupla zárások egyes államokban illegálisak, ezért fontos, hogy tájékozódjon a helyi törvényekről, mielőtt továbblépne ezzel a stratégiával.
-
Mivel a dupla zárások nem gyakoriak, a befektetők találkozhatnak olyan zárási ügynökökkel, akik vagy nem tudják, hogyan kell csinálni, vagy egyszerűen egyáltalán nem hajlandók megcsinálni őket.
-
Mivel a dupla zárásoknak sok mozgó része van, nehéz lehet összehangolni az ügyletben érintettek időbeosztását.
Összefoglaló
A szerződés eladása életképes kilépési stratégiának bizonyult a mai nagykereskedők számára. Azonban számos oka van annak, hogy a szerződés átruházása nem biztos, hogy benne van a pakliban. Ezért a befektetőknek tudniuk kell, hogyan kell kettős zárást végrehajtaniuk; így növelhetik a sikeres üzlet megvalósításának esélyét. Legalábbis az egyes stratégiákhoz való hozzáférés gondoskodik arról, hogy több üzletet is végig tudjon vinni.
Főbb tanulságok
- Míg a dupla zárás minden bizonnyal életképes nagykereskedői stratégia, általában a szerződésátruházási módszer alternatívája.
- Az ingatlanügyletek dupla lezárásához a befektetőknek valójában két független tranzakciót kell végrehajtaniuk.
- Az ingatlanügyletek dupla lezárási stratégiáit gyakran félreértik, de ez nem teszi őket kevésbé életképessé.