Mikor fiatalabb voltál, az otthonod tökéletes hely volt. A tágas, fák által árnyékolt hátsó kertje helyet biztosított gyermekei számára, ahol futkározhattak, nevetgélhettek és játszhattak. A konyhád, a teljesen feltöltött hűtőszekrényeddel együtt folyamatosan bőséges ételeket biztosított a növekvő családod táplálására. A ház televíziójával felszerelt nappalid és dolgozószobád a családi összejövetelek helyszínéül szolgált, hogy minden egyes tagot kicsalogassanak az egyes szobáikból, hogy ápolják a családi együttléteket.
Azokban az években talán azt gondoltad, hogy az utolsó dolog, ami valaha is eszedbe jutna, hogy elhagyd az otthonodat, amit te és a családod szeretsz. De ahogy belép a nyugdíjba, és a gyermekei elhagyták a fészket, lehet, hogy kezd rájönni, hogy inkább egy új otthonban szeretne öregedni, amely jobban illeszkedik életének ehhez a szakaszához.
Miért vesz új otthont idősként?
Talán az otthon, amely a múltban tökéletesen szolgálta növekvő családját, most túl nagynak tűnik a jelenlegi igényeihez. Egy többszintes, több szobával és hatalmas kerttel rendelkező otthon ma már több munkát igényelhet, mint amennyit hajlandó a fenntartásába fektetni, és ha már nyugdíjas, lehet, hogy inkább egy kisebb, jobban kezelhető otthonba szeretne leépülni. Vagy talán olyan otthonra van szüksége, amely megfelel az új fizikai igényeinek, például egyszintes, rámpákkal vagy korlátokkal és szélesebb ajtókkal ellátott otthonra. Vonzó lehet a melegebb éghajlat csábítása, vagy egyszerűen csak közelebb szeretne költözni a család többi tagjához. Bármi legyen is az oka, van egy életképes lehetőség arra, hogy a jelenlegi otthon helyett egy új otthonban öregedjen meg.
A HECM vásárlásra
A 80-as évek elején egy új hitelterméket, a fordított jelzáloghitelt hagyta jóvá a Federal Housing Administration (FHA). Ezt a kormány által biztosított lakáshitelt, pontosabban Home Equity Conversion Mortgage (HECM) néven, kizárólag az idősek számára fejlesztették ki, és 1988-ban írták alá törvénybe. Ez a pénzügyi eszköz lett az egyetlen olyan módszer, amely lehetővé tette az idősebb lakástulajdonosok számára, hogy hozzáférjenek saját tőkéjük egy részéhez anélkül, hogy el kellene hagyniuk otthonukat vagy növelniük kellene havi kiadásaikat. 2008-ban a hitel egy új változattal bővült, amely lehetővé tette az idősebb lakástulajdonosok számára a hagyományos HECM fordított jelzáloghitel előnyeit, de új lakás vásárlására is lehetőséget adott. Ezt a kölcsönt HECM for Purchase-nek nevezték el, és az általa kínált finanszírozási típusával ez lehet az Ön által keresett válasz.
Hogyan működik?
A HECM for Purchase egy olyan megoldás, amely lehetővé teszi, hogy egyetlen tranzakcióval két célt érjen el: egy jobban illeszkedő fő lakóhely elérését és egy fordított jelzáloghitel megszerzését. Ezzel pénzt takaríthat meg, mivel csak egyetlen zárási költség merül fel, mivel két pénzügyi tranzakciót – a lakásvásárlást és a fordított jelzáloghitellel történő finanszírozást – egybeolvasztja.
A HECM for Purchase fordított jelzáloghitellel a hitelfelvevő az előző lakás eladásából vagy más megtakarításból biztosít előleget. Az előleg és az új otthon értéke révén szerzett tőkét ezután a fordított jelzáloghitel összegének kiszámításához használják fel. E folyamat során a hitelfelvevőknek jelentős összegű előleggel kell teljesíteniük a hitel-érték arány követelményeit, és igazolniuk kell a személyes jövedelmüket és pénzeszközeiket. A fordított jelzáloghitel-alapok teljes egészében vagy részben fedezik az otthon fennmaradó költségeit, akárcsak egy hagyományos jelzáloghitel esetében.
A fordított jelzáloghitellel történő finanszírozás előnye, hogy ahelyett, hogy a hagyományos jelzáloghitelhez hasonlóan minden hónapban visszafizetnék a kölcsönt, a fordított jelzáloghitel visszafizetése a hitel lejáratakor történik (lásd alább: Mikor esedékes a HECM for Purchase?). Így a fix jövedelemmel rendelkező idősebb hitelfelvevők finanszírozhatják egy új otthon megvásárlását anélkül, hogy a havi jelzáloghitel-fizetések terhei nehezednének rájuk. A hitelfelvevők felelősek az ingatlanadó, a lakástulajdonosi biztosítás és az otthon karbantartásáért.
Más fontos HECM for Purchase információ
Támogatható ingatlantípusok
A HECM for Purchase-re jellemzően az egylakásos családi házak és a legfeljebb négy egységből álló meglévő ingatlanok jogosultak, és a U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) szerint a következő ingatlanok nem jogosultak:
- Kooperatív egységek
- Újonnan épített lakóházak, ahol a megfelelő helyi hatóság nem állított ki lakhatási engedélyt vagy azzal egyenértékű tanúsítványt
- Boarding houses
- Bed and breakfast facilities
- Meglévő, 1976. június 15. előtt épült gyártott házak; és
- meglévő, 1976. június 15. után épített gyártott otthonok, amelyek nem felelnek meg a gyártott otthonok építési biztonsági szabványainak, amint azt a rájuk ragasztott tanúsító címkék bizonyítják (e.g., adattábla és HUD tanúsító címke) és/vagy nem rendelkeznek a HUD’s Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide (HUD Útmutató a gyártott lakások állandó alapozásához) című dokumentumban előírt állandó alapozással, vagy olyan lakások, amelyeket korábban más helyszínen vagy helyen telepítettek vagy használtak.
A hitelfelvevő kötelezettségei
A HECM for Purchase szerinti kötelezettségek ugyanazok, mint a hagyományos HECM fordított jelzáloghitel esetében. Önnek továbbra is fizetnie kell az ingatlanadót, a lakástulajdonosi biztosítást, a lakástulajdonosi egyesületi díjakat és az otthon alapvető karbantartási költségeit annak érdekében, hogy elkerülje a hitel nemteljesítését.
A HECM for Purchase néhány szempontból eltér a hagyományos HECM fordított jelzáloghiteltől. Mivel a fordított jelzáloghitelek célja, hogy segítse az idősek helyben történő öregedését, a zárást követő 60 napon belül be kell költöznie az új otthonba, és az új otthonnak elsődleges lakóhellyé kell válnia.
Mikor válik esedékessé a HECM for Purchase?
Noha nincs konkrét időpont, amikor a HECM for Purchase hitel esedékessé válik, néhány esemény miatt a hitel esedékessé és kifizethetővé válhat. A következő ilyen események okozhatják a hitel lejáratát:
- Az utolsó megmaradt hitelfelvevő vagy nem hitelfelvevő házastárs elhunyt, vagy elhagyja a lakást, hogy több mint 12 egymást követő hónapig máshol éljen.
- A lakást eladják.
- Ön nem teljesíti az ingatlanadó, a lakástulajdonosi biztosítás, a lakástulajdonosi egyesületi díjak és az alapvető lakásjavítási munkák fizetésének fenntartására vonatkozó hitelfelvételi kötelezettségeit, vagy nem tartja be az egyéb hitelfeltételeket.
Valódi hitelfelvevői történet
Egyes hitelfelvevők most ezt a hitelterméket használják a lakásvásárláshoz. Az American Advisors Group hitelfelvevői, Andy és Beatrice Hollimon számára a HECM for Purchase hitel vezetett a gyönyörű új otthonukhoz: egy 2000 négyzetméteres, három hálószobás otthonhoz a floridai Lake Worthben.
“A házunk St. Louis környékén már jó ideje… és szerettünk volna helyet változtatni a nyugdíjas éveinkre” – mesélte Andy Hollimon, miközben elmagyarázta az álmát, hogy feleségével együtt elmeneküljenek a hideg középnyugati telek elől, és délre, egy mérsékeltebb éghajlatra költözzenek.
A HECM for Purchase segítségével Hollimonék el tudták adni régi otthonukat, és fordított jelzáloghitelből új otthont vásárolhattak. A HECM for Purchase nélkül álmaik otthonának költségei elérhetetlenek lettek volna számukra. Most havi jelzáloghitel-fizetések nélkül élvezik új életüket. A hitelfelvevők továbbra is felelősek az ingatlanadó, a lakásbiztosítás és az otthon karbantartásáért. Történetükről nemrégiben a Huffington Post is beszámolt.
A HECM for Purchase fordított jelzáloghitel egyik előnye, hogy lehetővé teszi, hogy ne kelljen az összes nyugdíjas vagyonát új otthon vásárlására fordítania. Emellett eltekinthet attól is, hogy fix havi jövedelmét a hagyományos jelzáloghitelekre jellemző havi jelzáloghitel-törlesztésre fordítsa. A HECM for Purchase segítségével a hitelfelvevők olyan pénzügyi eszközhöz juthatnak hozzá, amely segít nekik: elkerülni a vagyonok lecsapolását, megfelelőbb otthont szerezni, és ott öregedni havi jelzálogfizetés nélkül. A hitelfelvevők felelősek az ingatlanadó, a lakástulajdonosi biztosítás és az otthon karbantartásáért. További információért arról, hogy ez a pénzügyi eszköz hogyan működhet az Ön számára, forduljon az American Advisors Group HECM for Purchase fordított jelzáloghitel-szakértőjéhez az 1-888-998-3147-es telefonszámon.
Források:
Wargo, Buck. “St. Louis-i pár HECM jelzáloghitelt használ álmai otthonának megvásárlására Floridában”. NP. 2015. június 28. Web. 2015. július 8. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
“Lakásvásárlás fordított jelzáloghitellel”. Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 2015. június 24. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
“Házat vásárolni HECM fordított jelzáloghitellel”. MtgProfessor.com. Jelzálogprofesszor. NP. ND. Web. 2015. június 24. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
“HECM for Purchase Frequently Asked Questions (Gyakran ismételt kérdések)”. HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 2015. június 23. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. “Fordított jelzáloghitelt használni lakásvásárlásra?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 2015. június 24. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
“A HECM eladása vásárlásra”. ReverseReview.com A fordított felülvizsgálat. NP. ND. Web. 2015. június 23. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html